* 인수 0원은 기재된 권리관계와 예상배당을 전제로 한 추정치입니다. 임차인의 보증금·확정일자·점유 권원 및 조세채권을 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.

의정부지방법원 2026타경60887. 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택, 플로체(103동) 4층 401호입니다. 전용면적은 48.56㎡, 2016년 8월 사용승인된 8세대 규모 건물입니다. 소유자는 김옥경이며, 2017년 12월 소유권이전과 함께 경서농업협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 한국캐피탈 근저당, 삼성카드·경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류 등이 추가됐습니다. 이들 등기상 권리는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 매각대금 배분을 보면 선순위 경서농업협동조합 근저당권조차 채권최고액 전액을 받지 못하고, 후순위 채권자들은 배당받지 못하는 구조입니다. 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액을 의미하지는 않습니다.

별도로 살펴야 할 부분은 임차인 안호찬의 점유관계와 현재 시세를 확인할 만한 거래 근거 부족입니다. 특히 이 물건은 다세대주택으로, 동일 단지의 오래된 거래 한 건을 기준으로 감정가의 적정성을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

말소기준은 2017.12.21 경서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원으로, 감정가인 164,500,000원보다 큽니다. 뒤이어 설정된 한국캐피탈의 채권최고액 30,000,000원 근저당과 삼성카드·경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류 등은 모두 말소기준권리 이후에 접수됐습니다.

과거 신탁등기는 말소됐고, 서울특별시송파구·국세 관련 압류와 고양시 압류 역시 각각 말소된 내역이 있습니다. 2024년 한국캐피탈이 신청했던 임의경매개시결정도 이후 말소됐으며, 현재 매각절차는 2026년 서울경서농업협동조합의 임의경매 사건입니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위지만 보증금은 미상

실제 임차인으로 확인된 사람은 안호찬 1명입니다. 전입일은 2025.05.22, 배당요구일은 2026.04.29입니다. 말소기준권리보다 전입일이 늦으므로 기재된 전입일만을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 최종 임차 권리관계는 보수적으로 검토해야 합니다.

* 기재된 전입일은 말소기준권리보다 늦어 그 전입만으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유 권원이 확인되지 않아, 기존 권원이나 전입 변동 이력 등을 확인하기 전에는 임차관계 전체를 확정적으로 판단하지 않는다는 의미입니다.

보증기관에 의한 대위변제나 임차보증금 승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 분석하며, 동일 보증금을 중복 합산하는 문제는 없습니다. 다만 임차인의 실제 보증금이 미상인 만큼 이를 임의로 산정하거나 인수액에 더하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 84.4%라는 숫자의 한계

확인된 플로체(103동)의 전용 48.56㎡ 실거래는 2022년 7월 1층 거래 195,000,000원입니다. 대상 물건은 4층이므로 층수도 다릅니다. 표본이 한 건뿐이고 거래 시점 역시 2026년 매각기일보다 상당히 앞서 있습니다.

최저매각가 164,500,000원은 확인된 과거 거래가 195,000,000원의 84.4%입니다. 단순 금액만 비교하면 감정가보다 높은 거래가 존재하지만, 이것만으로 본건을 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 거래가 오래됐고 표본도 단 한 건이기 때문입니다.

이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계돼 있습니다. 다만 이 통계만으로 본건의 향후 유찰 여부나 적정 낙찰가격을 예측하기는 어렵습니다. 신건에서 경쟁입찰을 하기 전에 현재 가격 수준을 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)

신건 가격인 164,500,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 3,103,000원을 제외한 161,397,000원이 경서농업협동조합의 근저당권에 배당됩니다. 한국캐피탈 및 후순위 가압류 채권자는 예상배당을 받지 못합니다.

채권최고액과 청구금액을 기준으로 계산한 총 채권액은 253,098,329원, 예상 채권자 배당액은 161,397,000원이며, 미배당 합계는 91,701,329원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권의 매각 소멸 여부와 구별해야 하며, 그대로 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다.

본 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권 잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제·임차인의 실제 보증금 및 추가 비용은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액 129,747,835원과 근저당 추정배당액은 실제 채권계산서 및 배당표를 통해 대조해야 합니다.

