의정부지방법원 2026타경60988. 경기도 파주시 목동동 해솔마을2단지월드메르디앙 216동 16층 1603호입니다. 전용면적은 59.99㎡, 총 1,507세대 규모 단지의 아파트입니다. 현재 소유자는 유한회사태향이며, 2023년 12월 15일 설정된 대신새마을금고의 근저당권 192,000,000원(채권최고액)이 말소기준권리입니다.

이후 신탁등기가 설정됐다가 2026년 6월 24일 말소됐고, 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 남산대신새마을금고이며, 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이러한 권리이전 자체가 매수인에게 추가 채무를 발생시키는 것은 아닙니다.

가격은 별개의 문제입니다. 이 아파트의 최저매각가는 273,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 25,681,819원 높습니다. 최근 거래가 240,000,000원과 비교하면 33,000,000원 비싸고, 수집된 실거래 최고가 270,000,000원까지 넘어섭니다. 권리가 소멸하는 물건이라고 해서 좋은 매수가격이 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

권리분석의 출발점은 2023년 12월 15일 을구 24번 근저당권입니다. 대신새마을금고가 설정한 채권최고액 192,000,000원의 근저당권으로, 해당 근저당권 및 이후의 후순위 압류·경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2026년 2월 26일 근저당권자가 남산대신새마을금고로 이전됐고, 2026년 10월 15일에는 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 담보권의 권리자 변경이며, 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다.

국세 압류 가운데 동울산세무서·남대구세무서 관련 압류는 이미 말소됐고, 서울특별시 압류 역시 말소됐습니다. 반면 북부산세무서 관련 압류와 파주시 압류는 말소기준권리 이후의 등기로서 매각으로 소멸할 대상입니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 당해세 및 세금의 법정기일에 따른 배당순위는 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 임차인 신고자는 김도현 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고자로, 중복 신고된 보증금은 없습니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 2023.12.15 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당 및 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

김도현의 전입일은 2025년 10월 10일로 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로 보면 선순위 근저당권에 대항하기 어려우므로 매수인의 임차보증금 인수는 0원으로 추정됩니다.

그러나 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 우선변제권의 성립 여부를 단정할 수 없으며, 실제 거주·점유 여부와 임대차계약의 체결 시점도 확인 대상입니다. 특히 신탁 이력이 존재하므로 해당 점유관계가 언제, 누구와의 계약으로 형성됐는지도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 10.4% 높은 최저가

동일 단지 해솔마을2단지월드메르디앙, 동일 전용면적 59.99㎡의 실거래 사례입니다. 최근 12개월에 해당하는 11건의 평균은 247,318,181원이며, 가장 최신 거래는 2026년 10월 240,000,000원입니다.

전체 12건 평균은 247,708,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 시장을 반영하는 최근 12개월 평균 247,318,181원을 우선 적용합니다. 과거 상대적으로 높은 가격의 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있기 때문입니다.

같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 이는 신건 가격을 무리하게 받아들이기보다 실제 매수 가능 가격과 경쟁 상황을 검토해야 할 이유입니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 이번 물건의 유찰 여부를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 192,000,000원 전액을 배당하는 보수적 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권잔액, 집행비용, 세금, 임차인 최우선변제 등에 따라 달라집니다. 신청채권자의 청구액 164,565,200원과 근저당 채권최고액은 서로 다른 금액입니다.

신건 매각가 273,000,000원을 가정하면 집행비용 4,622,000원을 제외하고 근저당권에 192,000,000원을 배당한 뒤 76,378,000원이 소유자에게 돌아가는 구조입니다. 다만 이는 세금과 임차인 관련 우선배당을 반영하지 않은 계산으로, 실제 소유자 잔여액을 보장하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 비교가 달라진다

현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다음 표는 향후 유찰이 발생한다는 가정하에 감정가 대비 80%, 64%로 최저매각가가 낮아지는 경우의 배당 추정입니다. 실제 다음 매각기일과 최저가는 법원의 공고로 확인해야 합니다.

1회 유찰 가정 가격 218,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 247,318,181원과 최신 거래 240,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 가정 가격은 174,720,000원입니다. 하지만 가격이 낮아지는 것과 실제 낙찰 가능 여부는 별개이며, 경쟁입찰이 발생하면 낙찰가는 최저가보다 높아질 수 있습니다.

