의정부지방법원 2026타경61009. 고양시 일산동구 성석동 루체빌 A동 404호, 전용 약 50.05㎡ 규모의 다세대·연립주택입니다. 지상 4층 건물의 4층에 위치하고, 방 3개·거실·주방·욕실 2개 등의 구조로 평가됐습니다. 현재 소유자는 윤지현이며, 2024년 12월 17일 매매를 원인으로 167,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 청구금액 173,870,912원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 근저당 소멸 여부가 아닙니다. 등기부에는 2025년 4월 8일 설정된 김종훈의 주택임차권등기가 남아 있고, 그 보증금은 167,500,000원입니다. 해당 임차권은 2026년 4월 15일 강제경매개시결정보다 앞서 등기됐습니다. 따라서 일반적인 후순위 권리처럼 무조건 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

다만 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 이 확약이 해당 보증금 인수위험을 해소하는 근거입니다. 따라서 확약 적용을 전제로 한 실질 인수액은 0원*으로 분석하되, 등기상 임차권자인 김종훈과 확약서 제출자인 주택도시보증공사 사이의 권리관계 및 확약의 효력 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심

등기부에서 현재 핵심적으로 확인되는 권리는 김종훈의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류 2건입니다. 과거 근저당권과 가압류들은 종전 경매 매각 또는 해지로 이미 말소돼 있습니다.

현재 경매개시결정 등기가 권리소멸의 기준으로 제시돼 있고, 그 이후의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 2025년 임차권등기는 2026년 경매개시보다 앞선 권리이므로, 별도의 인수 판단이 필요합니다. 대항력 성립·유지 여부와 실제 배당관계는 단순한 등기 순서만으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 167,500,000원과 대항력 포기 확약

실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 인수조건변경확약서 제출자로 등장하며, 별도의 임차인으로 보증금을 중복 계산하지 않습니다. 다만 보증기관의 구체적인 대위·승계 관계는 원본 서류 확인 대상입니다.

* 확약 적용 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용되는 경우의 실질 판단입니다. 확약 미적용 단순차액은 보증금에서 각 낙찰가를 뺀 산술 비교일 뿐 실제 미배당 인수액을 확정한 값이 아닙니다. 확약의 효력 범위 밖에 있는 임차인이나 별도 인수권리가 확인되면 그 위험은 별도로 남습니다. 확약은 모든 점유자·권리에 대한 포괄적 면책이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 4.3% 높은 신건

루체(A,B동)는 28세대의 소규모 공동주택입니다. 비교 가능한 전용 약 50.05㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 145,097,500원입니다. 하지만 전체 평균에는 과거 거래와 낮은 가격의 저층 거래가 섞여 있으므로 이를 그대로 현재 시세로 보기는 어렵습니다.

보다 중요한 최근 12개월 기준 표본 4건의 평균은 153,375,000원, 제시된 최신 거래는 2025년 3월 158,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +8.8%의 상승 추세로 집계됐습니다. 따라서 하락 추세로 해석할 자료는 아닙니다. 다만 확인되는 최신 거래가 2025년 3월에 머물러 있어 2026년 11월 매각기일의 현 시세를 그대로 보여주는 자료는 아니라는 점은 주의해야 합니다.

최저매각가 160,000,000원은 최근 표본 평균보다 6,625,000원 높고, 평균 대비 104.3%입니다. 최신 거래 158,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가에 응찰하는 것을 시세보다 저렴한 매수라고 평가할 근거는 없습니다.

확약이 적용되는 경우 매수인의 실질취득액은 낙찰가 160,000,000원 + 보증금 인수 0원* = 160,000,000원*입니다. 이 실질취득액 자체가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 즉 이 물건은 확약으로 권리상 부담이 줄어든다고 해서 자동으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

집행비용 3,040,000원은 매각대금의 약 1.9%를 적용한 추정액입니다. 배당표는 신청채권자 청구액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션이며, 김종훈의 선순위 임차권에 관한 최종 배당순위를 확정한 표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 16,910,912원은 신청채권자 청구액 기준 부족액이며 매수인 인수액과 동일한 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다

현재 신건 최저매각가에서는 신청채권자의 청구액을 모두 충족하지 못해 16,910,912원의 미배당이 예상됩니다. 1회 유찰 시 부족액은 48,462,912원, 2회 유찰 시 73,704,512원으로 증가합니다.

