의정부지방법원 2026타경61005. 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 '클래식' 제7동 4층 402호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 해당 호실은 최상층인 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 이민주이고, 등기부상 2015년 4월 30일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사가 채권최고액 134,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 근저당권은 2023년 10월 24일 한국자산관리공사로 이전됐으며, 한국자산관리공사가 2026년 4월 15일 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 122,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 근저당권 하나만 있는 주택이 아닙니다. 여러 건의 압류와 가압류, 과거 경매개시결정, 임차관계 신고가 함께 확인됩니다. 특히 배당요구를 한 김태동의 보증금과 확정일자가 불명확해 관련 서류의 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2015년 4월 30일 설정된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 134,400,000원이며, 이후 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 담보권자의 지위가 승계된 것으로, 별도의 독립된 채권최고액을 추가하는 것은 아닙니다.

이보다 먼저 설정된 관악신용협동조합의 근저당권은 2015년 5월 4일 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 압류와 한승석의 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 설정된 일부 가압류와 강제경매개시결정도 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상

현재 확인된 임차관계 신고자는 김태동 1명입니다. 전입일은 2025년 5월 7일로, 말소기준권리 설정일인 2015년 4월 30일보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로 판단하면 선순위 대항력은 없으며, 매수인이 임차보증금을 인수해야 하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차 내용은 확인이 필요합니다.

감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 김태동의 실제 점유 여부와 임대차계약 내용, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 원본 자료로 확인해야 합니다. 현재의 인수 0원 판단은 후순위 전입에 근거한 권리상 추정이며, 임차인의 존재로 인한 명도절차와 배당 변동 가능성은 별도 리스크입니다.

③ 가격 판단 — 신건 122,000,000원, 시세 검증이 먼저

이 사건의 감정가는 122,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 구조입니다.

다만 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래 비교 없이 감정가가 시장가격보다 낮다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 4층 건물의 최상층 호실이며, 실제 환금성은 주변 유사 주택의 거래가격과 거래 빈도, 건물 상태 등에 따라 달라집니다. 따라서 122,000,000원이 저렴한 가격인지 여부는 현재 단정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 매각가 변화에 따른 예상 배당 부족액을 비교한 것입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각가격은 확정되지 않았으며, 제시된 금액이 곧 적정 시세를 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

매각가가 122,000,000원이라고 가정하면 집행비용 2,508,000원을 제외한 119,492,000원이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 경우 근저당권 채권은 전액 회수되지 않으며, 후순위 가압류권자 한승석에 대한 예상배당액은 0원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

신청채권자인 한국자산관리공사는 현대해상화재보험의 근저당권을 이전받은 권리자입니다. 따라서 동일한 근저당 채권을 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 결정되므로, 위 표는 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 북서측 원거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편익은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 해당 호실은 4층 402호입니다. 외벽은 벽돌 마감 등, 내부는 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창호입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지이며, 남측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역·고도 5.5m 위임지역), 과밀억제권역 및 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 위치·관리상태·주차·층별 선호도와 주변 거래 사례에 따라 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 이 물건의 적정 가격은 유사 물건의 최근 거래 및 실제 매물과 비교해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2015.04.30 설정된 현대해상화재보험 근저당권과 2023.10.24 한국자산관리공사로의 근저당권 이전을 등기부 원본에서 확인하세요.
• 임차인 김태동 확인. 전입일 2025.05.07, 배당요구일 2026.07.13을 확인하고 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 조사하세요.
• 소액임차인 배당 검토. 보증금 미상 상태에서는 최우선변제 대상인지 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 확인하세요.
• 압류 7건 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 관련 압류의 실제 체납액과 당해세 등 배당 우선순위에 미치는 영향을 확인하세요.
• 미배당과 인수의 구분. 예상 미배당액 54,993,027원을 매수인 인수채무로 오인하지 마세요. 권리 소멸 여부와 실제 배당순위는 각각 검토해야 합니다.
• 과거 경매 이력 확인. 한승석의 2021년 강제경매개시결정이 2022년 말소된 이력이 있으므로 현재 진행 중인 2026타경61005 사건과 구분하세요.
• 현장 확인. 최상층의 누수·방수 상태, 내부 수선 필요성, 주차와 접근도로 상황을 확인하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비의 존재와 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 122,000,000원을 기준으로만 입찰가를 결정하지 말고, 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
• 입찰 조건. 매각기일 2026.11.04의 진행 여부, 입찰보증금, 매각물건명세서 변경사항과 특별매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”

이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 후순위 등기권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인 김태동의 전입도 말소기준권리보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수금액은 0원입니다.

그렇지만 압류 7건, 미확인 임차보증금과 확정일자, 후순위 채권의 미배당이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 배당 부족 자체가 매수인 채무가 되는 것은 아니지만, 체납세액·배당순위·명도 가능성을 충분히 점검해야 하는 사건입니다. 더욱이 현재 신건 최저가 122,000,000원의 가격 경쟁력은 실거래 비교를 거쳐야 판단할 수 있습니다.

결론은 “권리 인수는 낮음, 입찰 판단은 보류”입니다. 김태동의 임차관계와 조세채권을 먼저 검증하고, 인근 유사 다세대주택의 실거래를 통해 적정 취득가를 확인해야 합니다. 유찰 시 가격 하락 가능성은 검토할 수 있지만, 낮아진 최저가만으로 수익성을 확신해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 단순한 낙찰가 할인보다 확인되지 않은 위험을 정리하고 적정 가격을 산정하는 것입니다.