의정부지방법원 2026타경60752. 고양시 덕양구 성사동 신원당마을아파트 606동 1층 106호입니다. 철근콘크리트벽식조 지하 1층·지상 16층 건물의 1층 아파트로, 소유자는 정유원입니다. 2020년 12월 16일 매매를 원인으로 2021년 3월 30일 소유권이전등기가 이루어졌으며, 당시 등기 거래가액은 260,000,000원입니다.

같은 날 농협은행이 채권최고액 208,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 상상인저축은행의 근저당권, 롯데캐피탈과 경기신용보증재단의 가압류, 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 그러나 해당 권리들은 모두 말소기준 이후에 설정·등기된 것으로, 제공된 등기상 분석에서는 매각으로 소멸합니다.

눈여겨볼 점은 채권액이 매각대금을 초과한다는 사실입니다. 현재 회차 예상배당에서 채권 미배당은 124,975,648원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 하지만 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수채무는 서로 다릅니다. 제공된 배당 계산에서는 미배당 채권이 매수인에게 승계되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 을구 24번 농협은행 근저당권입니다. 2021년 3월 30일 접수되었으며 채권최고액은 208,800,000원입니다. 이후 설정된 을구 28번 상상인저축은행 근저당권과 갑구의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인 등재 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 세부내역이 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 별도 점유자가 있는지, 확인되지 않은 임대차관계가 있는지는 현장 및 현황조사 원본으로 검증해야 합니다. 등재 임차인 0명과 실제 점유자 0명은 같은 의미가 아닙니다.

별도로 2025년 5월 12일 상상인저축은행이 신청한 임의경매(2025타경63091)는 2026년 3월 4일 취하로 말소되었습니다. 현재 진행되는 사건은 농협은행이 신청한 2026타경60752입니다.

② 가격 분석 — 신건 2.61억의 경쟁력은 미확인

감정가와 현재 최저매각가는 모두 261,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 권리상 인수액을 더한 실질취득 기준액 역시 261,000,000원입니다. 취득 과정에서 발생하는 별도 비용은 여기에 포함되지 않습니다.

2020년 12월 16일 매매에 따른 소유권이전등기의 거래가액은 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 과거 거래가액보다 1,000,000원 높습니다. 그러나 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재의 적정시세를 확정할 수는 없습니다.

회차별 매각가 및 미배당 시나리오

현재 신건과 1회·2회 유찰을 가정한 가격 및 채권 미배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 이는 실제 유찰 결과가 아닌 가정별 배당 시뮬레이션입니다.

유찰을 가정하면 매각대금은 낮아지고 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 매각대금이 감소하더라도 후순위 채권자의 배당 부족액이 매수인에게 자동으로 이전되는 구조가 아니라는 뜻입니다.

다만 유찰에 따른 최저가 하락이 곧 시장가치보다 저렴해졌다는 의미는 아닙니다. 실제 가격 경쟁력은 해당 단지의 최근 실거래와 비교한 후 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

집행비용 4,454,000원은 추정액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산하였으며, 농협은행 신청 청구액은 208,733,547원입니다. 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

예상 채권 총액은 381,521,648원, 채권자 예상배당 합계는 256,546,000원입니다. 따라서 124,975,648원의 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.

농협은행은 채권최고액 기준 208,800,000원을 배당받는 것으로 계산되지만, 이는 실제 확정 채권액을 검증한 결과는 아닙니다. 상상인저축은행은 채권최고액 140,400,000원 중 47,746,000원을 배당받는 것으로 추정되며, 두 가압류권자는 이 계산에서 배당받지 못합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 고양어울림누리 북측 인근에 위치합니다. 주변은 동유형 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교와 근린공원 등이 혼재하는 아파트 지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 건물로, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샤시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(성사지구)에 해당합니다. 학교환경 보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 포함되어 있습니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트라는 주거용도와 주변 생활시설은 검토 요소이나, 본건은 1층입니다. 층별 선호도와 실제 매매가격 차이를 확인해야 하며, 최근 거래가격에 기초한 환금성 평가는 유보합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2021.03.30 을구 24번 농협은행 근저당권을 기준으로 상상인저축은행 근저당권과 후순위 가압류·압류의 소멸관계를 등기사항전부증명서 원본에서 대조하세요.
• 과거 경매 취하 확인. 상상인저축은행의 2025타경63091 사건은 2026.03.04 취하로 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 현재 농협은행 신청 사건과 구분해야 합니다.
• 임차 및 점유 확인. 등재된 임차인은 없으나 실제 점유상태는 확정되지 않았습니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 사항 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
• 국세·지방세 확인. 국 및 고양시 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일, 당해세 및 교부청구 여부를 확인하고 실제 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 1층 상태 확인. 채광·습기·소음·사생활 보호 및 내부 수선 필요성을 현장에서 확인하세요. 이해관계인 부재로 세부 상태를 확인하지 못한 사항이 있습니다.
• 최근 시세 확인. 신원당마을아파트 동일·유사 면적, 특히 1층 또는 저층 거래가격을 확인하여 최저가 261,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 낙찰 후 부담 가능성이 있는 비용은 관리주체에 확인하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정 최저가 208,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가 167,040,000원을 참고하되, 실제 향후 매각조건과 시세를 다시 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 판단은 별개”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 예상배당에서 124,975,648원의 채권 미배당이 발생하지만, 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 점유관계는 아직 확정되지 않았고, 국세·지방세 관련 배당도 최종 확인이 필요합니다. 또한 신건 최저가 261,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 과거 취득가격 260,000,000원은 참고자료일 뿐 현재 시세를 대신하지 못합니다.

특히 1층 호수라는 특성까지 감안하면 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 신건 입찰의 가격 경쟁력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 현장 점유 확인과 최근 실거래 검증을 마친 뒤 입찰가 상한을 결정하는 것이 타당합니다.

종합 판단: 권리 구조는 비교적 양호하지만, 가격·점유 검증이 남은 조건부 B등급. 이 물건의 핵심은 후순위 채권 미배당을 두려워하는 것이 아니라, 실제 시장가치와 점유 위험을 확인하는 데 있습니다.