의정부지방법원 2026타경61119. 파주시 야당동 리치타운하우스 104동 201호, 전용면적 54.55㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김미진 씨는 2022년 3월 10일 이 물건을 270,000,000원에 취득했고, 같은 달 31일 이종덕 명의 근저당권이 설정됐습니다. 그런데 근저당권보다 앞선 2022년 2월 18일, 김형진 씨가 이미 전입하고 점유를 시작했습니다. 이후 보증금 반환 문제가 임차권등기로 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다.

통상 이 물건의 핵심은 선순위 대항력 보증금 270,000,000원입니다. 이 보증금을 매수인이 떠안는다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득금액이 크게 내려가지 않습니다. 그러나 이번 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경확약서를 제출했다는 점입니다.

따라서 분석은 두 단계로 나눠야 합니다. 김형진 보증금과 관련된 주된 인수 위험은 확약으로 해소되는 것으로 보되, 해당 확약이 별도 전입자 김규린의 권리까지 포괄한다고 볼 수는 없습니다. 여기에 최근 실거래가격보다 높은 최저매각가까지 고려하면, 권리와 가격을 함께 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

말소기준권리는 2022년 3월 31일 설정된 이종덕 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 부천시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2016년 경기동부과수농업협동조합의 근저당권과 2021년 주식회사리드코프의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 기존 압류 역시 2024년 12월 18일 말소됐습니다. 따라서 현재 우선적으로 검토해야 할 것은 과거 말소 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 김형진의 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다

확인되는 임차권자·전입자는 김형진과 김규린, 총 2명입니다. 김형진은 보증금과 확정일자가 확인되는 임차권등기권자이고, 김규린은 전입 사실은 확인되지만 임대차계약과 보증금이 불명확한 전입자입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실거주 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

김규린의 기재된 전입일은 말소기준권리보다 늦어 해당 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 계약 내용·실제 점유권원·선행 대항요건이 확인되지 않았으므로 별도 권리 발생 가능성을 확정적으로 배제하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격

비교 대상은 리치타운하우스104동의 유사 전용면적 실거래입니다. 거래는 총 4건이며, 최근 12개월 내 거래는 2026년 1월 243,000,000원 한 건입니다. 전체 평균은 250,750,000원이지만, 2022년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 더 중요하게 봐야 합니다.

감정가이자 최저매각가인 272,000,000원은 전체 실거래 평균 250,750,000원의 108.5%입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 111.9%로, 최근 거래가격보다 높은 금액입니다. 확약을 전제로 보증금 인수를 제외하더라도 신건 실질취득금액이 바로 272,000,000원이므로 최근 실거래가격 대비 가격 우위가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

현 회차의 예상배당은 집행비용을 먼저 공제하고, 선순위 임차보증금에 배당하는 구조입니다. 배당상 미변제액과 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 구분해야 합니다.

집행비용 4,608,000원을 공제한 배당가능액 267,392,000원을 선순위 임차보증금에 배당하는 모형입니다. 보증금 미변제액은 2,608,000원으로 계산되지만, HUG의 대항력 포기·말소 확약을 적용하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 실제 배당액과 배당권자별 귀속은 보증채권의 승계 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

또한 주택도시보증공사의 청구금액 270,000,000원을 김형진의 보증금 270,000,000원과 별개의 추가 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 청구와 임차보증금의 관계는 대위·승계 및 배당귀속을 확인할 문제이지, 실제 임차보증금이 중복 발생했다는 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 취득금액을 바꾼다

이 물건은 유찰을 가정할 때 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형과 이번 사건처럼 확약이 적용되는 경우를 구별해야 합니다. 일반적인 인수형은 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에 묶입니다. 반면 이번 확약이 그대로 적용된다면 해당 보증금의 인수액은 0원으로 평가하므로, 취득가격은 낙찰가에 따라 낮아질 수 있습니다.

