의정부지방법원 2026타경60868. 파주시 야당동 수아비스 105동 101호, 전용면적 66.27㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 374,000,000원, 최저매각가도 같은 신건입니다. 소유자 강성현은 2021.09.27. 거래가액 383,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건에 관해서는 그보다 앞선 2021.08.05. 전입신고를 마친 윤보미의 임차권이 확인됩니다. 임차보증금 역시 383,000,000원이며, 현재 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
따라서 이 경매에서 먼저 봐야 할 숫자는 최저가가 아닙니다. 보증금 383,000,000원이 낙찰대금으로 완전히 변제되는지, 미회수액을 매수인이 떠안는지가 우선입니다. 그런데 매각물건명세서에는 이 위험을 바꾸는 중요한 내용이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약의 적용 범위가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 196-24 수아비스 제105동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 송학1길 62-74 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 66.27㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 1층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 수아비스105동 · 8세대 · 2019.07.05. |
| 소유자 | 강성현 (2021.09.27. 소유권이전 · 거래가액 383,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 383,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.24. 삼성카드 가압류 · 청구금액 11,785,068원 |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
| 등기 확인일 | 2026.10.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
이 물건의 말소기준권리는 2023.02.24. 접수된 삼성카드 가압류입니다. 앞서 수협은행이 설정했던 채권최고액 311,650,000원의 근저당권은 2021.08.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준을 그 수협은행 근저당권으로 판단하면 안 됩니다.
삼성카드 가압류 이후 등기된 경기신용보증재단·소상공인시장진흥공단·주택도시보증공사의 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 윤보미의 전입일은 2021.08.05.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.08.14.에 이뤄졌지만, 대항력 판단에서 그 등기일만 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약이 인수액을 바꾼다
확인된 실제 임차인·점유 관련 인원은 2명입니다. 윤보미는 임차보증금과 선순위 전입 사실이 확인되며, 남효순은 후순위 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 윤보미 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2021.08.05. 2021.07.13. |
383,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
승계 별도 확인
확약 대상
임차권등기 2023.08.14. · 배당요구 확인
|
| 남효순 현황조사·매각물건명세서 |
2024.03.28. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 확인 필요
우선변제 미상
승계 없음
전입은 말소기준 이후 · 보증금 및 점유관계 확인 필요
|
이 확약이 윤보미 보증금에 관한 권리에 유효하게 적용되는 범위에서는, 원칙상 미배당 보증금이 남더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 따라서 확약 대상 보증금 때문에 최저매각가에 별도 인수금을 더하는 계산은 적용하지 않습니다.
특히 남효순의 보증금·계약내용·확정일자는 별도로 확인되지 않습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력 인수의 근거는 확인되지 않지만, 보증금 미상 점유자의 모든 법률관계를 확정할 수는 없습니다. 확약 밖 임차인의 별도 인수위험과 명도위험은 남아 있습니다.
③ 시세 비교 — 97.7%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
수아비스105동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 전용 66.27㎡, 1층의 2021.09. 거래 383,000,000원입니다. 현재 최저가 374,000,000원은 이 거래의 97.7%입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09. 실거래 | 66.27㎡ | 1층 | 383,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 66.27㎡ | 1건 | 383,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 66.27㎡ | 1층 | 374,000,000원 |
표면적으로는 과거 거래가보다 9,000,000원 낮습니다. 그러나 2021년 9월 거래는 2026년 11월 입찰을 판단하기에 오래된 기준입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액도 383,000,000원이고 거래 건수는 1건이지만, 실제 확인되는 개별 거래는 2021.09. 거래뿐입니다. 따라서 이를 독립적인 최근 12개월 실거래 시세로 인정하기 어렵습니다.
가격 메리트는 미확인이며, 최근 비교거래를 확보하지 못한 상태에서 신건 최저가 374,000,000원을 적정 입찰가로 확정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,036,000원 |
| 1. 임차인 윤보미 · 우선변제 | 383,000,000원 | 367,964,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 11,785,068원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,969,198원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,722,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 383,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당액은 집행비용 추정치와 윤보미 보증금 우선변제를 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구금액은 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 법정 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 됩니다.
예상 배당은 집행비용 6,036,000원을 먼저 차감하고, 윤보미의 보증금 383,000,000원에 367,964,000원을 배당하는 구조입니다. 이 경우 보증금 15,036,000원이 미회수됩니다.
그러나 2026.06.29.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되는 경우, 이 임차보증금에 관한 실질 인수는 0원이므로 해당 보증금 기준 실질취득액은 374,000,000원입니다.
