의정부지방법원 2025타경71825. 남양주시 진건읍 용정리 34-2 일원에 위치한 공장 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 공장과 화장실 용도로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조 및 철골조·경량철골구조 건물이 포함됩니다. 소재지 일대는 중소규모 공장이 다수 위치하는 공업지대입니다. 아파트와 달리 토지 이용 가능성, 공장 건물 상태, 기계 설비의 실제 존재, 임차관계를 함께 판단해야 하는 물건입니다.

소유자는 주식회사델타이엔지입니다. 2013년 2월 21일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,524,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권과 보증기관 담보권, 가압류·압류가 이어졌고, 2025년 6월 17일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

특히 이 사건은 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구 목록이 포함된 일괄매각입니다. 매각물건명세서에 기계 13점 중 10점이 소재불명이고, 기호 A-⑧은 A-5와 중복된다고 명시돼 있습니다. 이는 단순한 등기부 말소 문제를 넘어 감정가에 반영된 설비를 실제로 확보할 수 있는가라는 중요한 현물 가치 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유관계는 미확정

말소기준권리는 2013.02.21 접수된 을구 13번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 중소기업은행 추가 근저당, 기술보증기금·경기신용보증재단·이재영·주식회사하빈의 근저당권 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024년 가압류와 2025년 경매개시결정 등기 역시 후순위입니다.

다만 등기상 담보권이 소멸하는 것과 낙찰자가 모든 부담에서 벗어나는 것은 별개입니다. 국세 압류와 관련된 조세의 법정기일·당해세 여부는 배당순위에 영향을 줄 수 있고, 점유자의 대항력 여부는 인수 위험을 좌우합니다. 과거 회생 관련 보전처분은 회생절차폐지에 따라 말소된 이력이 있지만, 현 시점의 점유·채권 관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 미상 1명

현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타나는 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고를 실제 임차인으로 중복 계산한 경우는 없습니다. 이 중 두 임차인은 말소기준권리보다 늦은 전입신고일이 확인되지만, 델타기계는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

대항력 판단은 2013.02.21 말소기준권리와 조사상 전입신고일을 기준으로 하였습니다. 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않은 경우는 미상으로 표시했습니다. 실제 대항요건, 점유 개시 시점, 임대차계약 및 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.

확인된 두 임차인의 보증금 합계는 80,000,000원입니다. 그러나 델타기계의 보증금이 미상이므로 이것을 전체 임차보증금이라고 볼 수 없습니다. 또한 후순위 임차인의 보증금이 있다고 해서 해당 금액을 곧바로 낙찰자 인수액에 더해서는 안 됩니다. 현재 확정 가능한 인수액과 잠재 인수위험을 구분해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 최저가가 저렴하다는 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 4,730,595,300원으로, 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 공장·토지의 실제 거래가격은 입지뿐 아니라 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 설비 포함 여부 등에 따라 달라집니다. 특히 이 사건은 기계·기구의 상당수가 소재불명이고 임차관계도 일부 확인되지 않았습니다.

감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현 최저가를 주변의 검증된 공장·토지 거래가격이나 정상 가동 가능한 설비의 현물 가치와 비교해야 합니다. 이를 확인하기 전에는 시세보다 싸다거나 적정한 입찰가격이라고 평가할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 감정가의 100%·80%·64% 매각을 가정한 계산입니다. 실제 향후 최저매각가격과 매각기일은 법원 공고 확인이 필요합니다. 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며 낙찰자의 인수액과 동일하지 않습니다. 모형상 인수 0원은 델타기계의 미확정 임차관계를 반영한 확정값이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,730,595,300원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 계산입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 배분하면 중소기업은행 등 근저당권자에 대한 계산상 배당 이후, 중소기업은행의 후순위 가압류에 일부 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정치이며 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 가정입니다. 실제 확정채권액, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 배당요구에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구금액은 1,884,000,000원이며, 회차별 배당모형의 신청채권자 배당액은 0원으로 산정되어 있으므로 신청채권자의 실제 채권 승계·담보권·배당관계는 별도 대조가 필요합니다.

⑤ 공장·토지·설비 분석 (감정요항 및 매각조건 기준)

