* 신청채권자의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차보증금 및 권리에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약이 없다면 신건 기준 장부상 미배당 인수 추정액은 3,600,000원입니다. 확약 대상이 아닌 별도 임차인의 권리는 별도로 확인해야 합니다.

의정부지방법원 2026타경61089. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 에스클래스 1층 102호, 전용 55.38㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 문미혜는 2021년 11월 23일 거래가액 202,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 해 12월 14일 위성임 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

그런데 이 근저당보다 먼저, 김은호가 2021년 7월 13일 전입하고 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2021년 6월 9일이며 보증금은 200,000,000원입니다. 따라서 일반적인 말소기준 이후 임차인과 달리 선순위 대항력 임차인으로서 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있는 구조입니다. 이 사건은 바로 그 지점에 신청채권자의 인수조건변경확약서가 존재합니다.

확약서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다고 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 해당 권리에 유효하게 적용되는 경우, 김은호의 보증금 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 일반적인 선순위 임차권 사건과는 결론이 달라집니다. 다만 이시연에 관한 별도 점유·임대차 사항까지 해당 확약으로 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2021년 12월 14일 위성임 근저당권입니다. 이전에 존재하던 파주연천축산업협동조합의 2016년 근저당권은 2019년 5월 29일 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 볼 수 없습니다.

위성임 근저당 이후에 설정된 삼성카드·우리금융캐피탈·근로복지공단·케이뱅크의 가압류와 대구광역시동구청의 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 위성임이 신청했던 2023년 임의경매개시결정도 2024년 3월 취하로 이미 말소됐습니다.

하지만 김은호의 전입일은 2021년 7월 13일로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023년 7월 21일 이루어졌더라도, 임차인의 대항력 판단에서는 기존의 전입·점유 관계를 함께 보아야 합니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 승계 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약은 구분

실제 임차인으로 기재된 사람은 김은호와 이시연, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 김은호의 보증금 200,000,000원과 별개인 새로운 임차보증금을 보유한 세입자로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2.02억은 현재 시세가 아니다

에스클래스102동의 동일 전용면적 55.38㎡ 거래는 다음과 같이 확인됩니다. 두 건 모두 2021년 거래입니다. 최저매각가 200,000,000원은 과거 거래가 202,000,000원의 99.0%지만, 이 비율은 과거 가격과의 비교일 뿐 현재 시장에서의 할인율을 뜻하지 않습니다.

2021년 7월과 11월 거래가는 모두 202,000,000원입니다. 이 물건의 현재 최저매각가 200,000,000원과 차이는 2,000,000원에 불과합니다. 하지만 현재 시점의 거래가격을 판단하기에는 비교 거래가 오래됐습니다. 특히 거래가가 변동했다면 2021년 거래가격을 근거로 신건이 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.

확약을 반영한 신건의 실질취득 기준금액은 200,000,000원입니다. 별도로 발생할 수 있는 취득세·등기비용·명도비용 등은 여기에 포함하지 않았습니다. 따라서 과거 실거래 202,000,000원과 단순 비교해 가격 매력이 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

배당 추정액은 집행비용 3,600,000원과 김은호 보증금 배당 196,400,000원으로 매각대금 200,000,000원 전액이 배분되는 구조입니다. 다른 채권자에게는 예상배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 결과이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

핵심은 예상배당액과 매수인 인수액을 구분하는 것입니다. 배당표에 나타난 김은호 보증금 부족분 3,600,000원은 대항력 포기 확약이 없다면 매수인 부담이 될 수 있습니다. 그러나 해당 확약이 유효하게 적용되면 그 부족분이 남더라도 매수인이 실제로 승계할 금액은 0원*으로 분석합니다. 배당받지 못한 근저당권자나 후순위 가압류권자의 채권까지 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가가 전부는 아니다

선순위 대항력 임차인이 있는 물건은 낙찰가가 낮아지면 보증금 미배당액이 커질 수 있습니다. 그러므로 단순히 최저매각가만을 비교해서는 안 됩니다. 특히 확약이 적용되지 않는 상황을 가정하면 낙찰가가 떨어지더라도 실질취득액은 보증금 200,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.

