의정부지방법원 2026타경60678. 경기도 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 2층 202호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 박연숙이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 194,000,000원으로, 등기된 임차보증금과 동일합니다.
이 사건을 단순히 등기부상 임차권등기가 존재한다는 이유로 피해야 하는 물건으로 판단할 필요는 없습니다. 반대로 임차권등기가 매각으로 소멸한다고 표시되어 있다는 사실만으로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 전입신고 시점, 말소기준권리, 보증금 배당 여부, 대항력 포기확약의 효력을 함께 읽어야 합니다.
특히 이 사건에는 일반적인 임차권등기 사건과 다른 결정적인 내용이 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했다는 점입니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 해당 보증금은 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 에이동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-3 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2018.06.27 |
| 현황 동 표기 | 공부상 에이동 / 외부 현황 103동 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.10.13 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2022.06.27 갑구 4번 국세 압류 · 국(안산세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력과 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.06.27 접수된 갑구 4번 국세 압류입니다. 2018년에 설정된 광진자양새마을금고의 근저당권은 2020.09.28 이미 말소되었고, 2021년 남인천세무서 압류 역시 2026.10.06 말소되었습니다.
현재 등기된 국세·지방세 압류 3건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 그러나 압류등기가 소멸한다는 사실과 체납세금의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 당해세 등 조세채권의 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 194,000,000원의 실질 인수는 0원
확인된 실제 임차인은 이영애 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 보증금에 관한 권리를 주장하는 기관으로, 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다. 동일한 보증금을 중복 합산해서도 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
|
이영애
전유부분 전부 · 주거(임차권등기)
점유개시 2020.09.28
|
전입 2020.09.29
확정일자 2020.09.29(1차)
2022.08.16(2차)
임차권등기 2024.10.07
|
194,000,000원 |
대항력 有
우선변제권 주장
보증공사 관련
확약 제출
주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기
|
등기부에는 임대차계약일자 2020.07.27(1차), 2022.08.11(2차) 및 각 확정일자가 기재되어 있습니다. 우선변제권의 행사·배당순위는 실제 권리관계와 확약 내용에 따른 확인이 필요합니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.”
이는 보증금이 전액 배당되지 않더라도 매수인에게 부족분을 청구하는 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.확약의 효력이 매각조건에 반영되는 경우 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차보증금 원금 | 194,000,000원 | 대항력 있는 임차보증금 |
| 확약 반영 전 인수 추정액 | 194,000,000원 | 배당 추정상 인수 위험액* |
| 확약 반영 후 실질 인수 | 0원 | 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 최저가 낙찰 시 실질취득 기준액 | 213,000,000원 | 낙찰가 + 실질 인수 0원 |
* 확약 적용 전 인수 추정액 194,000,000원은 배당 추정에서 별도로 표시된 명목 위험액이며, 실제 미배당액을 확정한 금액은 아닙니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용은 실질취득 기준액에 포함하지 않았습니다.
③ 가격과 회차별 시나리오 — 유찰되어도 인수 0원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 213,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 출발합니다. 확약이 유효하다는 전제에서 낙찰가에 추가되는 임차보증금 인수액은 0원입니다.
다만 임차보증금 인수 위험이 해소되었다는 사실이 213,000,000원이 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실거래 가격을 확인하여 낙찰가와 비교하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물의 위치·상태·거래사례에 따른 차이를 검토해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 미배당액 | 실질 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 213,000,000원 | 0원 | 0원 | 213,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 170,400,000원 | 26,785,600원 | 0원 | 170,400,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 136,320,000원 | 60,388,480원 | 0원 | 136,320,000원 |
미배당액은 제공된 회차별 추정 배당 결과입니다. 신청채권자에게 지급되지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 인수조건변경확약서가 유효하게 적용되는 경우 미배당액이 발생해도 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 각 회차의 실질취득 기준액은 해당 최저가에 낙찰된다는 가정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,782,000원 |
| 인수 검토 · 이영애 보증금 | 194,000,000원 | 0원* |
| 1. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 194,000,000원 | 194,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,218,000원 |
* 임차인 보증금 194,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액은 중복 합산하지 않습니다. 임차인 관련 항목의 예상배당 0원은 별도 인수 검토 행에 기재된 값이며, 보증공사 배당과 독립적인 추가 보증금이 아닙니다. 확약이 유효하면 해당 보증금의 실질 인수액도 0원입니다.