• 입지. 남양주시 오남읍 오남리 소재 남양주한양병원 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 중소규모 공장들이 다수 소재하는 공업지대이며, 감정평가상 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 이용상태. 공장 및 화장실로 이용 중입니다. 공장 용도로 실제 사용할 수 있는지 판단하려면 건축물의 물리적 상태와 점유현황, 기계 설비 현황을 함께 검토해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이 기재돼 있습니다. 외벽·내벽은 판넬 마감 등이 적용됐고 급배수·위생설비 등 기본적인 설비를 갖췄습니다.
• 사용승인·증축. 기존 사용승인은 2005.03.31이며 2005.11.25 및 2010.07.08 증축 이력이 있습니다. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 현재 공장 이용과 장래 활용계획이 토지이용 제한에 부합하는지 검토해야 합니다.
• 토지 현황. 목록 3·4번 토지 동측 일부는 임야 상태입니다. 전체 토지가 동일하게 공장 부지로 활용 가능한 것으로 평가해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠~㉥ 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 구조·현황과 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 기계·기구. 일괄매각에 포함된 목록은 13점이지만 10점이 소재불명이고 기호 A-⑧은 A-5와 중복됩니다. 설비의 실물 확인 없이 감정가에 포함된 기계 가치를 그대로 인정하기 어렵습니다.
• 환금성. 공장·토지는 일반 주거용 부동산과 달리 사용 목적, 설비, 건물 규모 및 산업용 수요에 따라 매수 대상이 제한될 수 있습니다. 특히 이 물건은 현물·점유 불확실성이 있어 매수 후 재매각 가능성까지 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 델타기계 대항력 확인. 실제 점유 부분, 점유 개시 시점, 사업자등록·임대차계약 현황, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 적절합니다.
• 임차인별 명도 점검. (주)하빈과 주식회사 하빈아이엔티의 점유 공간, 임대차 종료 여부 및 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다. 대항력이 없더라도 명도 부담이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
• 기계·기구 실사. 목록 13점의 장부상 표시와 현장 실물을 대조하고 소재불명 10점 및 A-⑧·A-5 중복 문제를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 감정평가서상 ㉠~㉥의 위치·구조·점유 상태를 확인하고 일괄매각 목적물과 실제 현황이 일치하는지 점검해야 합니다.
• 토지 현황 검증. 용정리 34-2, 34-37, 34-39, 34-42의 지적 경계와 목록 3·4번 동측 임야 부분의 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금·압류 검토. 2025.02.04 국세 압류를 포함한 조세채권의 법정기일, 당해세 및 배당순위를 확인해야 합니다. 과거 말소된 압류와 현재 유효한 압류도 구분해야 합니다.
• 공동담보·공장저당 확인. 중소기업은행 등 근저당권의 공동담보목록, 공장저당 목적물과 배당관계를 대조해야 합니다.
• 신청채권자 권리관계. 유아이제삼십팔차유동화전문 유한회사의 청구금액은 1,884,000,000원입니다. 근저당권 등기명의 및 실제 채권 양수·승계 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 및 실질취득가 산정. 검증 가능한 인근 공장·토지 거래, 실제 설비 가치, 건물 상태 및 점유 관련 비용을 반영해야 합니다. 최저가만 기준으로 저가 낙찰 여부를 판단하면 안 됩니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공장저당 목록과 법원 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 등기상 말소는 명확해도 안전한 취득은 미확정

이 사건은 중소기업은행의 2013년 근저당권을 기준으로 후순위 권리를 소멸시키는 구조라는 점에서는 권리분석의 출발점이 명확합니다. 예상배당표에서도 모형상 인수액은 0원이고, 신건 매각대금에서 소유자 잔여 없이 후순위 가압류 일부에 미배당이 발생합니다.

하지만 이는 어디까지나 등기상 권리와 계산상 배당에 관한 결과입니다. 실제 점유자 델타기계의 대항력과 보증금은 미상이고, 공장 기계·기구 13점 가운데 10점은 소재불명입니다. 일괄매각에 포함된 제시외 건물과 일부 임야 상태 토지도 별도 평가가 필요합니다.

또한 감정가 4,730,595,300원이 실제 거래시장과 비교해 유리한 수준인지 아직 검증되지 않았습니다. 일반 공장과 달리 설비의 현존 여부 및 임차관계가 취득 가치에 직접 영향을 미칠 수 있으므로, 신건 최저가에 응찰하는 것이 가격상 유리하다고 판단할 근거는 부족합니다.

맺으며 — “말소되는 권리”보다 “실제로 받는 자산”이 중요하다

남양주 용정리 공장·토지 경매의 핵심은 감정가나 유찰 횟수만으로 설명되지 않습니다. 말소기준권리 이후 근저당권은 정리될 수 있지만, 델타기계의 대항력 여부는 확인되지 않았고 기계·기구 중 상당수가 소재불명입니다.

이 물건의 입찰 판단은 세 가지 확인에 달려 있습니다. 임차관계에서 실제 인수할 금액이 있는지, 일괄매각 자산 중 실제 인도받을 수 있는 건물·기계·토지의 가치는 얼마인지, 그리고 그 실질취득 비용이 검증된 시장가격보다 충분히 유리한지입니다.

등기상 권리 정리는 가능하더라도, 실질취득 비용과 자산 가치는 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 현재는 낙찰가격을 낮게 보는 것보다 현물·임차·세금·시장가격을 정확히 확인하는 것이 우선입니다.