2회 유찰 시 근저당권 배당 부족 추정액은 20,526,080원입니다. 이는 담보권자의 미회수액이지 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다. 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원이나, 보증금이 확인되지 않은 임차인 및 세금 관련 사항은 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 목동동 소재 해솔초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 공원이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 등 대중교통시설이 있습니다. 감정평가상 종합적인 교통상황은 대체로 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 17층 건물의 16층 1603호입니다. 위생·급배수시설, 소화전 및 승강기시설을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 1,507세대의 대규모 아파트 단지이며 2001년 4월 13일 준공됐습니다. 동일 면적 실거래가 확인되는 장점이 있지만, 준공 이후 경과한 기간에 따른 유지보수·노후화 요인은 점검해야 합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역입니다. 교육환경보호구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있으며, 인접 도로는 중로2류 및 소로1류와 접합니다.
• 토지 관련. 지목은 대지이며, 공시지가 기준 단가는 1,597,000원/㎡입니다. 감정자료에 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있으므로 입찰 시점의 지정 여부와 적용 대상을 재확인해야 합니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,507세대 규모와 동일 면적의 실거래 이력은 거래 비교에 유리합니다. 그러나 거래가격이 225,000,000원에서 270,000,000원까지 분포하고 최근 가격 추세가 -1.9%인 점에서 높은 가격에 매입할 경우 환금성 부담이 커질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 메리트 검증. 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균보다 25,681,819원 높습니다. 최근 시세 이상을 지불하는 입찰인지 우선 판단해야 합니다.
• 최근 거래 비교. 최신 2026.10 거래는 17층 240,000,000원이며 경매 물건은 16층입니다. 층 외에도 향·내부 상태·수리 여부에 따른 가격 차이를 검토하세요.
• 김도현 임대차관계. 2025.10.10 전입은 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 실제 점유 형태 및 계약 당사자를 점검해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-1471호와 2026.06.24 신탁등기 말소 및 신탁재산 귀속 관계를 확인해야 합니다. 신탁 중 체결된 임대차가 있는지도 점검하세요.
• 근저당권 이전 확인. 대신새마을금고에서 남산대신새마을금고를 거쳐 주식회사새마을금고자산관리회사로 이어진 권리이전 내역을 최신 등기사항증명서와 대조하세요.
• 국세·지방세 확인. 북부산세무서 및 파주시 압류와 관련한 체납세액, 당해세 여부, 법정기일 및 교부청구 사항을 확인해야 합니다.
• 명도와 점유. 후순위 전입이라도 실제 거주자가 있으면 명도 협의 및 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 현장 점유자, 열쇠 인도 가능성 등을 확인하세요.
• 관리비·내부 수선. 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분 체납 및 노후 아파트의 내부 수선비용을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 1회 유찰 가정 최저가 218,400,000원과 2회 유찰 가정 최저가 174,720,000원을 참고하되, 실제 회차별 공고와 입찰 경쟁을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 실거래 기록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리인수 0원 예상, 가격은 불합격”

파주 해솔마을2단지월드메르디앙 216동 1603호는 말소기준권리가 비교적 명확하고 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 과거 전세금 270,000,000원의 전세권도 이미 말소됐으며, 현재 확인되는 임차인의 전입일은 2023년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인 권리인수액은 0원으로 추정됩니다.

다만 신탁 이력과 보증금이 확인되지 않은 임차인이 존재하므로 권리가 완전히 검증됐다고 보기는 어렵습니다. 체납세금 배당과 점유관계도 입찰 전에 확인해야 합니다.

더 큰 걸림돌은 가격입니다. 현재 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 247,318,181원의 110.4%이며, 최신 거래 240,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 여기에 최근 거래가격 추세는 -1.9%로 하락하고 있습니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 권리인수 위험은 제한적으로 추정되지만, 최근 실거래보다 높은 가격을 지불할 근거가 부족합니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 임차관계·신탁 이력·세금 관련 확인을 선행해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 낙찰 여부가 아니라 시세에 맞는 가격으로, 확인 가능한 권리위험만 부담하며 취득하는 것입니다.