의정부지방법원 2026타경60836. 파주시 상지석동 락플러스빌 씨동 4층 402호, 전용 36.72㎡ 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 청구금액 185,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 남하얀으로, 2022년 8월 16일 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부를 살피면 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 현존하는 말소기준은 2023년 3월 23일 국민건강보험공단 압류입니다. 그러나 이보다 앞선 2022년 6월 15일에 임차인 노경화가 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 2022년 7월 15일 점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 따라서 뒤늦게 2024년 4월 25일 설정된 임차권등기 자체가 매각으로 말소 대상이 된다고 해도, 기존 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성까지 없어지는 것은 아닙니다.

가격도 만만하지 않습니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2021년 10월 140,000,000원, 2022년 7월 185,000,000원입니다. 두 거래 평균은 162,500,000원인데 현재 최저가는 213,000,000원입니다. 최신 거래보다도 높습니다. 비교 거래 시점이 오래돼 현재 시세로 확정할 수는 없지만, 적어도 확인된 거래가격만으로 이번 신건이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심

먼저 근저당 이력을 정리해야 합니다. 2014년 8월 18일 우리은행 채권최고액 254,400,000원 근저당권은 2015년 2월 3일 말소됐고, 2015년 1월 28일 설정된 우리은행 채권최고액 121,000,000원 근저당권 역시 2022년 7월 15일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권들을 매수인이 새로 인수하는 구조는 아닙니다.

현존 권리 중 말소기준은 국민건강보험공단의 2023년 3월 23일 압류입니다. 이후 고양시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 파주시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 하지만 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사대상 2명, 보증금 미상 점유자 별도

임차·점유 관련 조사대상은 노경화와 박인수, 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 더하지 않습니다. 특히 신청채권자의 청구액과 노경화의 보증금이 모두 185,000,000원이라는 점은 대위변제·채권승계 여부를 확인할 필요가 있음을 보여줍니다. 다만 금액이 같다는 사실만으로 양자가 동일 채권이라거나 보증기관이 임차보증금을 승계했다고 확정할 수 없습니다. 보증금 185,000,000원을 근거 없이 중복 합산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 확인된 거래보다 높은 신건 가격

락플러스빌 C동은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 대상 물건과 같은 전용면적 36.72㎡ 거래는 아래와 같습니다. 가장 최근 확인되는 거래는 2022년 7월로, 현재 매각기일인 2026년 11월과 상당한 시차가 있습니다.

최저매각가 213,000,000원은 비교 거래 평균 162,500,000원의 131.1%입니다. 가장 최근 거래인 2022년 7월의 185,000,000원과 비교해도 더 비쌉니다. 동일 면적에 같은 4층 거래가 존재한다는 점은 비교에 참고할 만하지만, 2022년 거래가격을 2026년의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.

결국 확인된 실거래만 놓고 보면 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 과거 고가 거래만을 기준으로 할인율을 산정해도 곤란하며, 최근 매매사례와 실제 매물가격을 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

현재 회차의 예상배당에서 노경화 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 주택도시보증공사 청구액 중 미배당 추정액은 160,782,000원입니다. 단, 해당 청구와 임차보증금의 대위·승계 또는 중복 관계는 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 세금의 우선배당으로 임차인의 실제 배당액이 줄면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 진짜 취득비용은 얼마인가

이 사건의 핵심은 낙찰가와 실질취득비용을 분리해서 보는 것입니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수금이 늘어납니다. 아래는 임차인 보증금과 예상 집행비용을 반영한 회차별 시뮬레이션입니다.

실질취득비용 = 최저매각가 + 시나리오상 매수인 인수액. 낙찰가를 각 회차 최저가로 가정한 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 별도입니다. 임차인의 실제 배당 및 세금 우선순위에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.

1회 유찰 시 최저가는 170,400,000원으로 낮아지지만, 예상 인수액 17,785,600원을 더하면 실질취득비용은 188,185,600원입니다.