유찰 회차는 가정이며 실제 진행 결과가 아닙니다. 미확약 인수액은 집행비용 및 배당을 반영한 회차별 추정치입니다. 미확약 상태에서는 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 보증금 270,000,000원 부근에 머물므로, 최저가 하락만으로 취득비용이 크게 감소한다고 판단해서는 안 됩니다. 확약 적용 시 실질취득은 해당 보증금 인수액을 제외한 금액이며, 취득세·명도비·관리비·김규린 관련 미확인 부담은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 파주시 야당동 소재 운정중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 경의중앙선 야당역이 근거리에 있으며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 기재됐습니다.
• 건물. 2016.08.26 준공된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 지상 4층 건물의 2층 201호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지입니다. 토지면적은 660.0㎡이며, 남동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 938,300원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 실제 입찰 및 취득 시 적용되는 허가·제한사항은 관할기관에 재확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 최근 12개월 실거래가 1건에 그칩니다. 대규모 공동주택보다 거래 표본이 적어 적정 매수가와 향후 매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서의 적용 대상과 범위, 대항력 포기 내용, 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
• 김형진 보증금의 권리관계 확인. 보증금 270,000,000원, 확정일자 2022.01.14, 전입·점유개시 2022.02.18, 임차권등기 2024.03.07을 대조하고, 보증채권 승계와 확약의 효력을 확인해야 합니다.
• 김규린의 별도 전입관계 조사. 전입일 2026.03.31은 말소기준보다 늦지만 보증금·계약서·확정일자·점유 형태가 불분명합니다. 임차인인지, 실제 점유권원이 무엇인지, 선행 대항요건이나 별도 권리가 존재하는지를 조사해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약을 김규린에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
• 주택도시보증공사와 임차보증금의 관계. 강제경매 신청채권자의 청구액과 김형진 보증금을 단순히 중복 채권으로 합산하지 말고, 실제 대위·승계 범위와 배당채권 귀속을 확인해야 합니다.
• 최신 시세 기준 입찰가 판단. 신건 최저매각가 272,000,000원은 최근 거래 243,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -4.1%인 만큼 전체 실거래 평균만을 기준으로 가격 경쟁력을 판단하지 않아야 합니다.
• 점유자 인도 및 명도. 임차권등기 말소 확약과 현실적인 점유 이전은 서로 다른 문제입니다. 현재 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 인도명령·명도절차에 따른 부담을 별도로 고려해야 합니다.
• 관리비와 공과금. 공용부분 관리비 체납, 세금 및 기타 공과금 여부를 확인해 실질취득금액에 반영해야 합니다.
• 규제 및 이용상태 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 토지거래계약 허가 관련 규제의 현재 적용 여부를 확인하고, 현장 방문을 통해 건물 상태와 실제 이용상태를 점검해야 합니다.
• 배당 및 경매서류 최종 대조. 예상배당은 집행비용·선순위 배당을 전제로 한 추정입니다. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 합격이 아니다”

이 사건은 표면적으로는 보증금 270,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하는 까다로운 다세대 경매입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금이 증가하므로 낮아진 최저매각가만을 보고 싸게 취득할 수 있다고 판단하면 위험합니다.

그러나 이번에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 김형진의 보증금 미배당분에 관한 매수인 실질 인수가 0원입니다. 이는 물건의 권리분석에서 분명히 긍정적인 요소입니다.

그렇다고 권리 위험이 모두 끝난 것은 아닙니다. 별도 전입자 김규린은 보증금과 계약·점유 내용이 불명확하며, 주택도시보증공사의 확약은 그 권리에 자동 적용되지 않습니다. 따라서 주된 선순위 보증금의 인수 해소와 다른 점유자의 불확실성을 함께 평가해야 합니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 현재 최저가이자 확약 적용 시 실질취득금액인 272,000,000원은 최근 실거래 243,000,000원의 111.9%입니다. 거래 추세는 -4.1%로 하락 방향이고, 건물 규모는 10세대이며 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 과거 전체 평균에 기대어 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

결론은 권리조건부 해소, 가격 보류입니다. HUG 확약의 실제 적용 범위와 김규린의 점유관계를 확인하는 것이 권리분석의 핵심이고, 최근 거래가격과 하락 추세를 기준으로 입찰가격을 보수적으로 판단하는 것이 투자 판단의 핵심입니다. 신건에서는 가격 메리트가 확인되지 않는 물건입니다.