⑤ 회차별 매각 시나리오 — 유찰돼도 현재 시세 검증은 필요

* 각 회차의 인수액은 기재된 배당 가정에 따른 값입니다. 임차인의 보증금 및 확정일자 확인, 조세채권과 실제 매각조건에 따라 별도 검토가 필요합니다.

유찰되어 낙찰가격이 낮아지면 선순위 채권자에게 지급되는 배당액은 줄고 채권 미배당액은 늘어납니다. 하지만 이 사건의 가정에서는 매수인에게 후순위 채권 미배당액이 그대로 승계되지 않으므로, 회차별 매수인 추정 인수액은 0원으로 표시됩니다.

그렇다고 유찰가격 자체가 적정 매수가를 뜻하지는 않습니다. 현재 비교 가능한 최신 시세와 임차인 관계가 확정되지 않았으므로 131,600,000원 또는 105,280,000원이라는 가격만으로 투자수익이나 안전마진을 보장할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 청원네이처빌아파트 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편익은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이고 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감 등으로 구성됩니다. 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 다락·태양광. 4층 내부계단과 연결된 옥탑층 다락을 포함하여 평가됐습니다. 지붕층 태양광설비 역시 매각 포함 대상입니다. 실제 이용 상태와 설비의 유지·관리 조건을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역이며, 제한보호구역(전방지역 25km, 고도 10m 위임지역) 등의 지정이 있습니다. 외국인 등 대상 주택용 토지의 토지거래계약 허가구역도 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 562,800원/㎡, 토지면적 436.0㎡입니다. 토지면적은 개별 호실 전용 대지면적을 의미하지 않습니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 다락 및 지붕층 태양광설비의 실제 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 거래가 1건에 그칩니다. 대단지 아파트처럼 충분한 거래 표본을 확보하기 어려워 매도 시점과 가격에 대한 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 안호찬의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용을 확인하세요. 특히 실제 점유 권원과 최우선변제 대상 여부를 검증해야 합니다.
• 전입과 점유 조사. 전입일 2025.05.22가 말소기준권리 이후라는 사실을 확인하고, 이전 점유관계 및 전입 변동 이력이 있는지 조사하세요.
• 말소기준 확인. 2017.12.21 경서농업협동조합 근저당권을 기준으로 선후순위를 확정하고, 한국캐피탈 근저당과 후순위 가압류·압류의 소멸 관계를 원본과 대조하세요.
• 조세·배당 검토. 당해세, 소액임차인 최우선변제 및 실제 채권 잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 예상배당을 확정 배당으로 취급하지 마세요.
• 현재 시세 확인. 2022년 7월 거래 195,000,000원만을 기준으로 가격을 산정하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능가격을 조사하세요.
• 건물·호수 일치. 매각 대상은 성석동 1082-97의 4층 401호이며 현장에는 103동으로 표시돼 있습니다. 등기·건축물대장·현장 출입구를 대조하세요.
• 다락 및 태양광설비. 평가에 포함된 옥탑층 다락과 매각에 포함된 태양광설비의 설치·사용 현황, 유지관리 및 이전에 따르는 사항을 확인하세요.
• 명도·관리비. 점유자와 인도 협의가 필요한지 확인하고, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 점검하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 보완서류의 최신 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 가격·점유 위험 0원”

이 물건의 권리분석은 2017년 경서농업협동조합 근저당권을 중심으로 비교적 명확합니다. 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 채권 미배당액이 크고, 임차인 안호찬의 보증금·확정일자 및 실제 점유관계는 확인해야 할 과제로 남아 있습니다.

가격 판단도 신중해야 합니다. 164,500,000원이라는 신건 최저가는 2022년 7월 실거래 195,000,000원보다 낮지만, 그 거래 한 건만으로 2026년 현재의 적정 시세를 확인할 수는 없습니다. 현재 시장가격이 과거와 달라졌을 가능성을 배제할 수 없으며, 소규모 다세대주택의 환금성도 고려해야 합니다.

결론은 권리 구조는 긍정적이지만 입찰 판단은 보류입니다. 임차인 관계를 확정하고, 다락·태양광설비와 실제 호수를 확인하며, 최근 비교 거래를 확보한 뒤 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 신건 최저가가 과거 실거래보다 낮다는 사실만으로 안전한 투자라고 판단해서는 안 됩니다.