의정부지방법원 2026타경60952. 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 힐스테이트일산 103동 26층 2605호 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 685,000,000원, 최초 최저매각가도 동일합니다. 소유자는 김병욱이며, 중소기업은행이 213,111,370원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리 흐름의 출발점은 2020.06.29 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 이후 기술보증기금, 경기신용보증재단, 진주축산업협동조합의 가압류가 순차적으로 설정됐으나 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기상 권리관계는 비교적 단순한 소멸형으로 볼 수 있습니다.
다만 2024.09.09 전입한 YI JULIA TAEJA의 임대차 조건은 확인이 필요합니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 대항력은 인정되기 어렵지만, 실제 점유와 임대차보증금, 배당요구 여부까지 모두 확인된 것은 아닙니다. 또한 2021년 근저당 채권최고액 변경 및 2026년 일부이전 기록 때문에 예상배당표도 원본과 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2701 힐스테이트일산 103동 26층 2605호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 킨텍스로 217-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 48층 건물 중 26층 |
| 소유자 | 김병욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 685,000,000원 / 685,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 213,111,370원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.29 중소기업은행 근저당권 (을구 3번) |
| 현재 근저당 채권최고액 | 240,000,000원 (2021.05.07 변경등기 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
핵심은 2020.06.29 근저당권입니다. 최초 설정 당시 중소기업은행의 채권최고액은 288,000,000원이었지만, 2021.05.07 변경등기를 통해 240,000,000원으로 조정됐습니다. 이후 2026.05.21 경기신용보증재단에 5,302,621원의 변제액과 관련한 근저당권 일부이전 등기가 이루어졌습니다.
일부이전은 기존 근저당권에 관한 채권 귀속의 변동이지, 동일 금액의 독립된 추가 근저당을 새로 설정한 것으로 볼 수 없습니다. 실제 채권잔액과 배당권자별 귀속금액은 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입자 1명 확인
현황조사에서 YI JULIA TAEJA의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2024.09.09로, 말소기준권리 설정일인 2020.06.29보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 중소기업은행 근저당에 우선하는 대항력은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YI JULIA TAEJA | 2024.09.09 | 미상 | 선순위 아님 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 전입자 1명 · 확정일자 미상 · 보증금 미상 · 배당요구 여부 미확인. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 인물은 아닙니다.
현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 확인된 선순위 인수권리가 없다는 전제에 따른 예상치입니다. 보증금이 미상이라고 해서 보증금 자체가 0원이라는 뜻은 아닙니다. 실제 인수 여부와 별개로 점유자와의 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 보수적으로
이 물건의 감정가는 685,000,000원이며, 신건 최저매각가 역시 685,000,000원입니다. 아직 유찰이 없어 감정가의 100%에서 첫 매각이 진행되는 구조입니다.
실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가를 주변 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 같은 건물이라도 층·향·면적·내부 상태·이용형태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 동일하거나 유사한 조건의 최근 거래를 확인해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 685,000,000원 | 0원 | 685,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 548,000,000원 | 0원 | 548,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 438,400,000원 | 0원 | 438,400,000원 |
실질취득 추정액은 매각가에 예상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등은 포함하지 않았으며, 실제 임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 685,000,000원 가정)
아래는 최초 근저당 채권최고액과 각 가압류 청구금액을 반영한 참고용 배당 시뮬레이션입니다. 실제 법원 배당순위나 확정 배당액을 의미하지 않으며, 특히 근저당 변경등기와 일부이전 사항을 반영한 재계산이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,250,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 290,250,000원 | 290,250,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 4. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 88,708,261원 | 88,708,261원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,791,739원 |
집행비용 9,250,000원은 추정치입니다. 계산상 총 채권배당액은 672,958,261원, 소유자 잔여는 2,791,739원입니다. 단, 근저당 변경·일부이전, 당해세, 실제 채권액, 배당요구 및 최우선변제 등의 변수를 반영하지 않은 결과입니다.
⑤ 유찰에 따른 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 685,000,000원 | 672,958,261원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 548,000,000원 | 540,120,000원 | 132,838,261원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 438,400,000원 | 431,616,000원 | 241,342,261원 | 0원 |
중요한 구분이 있습니다. 유찰로 매각대금이 낮아지면 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 매각으로 소멸하는 근저당권·가압류의 미배당 채권이 그 자체로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 위 시뮬레이션에서 미배당액이 증가하더라도 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다.
다만 이는 등기상 소멸형 권리와 현재 확인된 임차관계를 전제로 합니다. 실제 배당결과나 점유자 권리관계가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 고양시 일산서구 대화동 킨텍스역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 오피스텔, 킨텍스 전시장, 근린생활시설 및 공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통으로 판단했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 48층 건물의 26층 호실입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 및 도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지이용상황은 주상용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등에 해당합니다. 중점경관관리구역도 포함됩니다.
- 토지 참고가격. 공시지가 4,586,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 개별 오피스텔의 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 킨텍스역과 주변 업무·전시·상업시설은 입지 요소이지만, 실제 환금성은 해당 오피스텔의 최근 매매거래, 임대수요와 공실 여부, 관리비 수준을 확인한 후 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 힐스테이트일산 내 유사 면적·층·이용형태의 최근 거래가격을 조사하고, 최저가 685,000,000원과 비교하세요.
- 전입자 확인. YI JULIA TAEJA의 실제 점유, 계약상 지위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2020.06.29 중소기업은행 근저당이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 최초 288,000,000원에서 240,000,000원으로 변경된 채권최고액 및 5,302,621원 일부이전의 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 채권 중복 여부 확인. 경기신용보증재단의 가압류와 근저당 일부이전으로 취득한 채권 사이에 동일채권의 중복 계산이 발생하지 않는지 확인하세요.
- 명도 및 점유. 후순위 전입자라도 실제 인도 절차와 협의가 필요할 수 있습니다. 점유관계 확인 없이 명도비용이 없다고 가정하지 마세요.
- 관리비·공과금. 오피스텔 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 용도·세금 검토. 업무시설(오피스텔)의 실제 사용형태와 관련 세금, 대출 가능 조건을 개별적으로 확인하세요.
- 매각 일정 확인. 매각기일은 2026.11.04입니다. 입찰 전에 법원 공고, 기일변경 여부, 매각조건과 보증금 기준을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸형 ≠ 검증 완료”
힐스테이트일산 103동 2605호는 권리의 큰 흐름만 보면 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 매각으로 소멸하며, 확인된 전입일도 그보다 늦습니다. 현재 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 전입자 1명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 근저당 채권최고액 변경 및 일부이전 때문에 배당 계산에도 검증할 부분이 있습니다. 여기에 685,000,000원이라는 신건 최저가가 시장가격 대비 유리한지를 판단할 실거래 비교도 필요합니다.
결론은 권리 구조 조건부 양호, 가격 판단 보류입니다. 임차관계와 변경등기를 먼저 확인하고, 동일 건물의 최근 실거래가격을 기준으로 입찰 상한을 산정하는 것이 합리적입니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그 자체로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 확인되지 않은 위험을 해소한 뒤 실제 시장가격에 맞춰 접근하는 것입니다.
