의정부지방법원 2026타경61141. 고양시 덕양구 내유동에 있는 ‘하늘채’ 비동 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자 박지은은 2021년 8월 27일 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 시기의 계약을 원인으로 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 100,100,000원. 이후 2023년 김애경 명의의 70,000,000원 근저당이 추가됐으며, 2026년 4월 임의경매가 개시됐습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 9월 6일 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 김애경 근저당과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 우리은행 근저당과 과거 국세 압류도 이미 등기부에서 말소됐습니다. 다만 등기상 권리의 소멸이 곧바로 모든 점유·명도 문제의 해소를 뜻하지는 않습니다. 조사상 임차인이 존재하므로 실제 임대차관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61141 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 | 의정부지방법원 고양지원 · 2026.04.28 |
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 275 하늘채 제비동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 내유길 38 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 공동주택 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박지은 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 130,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 95,043,028원 |
| 경매신청 채권자 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요
핵심은 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 2021년 9월 6일 접수된 채권최고액 100,100,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이 권리 자체와 그 이후 설정된 을구 4번 김애경 근저당권 70,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
을구 1번 우리은행 근저당권 144,000,000원은 2021년 9월 6일 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 국 명의의 압류등기 역시 각각 해제·말소 처리된 상태이므로, 현재 매수인이 인수하는 존속 권리로 계산하지 않습니다. 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 분석 — 이인 1명, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 이인이 확인됩니다. 전입일은 2021년 10월 13일로 말소기준일 2021년 9월 6일보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 구체적인 임대차관계는 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인 | 2021.10.13 | 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
조사상 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 임대차계약·점유관계와 우선변제 요건은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 검증 — 신건 1.30억, 시세 판단은 보류
이 물건은 감정가 130,000,000원이 그대로 최저매각가로 적용되는 신건입니다. 매수인 예상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 매각대금과 인수액의 합계는 130,000,000원입니다. 취득에 부수되는 세금·명도비용 등은 별도입니다.
다만 현재 확인할 수 있는 동일 지역·유사 다세대주택의 실거래 비교가격이 없어, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 2021년 소유권이전 당시 거래가액도 130,000,000원으로 기재돼 있지만, 과거 취득가격만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
제시된 회차별 가정을 적용하면 유찰 후 최저매각가는 내려가지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 아래의 미배당 금액은 채권자 측 미회수액이며, 매수인이 인수하는 채무를 의미하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 42,720,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 68,356,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 88,797,600원 | 0원 |
현재 신건 기준으로는 채권자 총 청구액 산정치 170,100,000원 중 127,380,000원이 배당되고, 42,720,000원이 미배당으로 남는 가정입니다. 후속 회차에서는 미배당 규모가 늘어나지만, 현재 확인된 말소기준 및 임차관계 판단이 유지된다는 가정 아래 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
1회·2회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 유찰 여부나 향후 매각조건이 확정된 것은 아닙니다. 배당 및 인수액은 추가 권리·조세·임차인 우선변제 사실에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 100,100,000원 | 100,100,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 김애경 | 70,000,000원 | 27,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 130,000,000원에서 집행비용 추정액 2,620,000원을 제외하면, 채권자 배당 가능액은 127,380,000원입니다.
우리은행 근저당권에 채권최고액 기준 100,100,000원을 배당하고, 나머지 27,280,000원을 후순위 김애경 근저당권에 배당하는 계산입니다. 김애경 근저당권은 채권최고액 70,000,000원 중 42,720,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 소멸하는 근저당권에 관한 금액이므로, 현재 가정에서는 매수인의 인수채무로 합산하지 않습니다.
근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 실제 피담보채무 잔액, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다. 경매신청 채권자인 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사의 권리승계 및 배당관계도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조지붕의 4층 공동주택입니다. 외벽은 벽돌모양 타일 및 석재 붙임 마감 등이고, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 접도. 북서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 부정형의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 해당하며, 과밀억제권역과 가축사육제한구역 등 제한사항이 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 주택용 토지의 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 실제 적용 대상 및 허가 필요 여부는 입찰자의 자격과 거래 형태에 따라 확인해야 합니다.
- 공부·위반건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 물건의 건물 상태·층·주차·관리 상태와 지역 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 유사 거래가격을 확인하지 못한 만큼 재매각 가능가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 2번 우리은행 근저당권의 접수일 2021.09.06을 기준으로 선후순위를 검토하세요. 과거 을구 1번 근저당은 이미 말소됐다는 점도 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 이인 확인. 전입일은 2021.10.13으로 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 임대차계약서와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 소액임차인 최우선변제 검토. 보증금이 미상이므로 최우선변제 해당 여부를 판단할 수 없습니다. 배당에 영향을 주는 요소인 만큼 계약금액과 법정 요건을 확인하세요.
- 신청채권자 권리관계. 경매신청 채권자는 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사이고 청구금액은 95,043,028원입니다. 등기상 근저당권자와의 채권양도·승계 관계 및 배당순위를 사건기록에서 확인하세요.
- 현장 확인. 실제 점유자, 내부 구조, 누수·균열, 주차환경 및 건물 관리 상태를 조사하세요. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다.
- 최근 실거래 확인. 고양시 덕양구 내유동의 유사 다세대주택 매매사례를 조사하고, 면적·준공연도·층·상태를 보정하여 적정 응찰가를 산정하세요. 감정가만으로 시세 대비 할인 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 신건 130,000,000원, 1회 유찰 가정 104,000,000원, 2회 유찰 가정 83,200,000원을 비교하세요. 단, 유찰이 실제로 발생한다는 보장은 없으며, 각 가격의 투자 적정성은 시세와 권리관계 재검토가 전제입니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성, 인도·명도에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건기록의 최신 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격 검증은 필수”
이 물건은 등기상 권리 구조가 비교적 단순합니다. 2021년 9월 6일 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 김애경 근저당과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 조사상 임차인 이인의 전입일 역시 말소기준일 이후여서, 기재된 전입일을 기준으로 선순위 대항력이 인정되는 구조는 아닙니다.
현재 신건 최저매각가 130,000,000원에서 매수인 예상 인수액은 0원이며, 실질취득 기준액은 130,000,000원입니다. 다만 이는 확인된 인수액을 기준으로 한 금액이고, 취득 부대비용과 임차·점유관계에서 발생할 수 있는 비용은 별개입니다.
신건 배당 가정에서 발생하는 42,720,000원의 미배당은 후순위 근저당권자의 미회수액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 따라서 이 숫자 자체를 매수 위험으로 잘못 해석할 필요는 없습니다. 반면 임차 보증금 미상과 시장가격 미확인은 실제 입찰 판단에서 반드시 해소해야 할 불확실성입니다.
결론은 권리 구조는 비교적 양호하나, 가격 판단은 보류입니다. 조사된 임차관계를 보완하고 최신 유사 실거래로 적정가격을 확인하기 전에는 감정가 1.30억을 매력적인 매수가격으로 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 후순위 채권의 미배당이 아니라, 실제 점유관계와 현재 시장가치의 확인에 있습니다.
