의정부지방법원 2026타경60811. 파주시 야당동 라비앙 3층 302호, 2019년 준공된 7세대 규모 다세대주택의 경매입니다. 소유자는 최정민이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 237,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2022.04.28. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

그런데 이보다 앞서 2019.09.30. 전입·점유를 시작하고 2019.09.20. 확정일자를 받은 황민선의 230,000,000원 임차보증금이 확인됩니다. 임차권등기 자체는 2023.10.19.이지만, 임차권등기 날짜가 말소기준보다 늦다는 사실만으로 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 판단에는 앞선 전입·점유 사실이 중요합니다.

이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약서가 그 위험을 크게 바꿉니다. 공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 다만 이 문서가 황민선 관련 임차보증금에 적용되는지와 매각조건상 효력을 원본으로 확인해야 합니다. 별도 전입자 2명의 권리까지 포기했다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부의 출발점은 2019년입니다. 최초 소유자 이영금 명의의 소유권보존과 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권이 설정됐으나, 해당 근저당권은 2019.09.30. 말소됐습니다. 이후 현 소유자 최정민에게 소유권이전이 이루어졌고, 2022.04.28. 주택도시보증공사의 가압류가 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다.

그 뒤에 설정된 동안산세무서장 압류, 파주시 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 등기입니다. 화성세무서장의 2022.04.18. 압류는 2026.02.02. 등기부에서 이미 말소됐습니다. 다만 압류등기가 소멸한다는 사실과 조세채권의 배당순위·미납세금 문제는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·확약 적용 구분

확인 대상은 임차권등기권자 황민선 1명과 현황조사상 전입자 2명입니다. 황민선은 보증금과 선행 전입·확정일자가 확인되지만, 나머지 2명은 보증금과 확정일자 및 실제 임대차 관계를 추가 확인해야 합니다.

황민선의 보증금은 230,000,000원으로 한 번만 계산합니다. 현황조사상 전입자 2명을 각각 별도의 확정된 보증금 채권자로 간주하거나, 보증금이 없다고 간주하지 않습니다. 전입일이 말소기준 이후라는 점은 선순위 대항력에 불리한 사정이나 실제 계약·점유 이력과 권리관계를 확인하기 전에는 대항력을 확정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 기준으로 한 추정 배당입니다. 우선변제권이 인정되는 황민선의 보증금 230,000,000원에 전액 배당하고, 집행비용 4,118,000원을 공제하면 주택도시보증공사 가압류에 2,882,000원이 배당되는 구조입니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청채권은 추정표상 각각 계산된 금액으로, 실제 동일 채권 중복 여부·채권 확정액·배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수조건 확인이 먼저다

선순위 대항력 임차인이 있는 경매에서는 낮은 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다. 확약이 적용되지 않는 경우 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당액이 커져 매수인이 부담할 수 있는 금액도 증가합니다. 따라서 단순 입찰가격이 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 더한 실질취득금액을 봐야 합니다.

실질취득은 해당 회차 낙찰가에 황민선 관련 실질 인수액을 합산한 금액이며, 취득세·명도비·미납 관리비 및 확약 밖 권리의 미확정 부담은 제외합니다. 1회·2회 유찰 가격은 실제 확정된 매각가격이 아닌 회차별 가정입니다.

⑤ 시세 검증 — 최저가 2.37억이 저렴하다는 근거는 없다

이 물건은 라비앙1동 7세대 규모의 다세대주택입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래량이 충분한 구조라고 보기 어렵고, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격에 의한 검증도 확보되지 않았습니다. 따라서 237,000,000원의 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

확약이 유효하다면 현재 최저가 기준 실질취득은 237,000,000원이지만, 이 금액을 최근 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 확인되지 않았습니다. 1회·2회 유찰 가격 역시 할인된 경매 최저가일 뿐, 시장가치 대비 할인율이라고 해석해서는 안 됩니다.

