의정부지방법원 2026타경60909. 경기도 파주시 야동동에 위치한 아느칸빌 제201동 제3층 제301호입니다. 감정평가상 용도는 공동주택·다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물에 속합니다. 현재 소유자는 오유교이고, 2022년 2월 15일 156,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건은 일반적인 근저당권 실행 사건과 다릅니다. 기존 경서농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2025년 3월 28일 삼성카드 가압류가 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 그러나 그보다 먼저 대항요건을 갖추고 임차권등기까지 마친 류완기 명의 주택임차권이 존재합니다. 따라서 후순위 가압류의 소멸만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

과거 경서농업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당권은 2021년 12월 7일 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 3월 28일 삼성카드 가압류입니다.

그런데 임차인 류완기는 2022년 1월 14일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024년 3월 4일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차권이므로, 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 156,000,000원

실제 임차인으로 확인되는 사람은 류완기 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 보증기관으로 등장하지만 별도의 실제 점유 임차인으로 세지 않습니다. 임차보증금도 156,000,000원 1건으로 파악하며, 신청채권자의 청구금액과 단순 합산해 임차보증금을 중복 계산하지 않습니다. 다만 보증기관의 구체적인 대위·승계 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 가격 검토 — 신건 204,000,000원의 판단

현재 감정가와 최저매각가는 모두 204,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 동일 유형의 최근 실거래 시세를 확인하기 전에는 감정가가 실제 시장가치를 적절하게 반영했는지 판단하기 어렵습니다. 따라서 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

* 2회 유찰 시 28,067,840원은 선순위 임차보증금 미배당액을 인수하는 것으로 계산한 조건부 시나리오입니다. 주택도시보증공사의 확약이 류완기 명의 임차권까지 유효하게 해소한다면 해당 인수액은 실질적으로 0원이 될 수 있습니다. 반대로 확약의 적용 범위 밖에 남는 임차권이라면 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다는 가정에서는 집행비용을 제외하고 류완기 임차보증금 156,000,000원이 전액 배당됩니다. 삼성카드 가압류 채권도 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 5,019,979원이 배당되는 구조입니다.

주택도시보증공사의 신청채권액 156,000,000원은 전액 배당되지 않습니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념입니다. 특히 임차보증금 관련 권리의 중복·승계 여부에 따라 실제 배당관계가 달라질 수 있으므로 이 표는 확정 배당표가 아닌 산정 시나리오입니다.

집행비용은 3,656,000원으로 추정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 법원의 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야동동 문산제일고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 세대입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 벽돌 마감이고, 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역이며 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다. 실제 입찰 및 거래에 적용되는 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 관리상태와 접근성, 지역 내 거래량 등에 따라 매도 기간과 적정가격이 달라질 수 있습니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래사례를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서의 적용 대상, 조건, 임차권등기 말소 범위를 확인하세요. 류완기 명의 임차권까지 유효하게 해소되는지가 핵심입니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 류완기와 주택도시보증공사 사이의 보증금 대위변제·채권양도·권리승계 관계를 확인하세요. 동일 보증금에 관한 중복 권리신고 여부도 점검해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 신건에서는 예상 인수액이 0원이지만 2회 유찰 시 계산상 28,067,840원의 선순위 보증금 인수 가능액이 나타납니다. 확약으로 이 위험이 실제 해소되는지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 파주시 야동동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매도호가를 확인하세요. 감정가 204,000,000원을 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 기록과 현재 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 점유자를 확인하고 인도·명도 절차 및 비용을 점검하세요.
• 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 누수, 외벽·방수·설비 상태를 확인하세요.
• 규제 확인. 교육환경 보호구역, 군사시설 관련 제한, 토지거래계약 허가구역의 실제 적용 내용을 확인하세요.
• 법원 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 인수조건변경확약서와 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약이 있다고 모든 임차권이 사라지는 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 156,000,000원 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서입니다. 신건 최저가 204,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당이 예상되므로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 점은 분명 긍정적입니다.

그러나 류완기 명의 임차권은 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 권리입니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 효력이 이 임차권까지 미치는지 확인하지 않고 유찰 후에도 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 확약의 적용 범위가 확인되지 않는 한, 남아 있는 임차권의 위험을 별도로 평가해야 합니다.

가격 측면에서도 아직 실거래 시세와의 비교가 필요합니다. 신건 감정가가 적정한지, 유찰 후 실질취득비용이 시세보다 충분히 낮아지는지 검증해야 합니다. 현재 결론은 권리 확인과 가격 판단 모두 신중 접근입니다. 특히 확약서 원본과 보증기관 승계관계를 확인하기 전에는 표면 최저가만 보고 입찰을 결정하기 어렵습니다.