의정부지방법원 2026타경61041. 고양시 일산서구 일산동 산들마을3단지 305동 504호, 전용면적 약 116.71㎡ 아파트입니다. 지상 25층 건물의 5층이며, 현재 등기상 소유자는 장성은입니다. 2020년 7월 거래가액 420,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 2022년 7월 나이스금융대부 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

그런데 근저당권보다 먼저 들어온 사람이 있습니다. 임차인 이명자입니다. 2022년 6월 24일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2022년 7월 13일 근저당권보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 보증금 반환 문제와 관련된 임차권등기가 이루어졌고, 주택도시보증공사가 500,693,585원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

일반적인 선순위 임차권이라면 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못할 때 잔액 인수가 문제가 됩니다. 하지만 이 사건은 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 적용 임차권은 통상적인 선순위 보증금 인수형과 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 13일 설정된 나이스금융대부 근저당권입니다. 이 근저당권과 뒤따르는 국세·건강보험·지방세 압류 및 현재 강제경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.

그러나 임차인 이명자의 전입과 점유는 근저당 설정일보다 앞섭니다. 임차권등기가 2024년 8월에 이루어졌다는 이유만으로 선행 대항력을 부정할 수는 없습니다. 대항력 판단은 최초 전입·점유와 그 유지 여부를 중심으로 보아야 합니다.

실제 임차인은 이명자 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 보아 보증금 450,000,000원과 청구액 500,693,585원을 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 보증금 채권의 귀속과 배당수령 주체는 별도로 확인할 사항입니다.

또한 확약의 효력은 확약 대상 임차권에 한정됩니다. 확약 대상 밖에 별도 대항력 점유자가 발견되거나 미확인 권리가 있다면 그 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 점유 현황과 실제 명도 대상은 입찰 전에 재확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가 보여주는 하락 신호

산들마을3단지는 579세대 규모로 2003년 준공됐습니다. 대상 면적은 전용 약 116.71㎡이며, 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 487,666,666원입니다. 하지만 최근 거래를 보면 전체 평균만으로 가격을 판단하는 것은 위험합니다.

더 중요한 최근 12개월 평균은 475,800,000원이고, 2026년 10월 최신 거래는 427,000,000원입니다. 최근 거래군의 가격 추세는 과거 거래군 대비 -4.1%로 하락했습니다.

최근 12개월 평균 475,800,000원과 비교하면 현재 최저가 520,000,000원은 44,200,000원 높습니다. 최신 거래가 427,000,000원과 비교하면 차이는 93,000,000원입니다.

즉 최저가가 전체 실거래 평균의 106.6%라는 점보다 더 중요한 것은 최근 12개월 평균의 109.3%라는 점입니다. 특히 최신 거래가가 427,000,000원까지 내려온 상황에서 520,000,000원을 기준으로 입찰하면 최근 시장가격보다 높은 취득가가 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 520,000,000원 가정)

집행비용 7,600,000원은 추정치입니다. 위 배당은 임차인에게 보증금 450,000,000원을 우선 배당하는 계산상 시나리오이며, 주택도시보증공사의 실제 승계·배당수령 관계에 따라 수령 주체는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 우선징수 채권, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에 그대로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외하고 임차인 보증금 450,000,000원이 전액 배당되며 나이스금융대부에 62,400,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구액에는 계산상 배당이 없습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

나이스금융대부와 주택도시보증공사의 청구액을 기준으로 한 채권자 미배당 합계는 588,293,585원입니다. 다만 후순위 채권자의 미배당금이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 담보권·압류채권의 미배당과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수는 구별해서 판단해야 합니다.

유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 구별해야 한다

확약 전 모형상 인수액 40,560,000원·122,659,200원은 각 유찰 시나리오의 보증금 미배당에 따른 계산값입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 임차권 전체에 유효하게 적용된다면 매수인에게 실제 승계되는 금액은 0원으로 판단합니다. 위 회차별 가격은 가정이며 실제 낙찰가나 향후 매각조건을 확정하는 값은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 생활편의시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 일산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 25층 건물 중 5층입니다. 지역난방, 승강기, 급배수·위생설비, 소화전 및 주차장 등의 설비가 있습니다.
• 용도 및 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일산지구), 과밀억제권역 및 일단의주택단지조성사업지역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 관련 제한도 확인 대상입니다.
• 토지. 지목은 대지이며 단지 부지는 평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 2,356,000원/㎡이고, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 별도 현장확인이 필요합니다.
• 환금성. 579세대 규모의 아파트 단지이고 동일 면적 거래 사례가 존재합니다. 다만 거래가격 범위가 427,000,000원~560,000,000원으로 넓으며, 최근 거래 추세가 -4.1%로 하락한 점은 재매각가격과 환금성을 판단할 때 불리한 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인이 최우선. 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서에서 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의, 확약 대상 임차보증금 및 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권의 실제 권리주체 확인. 등기상 임차인은 이명자이고 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증금 반환채권의 대위·양수 관계와 실제 배당수령권자를 확인해야 합니다. 임차보증금과 공사의 청구액을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 선순위 임차권 인수 여부 검증. 최초 전입일과 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기일이 후순위라는 이유만으로 대항력을 무시하지 말고, 확약에 따른 실질 인수 0원 판단을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
• 조세채권 우선순위 확인. 고양세무서, 국민건강보험공단, 고양시 압류가 존재합니다. 당해세, 우선징수 채권 및 교부청구액에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 관련 내역을 점검해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 520,000,000원은 최근 12개월 평균 475,800,000원보다 높습니다. 최신 거래 427,000,000원과 최근 하락 추세 -4.1%를 함께 반영해야 합니다.
• 유찰 후 재평가. 1회 유찰 가정 최저가 416,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가 332,800,000원에서 시세 대비 가격관계가 달라집니다. 확약 적용 실질 인수액과 실제 배당조건을 회차별로 다시 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 존재해도 실제 점유자가 누구인지, 인도 및 열쇠 인계가 가능한지는 별개의 문제입니다. 현황조사와 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가비용. 장기 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액, 수선 필요 비용, 취득 관련 부대비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 기존 경매 이력 확인. 2023년 강제경매개시결정 등기는 2024년 말소됐습니다. 현재 사건은 별도의 2026년 강제경매이므로 과거 절차와 현재 매각조건을 혼동하지 않아야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관계 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 5.2억은 비싸다”

이 물건은 표면적으로만 보면 보증금 450,000,000원의 대항력 임차인이 존재하는 고위험 물건처럼 보입니다. 전입일 2022년 6월 24일이 말소기준 2022년 7월 13일보다 빠르기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약은 이 구조를 실질적으로 바꾸는 핵심 변수입니다.

확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액이나 후순위 근저당권의 미배당을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조도 아닙니다. 다만 확약의 권리주체와 효력 범위, 세금 우선순위, 실제 점유관계는 반드시 확인해야 합니다.

문제는 가격입니다. 현재 최저매각가 520,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 475,800,000원보다 높고, 최신 거래 427,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -4.1% 하락입니다. 전체 평균 487,666,666원만 보고 가격을 높게 평가할 이유가 없습니다.

결론은 권리 조건부 통과, 신건 가격 보류입니다. 확약을 확인해 인수 위험을 해소하더라도 현재 가격에는 안전마진이 부족합니다. 유찰 후 실질취득액이 최근 시장가격보다 충분히 낮아지는지 살펴보고, 하락 추세와 추가 비용까지 반영해 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.