감정평가상 이 물건은 경의중앙선 야당역 북동측 인근에 있으며, 차량 진출입과 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 그러나 역 접근성만으로 감정가의 적정성이나 매각 후 환금성을 보장할 수는 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 대규모 아파트 단지보다는 저층 주거와 생활시설이 섞인 환경입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 야당역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다. 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 통행 및 주차 여건은 실제 현장 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 감정요항표에는 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 해당 기재 기간 이후 입찰이므로 매각기일 기준 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,008,000원/㎡가 확인됩니다. 이는 토지 기준가격으로, 개별 302호의 실거래 시세나 실제 매각가능금액을 직접 나타내지는 않습니다.
• 공부·건축 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 건물의 실제 내부 상태와 설비 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 매각 시 매수층과 거래 빈도를 대규모 아파트와 동일하게 기대하기 어렵습니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매물 가격을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 확약서 원본 확인이 최우선

• 확약서의 원문과 적용 범위. 2026.04.08. 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서가 황민선의 230,000,000원 임차보증금에 적용되는지, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각조건에 어떻게 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 황민선의 권리관계. 2019.09.09. 임대차계약, 2019.09.20. 확정일자, 2019.09.30. 전입·점유 및 2023.10.19. 임차권등기의 관계를 원본 문서로 대조해야 합니다. 특히 확약의 주체와 임차보증금 반환채권의 귀속을 명확히 해야 합니다.
• 별도 전입자 2명의 점유 및 계약관계. EI SHWE ZIN과 KYAW SOE HAN의 전입일은 모두 2024.07.16.입니다. 실제 거주 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금·차임, 전입과 점유의 연속성 및 선행 권리 유무를 확인해야 합니다. 이 두 사람은 주택도시보증공사 확약의 자동 적용 대상이 아닙니다.
• 매각물건명세서 및 현황조사. 선순위 임차권의 인수조건, 배당요구, 별도 점유자 관련 사항을 최종 문서에서 확인해야 합니다. 특히 확약 제출 후 조건이 반영되었는지가 중요합니다.
• 실제 배당과 조세채권. 예상배당에는 집행비용 추정액이 반영됐지만 당해세와 최우선변제 등은 별도 검증 대상입니다. 주택도시보증공사의 가압류·신청채권도 실제 채권 범위 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 취득원가 산정. 확약 적용을 전제로 한 황민선 관련 실질 인수액은 0원이지만, 미확인 점유자 관련 부담과 취득세, 명도비, 미납 관리비 및 수리비 등을 별도로 반영해야 합니다.
• 비교 실거래 확인. 최근 거래된 파주시 야당동 유사 다세대주택의 전용면적·층·준공시기·대지권 등을 비교해야 합니다. 감정가 대비 낮은 유찰가만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하지 않습니다.
• 명도·인도 가능성. 실제 점유자와 임차권자의 현재 거주 상태를 확인하고, 매각 후 인도명령의 대상 여부와 명도 협의 가능성을 검토해야 합니다. 대항력 포기 확약이 모든 점유자의 즉각적인 퇴거를 보장하는 것은 아닙니다.
• 소규모 다세대 관리 현황. 관리비 체납, 공용시설 유지보수, 승강기 관리, 주차 이용관계 및 건축물대장상 현황을 확인해야 합니다.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.11.04. 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 인수조건변경확약서와 최신 점유관계를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수위험은 확약으로 완화, 입찰 판단은 아직 보류”

이 사건을 단순히 보증금 230,000,000원이 걸린 위험한 선순위 임차권 물건으로만 보는 것도, 반대로 확약서가 있으니 모든 권리가 깨끗하다고 보는 것도 정확하지 않습니다.

황민선의 2019년 전입·점유 및 확정일자는 명백히 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 포함한 2026.04.08. 확약서를 제출했다는 점에서 주된 임차보증금의 매수인 인수 문제는 크게 완화됩니다. 확약이 해당 보증금에 유효하게 적용된다면 황민선 관련 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 총인수 위험이 완전히 사라진 것은 아닙니다. 확약 밖 전입자 2명의 보증금·계약·점유관계는 확인이 필요합니다. 이들이 가진 권리가 실제로 매수인에게 영향을 미치는지 판단하기 전에는 전체 권리관계를 무조건 안전하다고 분류하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 현재 최저매각가 237,000,000원을 시세보다 낮다고 평가할 수 있는 비교 실거래 근거가 없습니다. 7세대 규모 다세대주택의 환금성까지 감안하면, 단순히 선순위 임차권의 인수조건이 유리해졌다는 이유만으로 적극적인 입찰을 정당화하기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 확약의 법적 적용 범위 확인, 전입자 2명의 권리관계 확인, 최근 유사 다세대 실거래를 통한 실질취득가격 검증이 끝나야 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 효력과 실제 취득원가를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.