두 계산은 서로 다른 전제를 가진 시나리오입니다. 확약이 없는 경우의 금액을 확약 적용 후에도 매수인이 부담한다고 판단해서는 안 됩니다. 단, 남효순 등 확약 대상 밖의 권리관계는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수형과 확약형의 차이
선순위 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 경매는 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다. 보증금 인수가 유지된다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 반면 이번 사건처럼 유효한 대항력 포기 확약으로 해당 인수가 해소된다면, 그 임차인에 관한 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 없을 때 인수 추정 | 확약 대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 374,000,000원 | 15,036,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 299,200,000원 | 88,788,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 239,360,000원 | 147,791,040원 | 0원 |
유찰 시나리오는 가정된 매각가격에 따른 배당·인수 추정입니다. 실제 유찰 및 이후 매각기일 확정을 의미하지 않습니다. 집행비용은 회차별 추정치가 반영되어 있습니다.
확약이 없다면 각 회차의 낙찰대금과 인수액을 합한 금액은 389,036,000원 → 387,988,800원 → 387,151,040원으로, 유찰에도 불구하고 보증금 383,000,000원 부근에 머무릅니다. 즉 선순위 보증금 인수형에서는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
다만 이 사건의 확약 적용 시나리오에서는 윤보미 보증금 인수가 실질적으로 0원이므로, 다른 인수 부담을 제외한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가에 대응합니다. 따라서 유찰 후에는 가격 부담이 줄어들 수 있지만, 실제 시장가치와 남효순의 권리관계가 확인되지 않는 한 유찰가격이 곧 안전한 입찰가격은 아닙니다.
당해세 등이 우선 배당되는 경우 윤보미에게 배당되는 금액과 미회수액은 달라질 수 있습니다. 확약 대상 보증금의 인수 해소 여부와 별개로, 조세채권 내역 및 실제 배당관계는 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 야당역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 치장벽돌·드라이비트 마감 등이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 수아비스105동은 8세대 규모이며 2019.07.05. 준공됐습니다. 소규모 다세대주택으로서 거래 표본이 부족하므로 가격 비교 및 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
- 토지·접근. 토지면적 671.0㎡, 공시지가 943,200원/㎡이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결돼 있습니다. 공시지가는 토지 기준으로 본건 개별 호수의 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있어 입찰 및 취득 단계에서 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 1층 세대의 채광·습기·방수·실내 상태 등은 현장 확인 대상입니다.
법률상 인수금이 해소되는 것과 시장에서 적정 가격에 되팔 수 있는지는 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 권리 정리 가능성뿐 아니라 매입 후 환금성을 중요한 평가 기준으로 삼아야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대항력 포기 문구, 임차권등기 말소 동의, 해당 임차보증금에 대한 적용 범위를 확인하세요.
- 윤보미의 권리관계. 등기된 임차보증금 383,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권 383,000,000원의 관계, 공사의 권리 행사 범위 및 매각 후 말소 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 남효순의 계약·점유 조사. 2024.03.28. 전입신고는 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약 존재 여부, 실제 점유자, 배당요구 여부, 명도 필요성을 직접 확인하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 최종 명세서에 확약 내용이 유지되는지, 인수되는 권리 또는 특수매각조건이 추가됐는지 확인하세요.
- 국세·지방세. 이천세무서, 부천시, 파주시 관련 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위, 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현행 시세 재검증. 2021년 거래가 383,000,000원이라는 사실만으로 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다. 인근 동일 용도·면적·층·건축연한의 최근 거래를 확보해야 합니다.
- 1층 현장 점검. 채광·습기·누수·단열·사생활 노출과 공동 출입구 및 주차 환경을 살펴보세요. 실내 상태가 거래가격에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 및 관리비. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 현재 점유자와 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 입찰가 산정. 확약이 유효하다면 윤보미 보증금에 관한 별도 인수는 0원으로 계산하되, 확인되지 않은 점유자 관련 부담과 취득 부대비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 법원 원본 대조. 매각기일 2026.11.04. 전 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 확약서 및 매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “보증금의 함정은 확약으로 풀렸지만, 가격의 답은 아직 없다”
이 사건에서 가장 중요한 사실은 선순위 임차보증금 383,000,000원과 2026.06.29.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 존재입니다. 확약이 없다면 신건 낙찰 시 예상 미배당 보증금 15,036,000원을 매수인이 인수할 수 있고, 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다.
그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔여 보증금 인수에 관한 권리를 포기하는 취지의 확약을 제출했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 윤보미 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 현재 신건의 해당 권리 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 374,000,000원으로 판단합니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 남효순의 보증금·계약관계는 미상이고, 확인된 실거래는 2021.09.의 383,000,000원 한 건입니다. 최저가가 과거 거래가의 97.7%라는 이유만으로 최근 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없으며, 8세대 규모 다세대주택의 환금성도 별도로 평가해야 합니다.
결론은 조건부 관망입니다. 확약서의 효력·적용 범위와 남효순의 권리관계를 확인하고, 현재 거래가격을 뒷받침할 비교사례가 확보되기 전에는 신건 최저가에 곧바로 응찰할 만큼의 안전마진이 입증되지 않았습니다. 주된 인수위험은 해소 가능, 나머지 점유위험은 확인 필요, 가격 매력은 미검증. 이 세 가지를 분리해서 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
