의정부지방법원 2026타경60749. 경기도 고양시 덕양구 내유동 136-7에 있는 캠퍼스타운 제3호의 강제경매 사건입니다. 소유자는 김내현이며, 1999년 소유권이전등기가 확인됩니다. 말소기준은 2001년 12월 21일 설정된 지도농업협동조합의 채권최고액 91,000,000원 근저당권입니다. 이후 여러 차례 세금 관련 압류와 다른 금융기관의 근저당권이 설정됐지만, 해당 압류와 우리은행 근저당권은 현재 모두 말소된 상태입니다.

이번 강제경매 신청채권자는 강성규이고 청구금액은 67,095,890원입니다. 매각대금 배당 시뮬레이션에서는 집행비용과 두 채권자의 배당을 모두 반영한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 것으로 계산됩니다. 중요한 점은 배당이 충분하다는 사실과 낙찰가격이 적정하다는 사실은 서로 다르다는 것입니다. 이 사건은 등기 권리보다 실제 매매 가능한 가격, 현장 점유 상태, 토지 이용 조건의 검증이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2001년 근저당이 기준

권리분석의 출발점은 2001.12.21 지도농업협동조합 근저당권입니다. 이는 현재 등기상 확인되는 말소기준권리로, 경매 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 2026년 3월 27일 접수된 강성규의 강제경매개시결정도 그보다 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거에 설정됐던 고양시 덕양구 및 국가의 압류등기들은 해제·말소됐으며, 2010년 설정된 우리은행 근저당권도 2022년 6월 29일 해지로 말소됐습니다. 따라서 과거의 압류 또는 우리은행 채권최고액을 현재 매수인이 별도로 승계할 채무로 계산할 이유는 없습니다.

② 가격 판단 — 신건 감정가를 시세로 착각하지 말 것

현재 최저매각가는 328,401,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰 없는 신건이므로 최초 감정가격의 100%에서 경매가 시작되는 상태입니다. 하지만 인근 연립·다세대 실거래의 최근 12개월 평균, 최신 거래금액, 최근 가격 추세를 확인하지 못한 상태이므로 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 이 물건은 아파트 대단지가 아닌 연립·다세대와 토지가 함께 매각되는 부동산입니다. 같은 지역에 있다는 이유만으로 다른 유형이나 면적의 주택가격을 직접 대입하기 어렵습니다. 토지 면적, 건물 현황, 이용 상태, 거래 사례의 유사성까지 비교해야 실제 응찰가를 판단할 수 있습니다.

1회·2회 유찰 가격은 회차별 가정이며 확정된 매각가격이나 예정된 유찰 결과가 아닙니다. 낙찰가가 최저매각가를 초과하면 실제 취득가격도 그만큼 증가합니다.

③ 예상배당표 (매각가 328,401,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,397,614원을 공제하고, 지도농업협동조합에 91,000,000원, 강성규에게 67,095,890원을 배당합니다. 이후 소유자에게 164,907,496원이 돌아가는 계산입니다. 이때 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정됩니다.

지도농업협동조합의 91,000,000원은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채권 잔액과 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

회차별 배당 시나리오

배당 시나리오에서는 1회 또는 2회 유찰 가정에서도 채권자 배당 합계 158,095,890원이 충족됩니다. 낙찰가격이 낮아지면서 줄어드는 부분은 주로 소유자의 잔여금입니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념으로, 설령 다른 가격에서 채권자 미배당이 발생하더라도 그 금액이 자동으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 국제법률경영대학원대학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 소규모 창고 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건 인근까지 차량 출입이 가능합니다. 다만 인근 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 차량 이용 편의와 실제 대중교통 접근성을 구분해서 판단해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역에 해당합니다. 토지 이용이나 향후 활용 가능성을 판단할 때 도시계획 및 관련 규제를 함께 검토해야 합니다.
• 가축사육 제한. 일부제한구역과 전부제한구역에 관한 규제가 기재돼 있습니다. 축종별 제한과 주거밀집지역 등에 적용되는 조건은 토지 이용 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 기타 규제. 상대보호구역 및 수도권 과밀억제권역에 해당합니다. 또한 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상의 주거용 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다. 허가 적용 여부는 매수인의 자격과 거래 형태에 따라 구분해서 검토해야 합니다.
• 건물 현황. 감정요항상 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 일괄매각 대상의 현황, 경계 및 실제 이용 상태는 공부와 현장에서 각각 확인해야 합니다.
• 환금성. 연립·다세대주택과 토지의 일괄매각이라는 점, 주변에 주택 외 창고·공장·농경지 등이 혼재한다는 점, 대중교통이 다소 불편하다는 점을 고려하면 매도 시 수요층을 충분히 확인할 필요가 있습니다. 거래사례 검증 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 확인. 캠퍼스타운 제3호와 비교할 수 있는 동일·유사 연립·다세대 거래를 확인하고, 최근 12개월 거래 수준과 최신 거래가격을 우선 검토하세요. 거래 시점과 면적, 건물 상태, 토지 포함 여부가 다른 사례는 보정해야 합니다.
• 신건 가격의 적정성. 최저가 328,401,000원이 실제 시세와 어느 정도 차이 나는지 먼저 확인하세요. 단순히 감정가 대비 할인율만으로 적정 응찰가를 결정하지 마세요.
• 점유자 및 임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유 상태는 별도 확인 대상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관계, 현장 점유자의 신분과 점유 원인을 확인하세요.
• 말소기준권리 대조. 2001.12.21 지도농업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 반영되는지 최종 등기사항증명서와 대조하세요. 2026.03.27 강제경매개시결정 이후 등기 변동도 확인해야 합니다.
• 토지 및 건물 일괄매각 범위. 캠퍼스타운 제3호와 토지의 매각 범위, 등기·건축물대장·지적도상 표시, 경계와 실제 이용 상태를 확인하세요. 공동담보 기재가 있는 토지의 권리관계도 함께 점검해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 및 토지거래 허가 관련 적용 조건을 검토하세요. 매수 후 사용하려는 목적에 규제가 미치는 영향을 확인하는 것이 중요합니다.
• 미납금과 점유 이전 비용. 체납 관리비, 제세공과금 관련 부담 가능성, 인도 및 명도에 필요한 실제 비용을 확인하세요. 배당상 인수액 0원은 모든 부대비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 262,720,800원과 2회 유찰 가정가격 210,176,640원도 시세 대비 수익성과 환금성을 검토한 뒤 판단하세요. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 확인하고 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 낙찰가격”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준권리는 지도농업협동조합의 2001년 근저당권이고, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 압류와 우리은행 근저당은 이미 말소됐으며, 확인된 임차인은 없습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다. 최저매각가 328,401,000원이 최근 거래시세와 비교해 적정한지 확인되지 않았기 때문입니다. 더구나 연립·다세대 및 토지의 일괄매각이고, 주변에는 창고·공장·농경지 등이 혼재하며, 대중교통 상황도 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 이런 조건에서는 매수 후 실제 이용 가능성과 재매각 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

배당상 매수인 인수액이 없다는 사실은 분명한 장점이지만, 그것만으로 가격 위험과 현장 위험까지 해결되는 것은 아닙니다. 권리구조는 비교적 단순, 가격 적정성은 미검증, 입찰 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지를 확인하는 것입니다.