의정부지방법원 2026타경61064. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 동광모닝스카이아파트 102동 10층 1001호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 김만이며, 2016년 6월 24일 거래가액 175,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 167,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 대부업체 근저당권이 추가됐고, 임의경매개시결정과 파주시 압류가 이어졌습니다.

권리분석의 핵심은 어떤 권리가 낙찰자에게 남는가입니다. 2010년에 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당권은 2016년에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각으로 소멸할 권리의 기준은 2016년 6월 24일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았다는 점과 실거래 시세 검증이 필요하다는 점은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 우리은행 근저당

말소기준권리는 2016.06.24 접수된 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 167,200,000원이며, 이후 설정된 을구 4번 대부업체 근저당권과 갑구의 임의경매개시결정 및 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자인지, 임차인이 존재하지 않는지까지 확정할 수는 없습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인 등을 통해 최종 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격의 적정성은 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다. 반면 동일 단지·유사 면적·유사 층수의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

또한 2016년 소유권이전 당시 거래가액은 175,000,000원입니다. 이는 과거 취득가격일 뿐 현재 시장가치를 직접 나타내지 않습니다. 실제 응찰가격을 결정하려면 최근 실거래와 개별 호수의 층·향·관리상태 등을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

집행비용은 약 3,614,000원으로 추정했으며, 채권액은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 채권신고 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 최저매각가인 201,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당 가능액은 197,386,000원입니다. 우리은행 근저당권에 167,200,000원을 배당하고, 후순위 근저당권자에게 30,186,000원을 배당하는 구조입니다. 후순위 근저당권의 채권최고액 중 8,814,000원이 미배당으로 남으며, 소유자 잔여금은 없습니다.

회차별 배당 시뮬레이션

배당 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 유찰 시 매각대금이 감소하므로 채권자의 배당 부족액은 증가합니다. 이는 후순위 채권자의 회수 문제이며, 매수인이 해당 미배당액을 승계한다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 연풍초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 15층 아파트 중 10층 1001호입니다. 사용승인일은 2009.11.30입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다. 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 학교 관련 상대보호구역 등의 제한사항이 있으므로 구체적인 행위 가능 여부는 관련 기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 수선 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공동주택이라는 용도만으로 매도 용이성이나 시세 안정성을 단정할 수 없습니다. 동일 단지 최근 거래량과 거래가격, 해당 호수의 층·향·내부 상태를 비교해 환금성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2016.06.24 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2010년 농업협동조합중앙회 근저당권은 이미 말소된 권리이므로 현재 선순위 인수권리로 혼동하지 않아야 합니다.
• 신청채권자와 근저당권자의 관계. 우리은행 근저당권과 유동화전문회사 명의의 경매신청 사이에 어떤 채권양도·승계 관계가 있는지 확인하세요. 청구금액 154,999,231원과 예상배당 내용도 함께 대조해야 합니다.
• 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유자를 확인해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 검증해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 201,000,000원의 최저매각가가 실제 시장가격 대비 유리한지는 확인되지 않았습니다. 동일 평형의 최근 실거래가격을 조사한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원이라는 가격 시나리오가 있습니다. 다만 유찰이 실제로 발생한다는 보장은 없으며, 가격 하락이 반드시 시세 대비 저가 매수를 의미하지도 않습니다.
• 압류 및 조세. 파주시 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 조세채권과 실제 체납 내역은 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 아파트의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요. 권리상 인수액 0원이라는 계산에 미납 관리비 등 별도 비용이 포함된 것은 아닙니다.
• 현장·원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래자료를 대조하고 실제 내부 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

이 물건은 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류가 정리되는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 신건 매각가 201,000,000원을 가정하면 채권자 미배당액은 8,814,000원입니다. 이 미배당액은 매수인의 별도 인수부담으로 계산되지 않습니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 안전한 낙찰과 유리한 가격이 모두 보장되는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 신청채권자와 근저당권자 사이의 채권승계 관계도 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 201,000,000원의 신건 가격이 시장가치보다 유리한지 판단할 수 없습니다.

따라서 결론은 “등기상 소멸 구조는 비교적 명확하나, 점유관계·채권승계·가격 검증 후 접근”입니다. 서류상 인수액 0원이라는 장점은 있지만, 실제 점유자 확인과 실거래 시세 비교를 마치기 전에는 무리하게 신건 입찰을 결정하지 않는 편이 합리적입니다.