2회 유찰 시에는 낙찰가가 136,320,000원까지 내려가지만 예상 인수액이 51,388,480원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득비용은 187,708,480원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 운정역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하고 있으며 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 운정로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 경의중앙선 운정역은 서측 도보 약 10분 거리에 위치하며 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2014.07.04 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 석재 마감, 창호는 PVC 샷시로 구성되어 있습니다. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 규모·환금성. 락플러스빌 C동은 12세대 규모입니다. 동일 면적의 확인 거래가 2건으로 제한되고, 마지막 거래가 2022년에 형성돼 있습니다. 소규모 다세대주택 특성상 매도가격과 매수자 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 토지·도로. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하고, 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지입니다. 서측 및 북측 약 5m 포장도로를 통해 외곽 공도로 연결됩니다. 공시지가는 927,700원/㎡입니다.
• 공부 이력. 대지권 관련 토지 중 상지석동 989-5는 2014.07.28 상지석동 989-1에 합병되었습니다. 등기부의 대지권 표시와 현행 토지대장 및 지적도를 대조할 필요가 있습니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등이 확인되며, 외국인 등의 주택 취득 관련 토지거래허가구역 지정 사항도 있습니다. 입찰 전 적용 대상과 지정 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 노경화. 임대차계약일 2022.06.14, 전입·확정일자 2022.06.15, 점유개시일 2022.07.15 및 임차권등기 2024.04.25를 원본 서류에서 대조하세요.
• 보증금 인수 시나리오. 신건 인수 0원, 1회 유찰 17,785,600원, 2회 유찰 51,388,480원은 예상치입니다. 실제 배당액과 잔존 보증금 인수액을 반드시 다시 계산하세요.
• 주택도시보증공사 채권. 신청채권 185,000,000원과 임차인 보증금 185,000,000원의 대위변제·채권양도·승계 관계를 확인하세요. 중복채권 여부와 실제 배당순위에 따라 분석이 달라질 수 있습니다.
• 박인수 점유 확인. 전입일은 2024.10.16이며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약 존재 여부, 점유 범위, 임차보증금 및 권원과 명도 가능성을 확인하세요.
• 압류 관련 세금. 국민건강보험공단·고양시·파주시 압류와 관련된 채권의 우선순위 및 당해세 여부를 확인하세요. 우선배당액에 따라 임차인 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다.
• 현재 시세 재검증. 2021~2022년 실거래만으로 2026년 현재 가치를 확정할 수 없습니다. 동일 면적 다세대주택의 최근 거래, 현재 매물가격, 임대수요와 환금성을 비교하세요.
• 다락방·건축물 현황. 감정평가상 다락방 등 내부 이용상태가 확인됩니다. 현장 구조와 건축물대장, 사용승인 도면 및 실제 이용상태를 대조하세요.
• 관리비·명도. 소규모 다세대주택의 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자 및 인도절차 비용을 점검하세요. 권리상 인수 0원이라는 계산만으로 명도비용이 없다고 볼 수 없습니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 자료, 배당요구 및 채권계산서, 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “유찰 가격이 아니라 보증금까지 더한 가격을 보라”

파주 락플러스빌 C동 402호는 단순히 신건 최저가가 높은 물건이 아닙니다. 권리구조를 살피면 말소기준권리보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 임차인이 존재하는 물건입니다. 임차인 노경화의 보증금 185,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 투자판단의 중심입니다.

현재 신건에서는 예상배당상 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 최저가가 213,000,000원으로 비교 거래 평균 162,500,000원의 131.1%입니다. 가격 메리트가 부족합니다.

그렇다고 유찰을 기다리면 자동으로 저렴해지는 것도 아닙니다. 1회 유찰 시 실질취득비용은 188,185,600원, 2회 유찰 시에도 187,708,480원으로 예상됩니다. 보증금 인수를 포함한 취득비용이 사실상 1.85억 원 부근에서 하방을 형성하기 때문입니다. 과거 동일 면적의 최신 거래가 185,000,000원이었다는 점을 감안하면 두 유찰 시나리오 모두 확인된 시세 대비 뚜렷한 할인 매력이 없습니다.

여기에 별도 점유자 박인수의 보증금·권원 미확인 문제, 세금 관련 압류 3건의 배당 우선순위, 주택도시보증공사와 임차인 채권의 대위·승계 관계까지 추가 검증이 필요합니다. 확인된 거래 표본이 적고 오래된 12세대 다세대주택이라는 점도 환금성 판단에서 불리한 요소입니다.

결론은 가격도 보류, 권리도 추가 확인입니다. 신건은 과거 거래수준보다 비싸고, 유찰 후에는 미배당 임차보증금 인수로 가격 하락 효과가 상쇄됩니다. 이 물건은 최저가 할인율보다 실질취득비용·선순위 보증금 배당·미상 점유자를 먼저 검증해야 합니다. 이 세 가지가 명확하게 정리되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.