그러나 이 미배당액을 그대로 매수인이 인수한다고 해석해서는 안 됩니다. 보증금과 관련된 인수조건은 별도로 제출된 확약서가 핵심입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 주된 임차보증금 인수는 각 회차에서 실질 0원*으로 분석됩니다. 반면 확약이 적용되지 않고 선순위 임차권의 미배당 보증금이 승계된다면, 단순히 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 취득이라고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 성석동 성석삼거리 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·소규모 공장이 혼재하는 기존 주택지대로, 제반 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 404호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄샷시 이중창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 실제 내부 확인이 제한돼, 집합건축물대장의 건축물현황도를 기준으로 구조가 파악됐습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 남측·서측·동측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다. 대지는 6필지를 일단으로 이용하며, 남측으로 완만하게 경사진 토지를 계단식으로 평탄화한 주거용 건부지입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리지역(주거zone)이며 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부도 표시돼 있어 해당 규제의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지가격. 공시지가 570,100원/㎡, 지목은 대지입니다. 토지면적은 562.0㎡로 집계돼 있으며 개별 호실 전용면적이나 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 환금성. 전체 28세대의 소규모 단지입니다. 실거래 가격은 102,310,000원부터 175,000,000원까지 분포하고, 제시된 최신 실거래는 2025년 3월입니다. 매각 시점의 수요와 실제 매도 가능 가격은 추가 검토가 필요합니다.
• 건물 표시. A동·B동 외벽 표시와 공부상 배치가 불일치합니다. 단지 위치 및 경매 대상 호실을 특정하는 과정에서 각별한 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서의 원문, 효력 범위 및 임차권등기 말소 조건을 확인하세요. 특히 김종훈 명의 임차권에 대한 보증기관의 권리관계가 핵심입니다.
• 임차권등기와 점유. 김종훈의 임대차계약일 2023.02.20, 확정일자 2023.02.24, 주민등록·점유개시일 2023.03.31, 임차권등기일 2025.04.08을 대조하고 현재 점유 및 대항요건을 확인하세요.
• 권리별 인수 구분. 확약은 해당 보증금 관련 인수조건에 관한 것입니다. 별도 임차인·점유자·법정 인수권리가 확인된다면 확약과 별개로 판단해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 확약 적용 시에도 신건 실질취득액은 160,000,000원*입니다. 최근 평균 153,375,000원, 최신 거래 158,000,000원과 비교해 입찰가를 산정하세요.
• 시세 최신성. 확인된 최신 거래가 2025년 3월이므로 2026년 매각기일에 앞서 인근 동일 면적 거래, 매물 호가, 실제 매도 기간을 재점검하세요.
• A동·B동 현황. 건축물현황도상 건물 배치와 현장 외벽 표시가 서로 다릅니다. 매각 대상인 공부상 A동 404호와 실제 건물·현관·호실을 현장에서 대조하세요.
• 소규모 단지 및 명도. 총 28세대의 환금성을 검토하고, 실제 거주자·임차권자와 점유관계를 확인한 뒤 명도 절차와 비용을 예상하세요.
• 관리비·세금·규제. 공용부분 관리비 체납, 조세채권, 토지거래허가 관련 제한과 적용 여부를 확인하세요.
• 등기·명세서 최종 대조. 경매개시결정 이후 압류 2건의 소멸 처리와 임차권 말소조건을 최신 등기부·매각물건명세서·배당 관련 서류로 최종 확인하세요.

맺으며 — “확약은 긍정적, 가격과 물건 특정은 보수적으로”

이 물건은 보증금 167,500,000원의 선순위 임차권등기가 존재한다는 점만 보면 인수위험이 크게 보일 수 있습니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출한 점은 중요한 차이입니다. 이 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용된다면 매수인이 떠안을 주된 보증금은 실질 0원*으로 평가됩니다.

그렇다고 바로 매력적인 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 신건 실질취득액 160,000,000원*은 최근 실거래 평균 153,375,000원보다 높고, 최신 거래 158,000,000원도 웃돕니다. 거래 추세는 +8.8%로 집계돼 있지만 최신 거래가 2025년 3월에 머물러 있어 현재 가격을 판단하기에는 신선도가 부족합니다. 게다가 28세대의 소규모 단지이고 건물 A동·B동 표시가 실제 배치와 뒤바뀐 문제도 있습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약에 따른 인수부담 완화는 분명한 긍정 요인이지만, 선순위 임차권에 대한 확약의 효력 확인, 건물 특정 문제, 거래자료의 시차 및 신건 가격이 최근 시세 이상이라는 점을 함께 반영했습니다. 따라서 이 사건은 ‘권리는 확약 확인 후 판단, 가격은 신건 기준 보류’가 적절합니다. 입찰 여부는 확약서의 실제 적용 범위를 확정하고 현장 호실을 특정한 다음, 보수적인 가격 기준으로 결정해야 합니다.