의정부지방법원 2026타경60860. 경기도 고양시 일산동구 마두동 강촌마을아파트 506동 18층 1803호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 등기부상 소유자는 이영진이며, 현재 경매의 원인이 된 채권자는 중소기업은행입니다. 중소기업은행은 2021년 9월 9일 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 설정했고, 채무자는 주식회사넥스트업입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2026년 4월 1일 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

등기부에 나타나는 과거 국민은행·신한은행·오에스비저축은행 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 현재의 중소기업은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 인수할 것으로 계산된 금액도 0원입니다. 반면 감정가 685,000,000원은 최근 동일 평형 거래가격의 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돌고 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 소멸 여부보다 적정 입찰가격의 판단입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준이 명확하다

현재 유효한 핵심 담보권은 2021.09.09 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이며, 신청채권자인 중소기업은행의 청구금액은 636,146,822원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용하므로, 경매 매각 시 해당 담보권 및 이후의 경매개시결정은 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 근저당권은 이미 정리된 상태입니다. 국민은행 근저당권은 2016년 10월 11일, 신한은행 근저당권은 2011년 2월 14일, 오에스비저축은행 근저당권은 2021년 9월 9일 각각 말소되었습니다. 따라서 과거 채권최고액을 현재의 인수채무에 합산해서는 안 됩니다.

확인된 임차인은 없습니다. 임차보증금 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 소유자 점유나 공실을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 108.8%

강촌마을5(라이프) 동일 평형인 전용 84.93㎡ 및 84.84㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시점은 2026년 9~10월이며, 최근 12개월 평균으로 집계된 거래금액은 629,416,666원입니다. 최저매각가 685,000,000원은 이 평균보다 55,583,334원 높습니다.

거래가격은 최저 550,000,000원부터 최고 685,000,000원까지 분포합니다. 최고 거래가격은 이번 경매의 최저매각가와 같지만, 이는 표본 중 가장 높은 거래에 해당합니다. 최근 거래의 중심 가격은 629,416,666원으로, 신건 최저가보다 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 685,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 중소기업은행 근저당권에 배당하고, 남는 금액은 소유자에게 교부하는 구조입니다.

중소기업은행 배당액은 채권최고액 648,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 청구금액은 636,146,822원이며, 채권최고액과 실제 배당받을 채권액은 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당 변화

신건에서는 추정 배당 잔여금이 발생하지만, 유찰로 매각가격이 하락하면 채권자에 대한 미배당금이 발생할 수 있습니다. 이는 채권자의 회수금액 변화이며 매수인의 채무 인수와는 구별해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 마두역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 일반주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 등 대중교통시설이 소재합니다. 감정평가상 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 중 18층 1803호입니다. 기본 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전 설비가 설치되어 있습니다.
• 단지 규모. 강촌마을5(라이프)는 1,558세대이며 준공일은 1992.10.30입니다. 거래 표본이 존재하지만 실제 환금성은 매수 시점의 시장 상황과 개별 세대 상태에 따라 달라집니다.
• 토지 및 도로. 토지는 인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 가장형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역에도 포함됩니다.
• 토지이용 제한. 개발행위허가제한지역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등의 제한이 표시되어 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역도 지정되어 있으므로 매수인의 해당 여부에 따른 규제 적용을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,597,000원/㎡입니다. 해당 수치는 토지 기준이며 개별 아파트 호수의 거래가격과 동일한 의미는 아닙니다.
• 실거래 편차. 최근 동일 평형 거래가격은 550,000,000원에서 685,000,000원까지 차이를 보입니다. 층·향·내부 수리 상태 및 거래 조건을 확인하지 않고 최고 거래가격을 적정 시세로 적용해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가격 재검토. 신건 최저가 685,000,000원은 최근 12건 평균 629,416,666원의 108.8%입니다. 최근 평균 및 최신 거래를 기준으로 실제 가격 경쟁력을 평가하세요.
• 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 유찰이 반드시 발생한다고 가정하지 말고, 현재 가격과 유찰 시나리오를 함께 검토하세요.
• 점유자 및 명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 소유자 또는 제3자의 점유 여부와 인도 절차를 점검하세요.
• 채무자와 소유자 구별. 등기부상 소유자는 이영진, 근저당 채무자는 주식회사넥스트업입니다. 두 주체가 다르므로 담보제공 관계와 관련 등기사항을 정확히 확인하세요.
• 말소기준 확인. 2021.09.09 중소기업은행 근저당권을 기준으로 권리의 존속 및 소멸 관계를 다시 대조하세요.
• 입찰보증금 확인. 매각기일은 2026.11.04입니다. 실제 보증금액, 입찰 조건 및 기일 변경 여부를 매각공고에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분 관련 부담 가능성이 있으므로 관리사무소에 체납 내역을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 1992.10.30 준공된 아파트인 만큼 내부 수리 여부, 설비 상태 및 보수 비용을 살펴야 합니다.
• 토지이용규제. 개발행위허가제한지역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등의 적용 범위와 실제 제한 사항을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

이 물건은 권리와 가격의 평가가 분명히 갈리는 경매입니다. 말소기준권리는 2021년 중소기업은행 근저당권으로 명확하고, 과거 담보권은 이미 말소되었습니다. 확인된 임차인도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 유형입니다.

그러나 가격을 보면 판단이 달라집니다. 최근 12건 실거래 평균은 629,416,666원이고, 최신 거래는 625,000,000원입니다. 반면 신건 최저매각가는 685,000,000원으로 최근 평균의 108.8%입니다. 최근 거래 중 가장 높은 금액과 같은 가격이기도 합니다.

단지 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로 기다리면 반드시 저렴하게 매수할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 현재 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 수는 없습니다. 유찰이 발생한다면 새로운 최저가와 당시 실거래 시세를 비교해 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 합리적입니다.

최종 판단: 권리 안전성은 양호, 가격 경쟁력은 부족. 신건 입찰은 신중하게 접근하고, 유찰 이후 가격을 재검토하는 전략이 적절합니다.