확약 전 인수액은 김은호의 선순위 보증금에 대한 회차별 추정치입니다. 확약 반영 0원은 해당 보증금에 관한 대항력 포기·말소 동의가 유효하게 적용된다는 전제이며 이시연의 미상 임대차관계를 포함한 포괄적인 무위험 판정을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 고양예술고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립·다세대주택이 밀집하고 소규모 창고 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물의 1층 102호입니다. 외벽 벽돌쌓기 마감, 내부 벽지·일부 타일 마감, 새시 창호 구조이며 기본적인 위생·급배수·소화·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접지와 비교해 평탄한 사다리형 부지로 다세대주택 용도로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다. 토지면적은 520.0㎡, 공시지가는 833,200원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거ZONE)·과밀억제권역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시돼 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 에스클래스102동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일면적 실거래는 2021년 2건이므로 현재 환금성과 시장가격을 충분히 입증하는 자료로 보기 어렵습니다.
• 건축물 현황. 감정평가상 공부와 현황은 다세대주택으로 일치하고 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 공부상의 동 표시와 외벽의 102동 표시 관계를 별도로 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 임차권등기 말소 동의 및 적용 대상이 김은호의 보증금에 해당하는지 확인하세요.
• 별도 임차인 확인. 이시연의 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 내역과 현재 임대차관계를 확인하세요. 김은호 보증금 관련 확약을 이시연에게 확대 적용하면 안 됩니다.
• 실질취득액 계산. 확약이 없을 때의 미배당 인수와 확약 반영 후 실질 인수를 반드시 구분하세요. 선순위 임차인 인수형에서는 최저가 하락만으로 실제 취득비용이 저렴해지지 않습니다.
• 현재 시세 재확인. 2021년 거래가 202,000,000원은 현재 가격을 증명하지 않습니다. 동일 생활권의 최근 다세대 실거래, 실제 매물 및 매각 가능한 가격을 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 김은호의 임차권등기와 현재 거주 여부, 이시연의 실제 점유 여부를 구분하여 확인하고 인도·명도 절차의 필요성을 검토하세요.
• 건물 동일성 확인. 등기상 전유부분 표시와 외벽의 102동 표시가 실제 매각 대상 1층 102호에 정확하게 대응하는지 확인하세요.
• 체납·규제 확인. 공용부분 관리비 미납, 당해세 등 배당 변동 가능성, 토지이용 관련 제한 및 적용되는 허가요건을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 호재지만, 확인이 끝난 것은 아니다”

이 사건의 가장 큰 위험은 근저당보다 먼저 전입한 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인입니다. 보증금 전액이 배당되지 않으면 낙찰자에게 부족분이 넘어올 수 있는 전형적인 구조이기 때문입니다. 실제 신건 배당 추정에서도 김은호에게 3,600,000원의 미배당액이 발생합니다.

다행히 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 해당 권리에 유효하게 적용된다면 주된 보증금의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있고, 이후 유찰에 따른 최저매각가 인하도 실질취득액 감소로 연결될 수 있습니다.

하지만 이시연의 보증금과 임대차관계는 별도로 확인해야 하며, 2021년의 202,000,000원 거래를 현재 시세로 간주할 수도 없습니다. 더구나 8세대 다세대주택의 1층 물건이므로 환금성 역시 신중하게 평가해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 확약은 주된 인수 위험을 해소할 수 있는 중요한 긍정 요소지만, 별도 임차인 확인사항과 오래된 거래가격 때문에 신건 가격의 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 단순히 2억 이하에 낙찰받는 것이 아니라, 확약의 효력·실제 점유관계·현재 시장가격을 모두 확인한 다음 실질취득액을 결정해야 하는 물건입니다.