신건 매각가 213,000,000원을 기준으로 집행비용 3,782,000원, 주택도시보증공사 예상배당 194,000,000원, 소유자 잔여 15,218,000원으로 계산됩니다. 이는 조세채권의 우선배당 등을 별도로 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주대원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장·창고 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 편리한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2018.06.27 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 각각 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km) 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 해당 제한의 실제 적용 범위와 거래 영향은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 공부상 삼성타운 에이동이나 외부 현황에는 103동으로 표시됩니다. 공부상 건물과 실제 입찰 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변에 다양한 주거·산업용 건물이 혼재한 다세대주택입니다. 감정가만으로 환금성을 단정할 수 없으므로 인근 유사 다세대주택의 거래사례와 매도 소요기간 등을 따로 검토해야 합니다.
- 건물 상태. 외벽은 인조석붙임 마감 등이며 창호는 샷시창호 등으로 조사되었습니다. 내부 마감 상태는 확인이 필요합니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수조건변경확약서 원문 확인. 대항력 포기, 보증금 미배당 시에도 임차권등기 말소 동의, 매수인 인수조건 변경의 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 이영애 임차권 확인. 전입 2020.09.29, 임차권등기 2024.10.07, 보증금 194,000,000원의 권리가 확약에 따라 실제로 정리되는지 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 이영애의 보증금과 주택도시보증공사 청구액 194,000,000원을 각각 별도의 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 압류 확인. 안산세무서·동안산세무서·파주시의 압류와 관련하여 우선배당 가능한 당해세 및 조세채권의 내역을 확인해야 합니다.
- 동 표기 불일치 확인. 공부상 에이동과 현황 103동이 동일 건물인지 현장, 건축물대장, 등기부 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 213,000,000원이 주변의 최근 유사 다세대주택 거래가격에 비해 적정한지 확인하고 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 170,400,000원, 2회 유찰 시 136,320,000원입니다. 회차별 미배당액과 실질 인수액을 구별하여 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 실제 현재 점유 및 인도 상태는 별도 확인이 필요합니다. 인도명령·명도 가능성과 비용을 사전에 점검해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 항목과 취득세, 등기비용 등 별도 비용을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “194,000,000원 인수 위험, 확약의 효력이 승부처”
이 사건은 임차보증금이 크다고 무조건 피해야 하는 물건도, 확약서가 있다는 이유만으로 아무 검토 없이 입찰할 물건도 아닙니다.
임차인 이영애는 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금은 194,000,000원입니다. 따라서 대항력에 따른 인수 위험을 검토해야 합니다. 하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출한 점이 이 사건의 가장 중요한 특징입니다.
확약이 유효하게 적용되는 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 이에 따라 신건 최저가 213,000,000원에 낙찰된다면 별도 취득·명도비용을 제외한 실질취득 기준액 역시 213,000,000원입니다. 유찰 후에도 확약의 효력이 유지된다면 해당 보증금의 미배당액이 매수인에게 추가 부담으로 넘어가지는 않습니다.
다만 국세·지방세 압류 3건, 공부상 동 표기의 불일치, 실제 점유 상태와 시세 적정성은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 특히 213,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
최종 판단은 ‘확약 확인 시 인수위험 해소 가능, 가격은 검증 후 결정’입니다. 확약의 효력과 임차권 말소 가능성을 원문으로 확인하고, 주변의 최근 거래가격까지 검토한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
