의정부지방법원 2025타경1808. 경기도 남양주시 화도읍 차산리에 있는 차산리유신빌 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 79,000,000원. 소유자 최상렬은 2019년 11월 22일 매매계약을 체결하고 2020년 1월 10일 거래가액 60,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 6일 설정된 김용호의 근저당권 10,000,000원입니다. 그런데 임차인 김은미의 전입과 확정일자는 모두 2020년 8월 11일입니다. 근저당권보다 훨씬 앞선 임차관계이므로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

게다가 임준형도 2020년 11월 10일 전입한 것으로 조사됐지만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 더 중요한 현장 문제는 경매 대상 302호의 실제 현관 표시가 301호로 되어 있다는 점입니다. 권리관계와 목적물의 실제 위치를 모두 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

과거 우리은행 근저당권과 이승억의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 정리될 권리의 기준점은 2024년 8월 6일 김용호 근저당권입니다. 이후 등기된 김은미의 주택임차권과 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 대상이지만, 김은미가 그 이전에 취득한 주택임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 선순위 관계 2건

김은미와 임준형은 각각 확인된 임차·점유 관계인입니다. 두 사람이 서로 독립된 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지, 동일 세대 또는 다른 관계인지 추가 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 1,822,000원으로 추정했으며 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 강제경매신청채권은 보증금과 동일한 채권인지 여부를 확인해야 하며, 채권액을 단순 합산하여 별개의 손실로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 배당금은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 절감은 아니다

이 사건에서 특히 중요한 것은 김은미의 선순위 보증금이 미배당액만큼 매수인에게 이전되는 구조입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 배당받지 못한 보증금이 증가해 실제 취득 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.

실질취득 추정 = 해당 회차 최저가 + 김은미 미배당 보증금 인수 추정액. 임준형 관련 추가 인수, 취득세, 명도비용, 기타 거래비용은 제외한 금액입니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 메리트 판단은 보류

차산리유신빌은 통칭 미래타운으로도 불리며, 2003년 8월 9일 사용승인된 6세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 감정가는 79,000,000원이지만, 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 검증된 시세 비교를 할 수 있는 상태는 아닙니다.

특히 경매에서는 단순히 감정가보다 낮은 낙찰가를 확보하는 것만으로 가격 메리트가 생기는 것이 아닙니다. 이 사건은 실질취득비용이 비교 기준입니다. 1회 유찰 시 71,537,600원, 2회 유찰 시 71,310,080원이라는 추정 부담을 실제 유사 면적·유사 상태 다세대주택의 최근 거래가격과 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 화도읍 차산리 소재 차산초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·소규모 공장·단독주택 등이 혼재하는 교외 주거지역으로, 주거환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 경춘로, 서울양양고속도로 화도IC, 신경춘로 마석IC와 연결되는 도로 접근성이 있으며 차량 진입이 용이합니다. 인근에 버스정류장도 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 3층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 새시 이중유리창과 도시가스보일러 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 토지는 인접지와 대체로 평탄하며 남서측 및 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인된 사항입니다.
• 공시지가. 856,200원/㎡로 조사됐습니다. 이는 토지 공시지가이며 개별 주택의 시장가격으로 직접 해석할 수 없습니다.
• 환금성. 6세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 달리 유사 물건의 실거래 비교와 재매각 시 수요 확인이 중요합니다. 특히 현관 호수 불일치 및 선순위 임차관계는 매수자 확보에 부담 요인이 될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수조건 확인. 매각물건명세서에서 김은미의 70,000,000원 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수한다는 문구를 확인하세요. 예상배당은 확정배당이 아닙니다.
• 임준형의 실제 임대차 관계 확인. 전입일 2020.11.10에 해당하는 임준형의 점유 위치, 보증금, 확정일자, 계약 상대방 및 김은미와의 관계를 확인해야 합니다.
• 현관 호수 불일치 확인. 집합건축물대장 건축물현황도상 302호와 실제 현관 301호의 위치를 반드시 대조해야 합니다. 경매 목적물이 아닌 다른 세대를 착각하지 않도록 주의하세요.
• 임차권등기와 경매채권 검증. 김은미는 임차권등기권리자이자 경매신청채권자입니다. 보증금채권과 집행채권의 관계, 실제 배당요구 및 채권신고 내용을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 기준 입찰. 1회 유찰 시 71,537,600원, 2회 유찰 시 71,310,080원이라는 추정 실질취득비용을 바탕으로 가격을 판단하세요. 임준형 관련 잠재 부담은 별도로 계산해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 동일 면적·유사 연식·유사 입지 다세대주택의 최근 거래가격을 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 명도 및 현장조사. 실제 점유자와 점유 호수를 확인하고, 선순위 임차인 관련 인도 문제 및 명도 협의 가능성을 점검하세요.
• 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 우선배당 항목에 따라 실제 매수인 부담과 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 입찰기일 및 원본 확인. 매각기일 2026.11.04의 진행 여부와 입찰보증금, 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 건축물현황도를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “유찰돼도 싸지는 경매가 아니다”

이 물건은 신건 최저가가 79,000,000원이지만, 그보다 중요한 숫자는 선순위 임차보증금 70,000,000원입니다. 현재 회차의 예상배당대로라면 김은미 보증금 전액이 변제되어 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 유찰되면 미배당 보증금이 증가하고 매수인의 실질취득 부담은 70,000,000원대 초반에 머무는 구조입니다.

그뿐만 아니라 임준형의 전입이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 실제 임차관계가 불분명하고, 공부상 302호의 실제 현관 표시가 301호인 문제도 남아 있습니다. 동일 조건의 최근 거래가격을 통한 시세 검증도 필요합니다.