의정부지방법원 2026타경61152. 경기도 고양시 덕양구 원흥동의 다세대주택 한 세대입니다. 현재 소유자는 장현준이며, 2021년 11월 25일 거래가액 309,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2026년 4월 29일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 감정가와 최저매각가는 모두 249,000,000원입니다. 표면적으로는 기존 거래가액보다 낮은 가격이지만, 그 차이를 곧바로 경매 할인이나 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
문제는 임차인의 선순위 대항력과 보증금 미배당입니다. 임차인 김선용의 전입신고·점유 개시일은 2021년 11월 19일이고, 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류일은 2023년 8월 4일입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 기존 대항력에 따른 보증금 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
동시에 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 존재합니다. 이 확약은 매수인의 부담을 크게 바꿀 수 있는 핵심 문서이지만, 공사의 권리 포기가 임차인 김선용의 권리까지 소멸시키는지는 권리 승계관계와 확약의 적용 범위를 확인해야 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-22 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 장현준 (2021.11.25 소유권이전 · 거래가액 309,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 309,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.04 국민건강보험공단 압류 |
| 임차인 | 김선용 · 보증금 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 먼저다
등기부에는 과거 세검정새마을금고·종로3,4가새마을금고·종로서부새마을금고·종로동부새마을금고 및 이용규의 근저당권이 등장하지만, 이들 근저당권은 2021년 11월 19일 이미 말소됐습니다. 2020년 고양시 압류와 국의 압류, 2023년 서울남부지방검찰청 관련 압류도 말소 이력이 확인됩니다.
현재 권리분석에서 중요한 것은 2023년 국민건강보험공단 압류, 2025년 고양시 압류, 2026년 강제경매개시결정과 추가 압류입니다. 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 그렇다고 앞서 성립한 임차인의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 309,000,000원
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선용 | 건물전부 | 309,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당분 인수 가능 |
| 실제 임차인 | 김선용 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.08.16 |
| 확정일자 | 2021.08.17 |
| 전입신고일 | 2021.11.19 |
| 점유개시일 | 2021.11.19 |
| 임차권등기일 | 2023.10.18 (을구 8번) |
| 임차보증금 | 309,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 판단 | 선순위 대항력 |
| 기본 미배당액 | 64,286,000원 |
③ 대항력 포기확약 — 누구의 권리가 없어지는가
매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출했다는 내용이 있습니다.
주택도시보증공사가 해당 보증금 채권을 어느 범위까지 대위·승계했는지, 김선용에게 별도로 남은 권리가 있는지 확인해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 김선용의 잔존 권리가 있다면 그 부분의 인수 위험은 별도로 남습니다.
주택도시보증공사의 청구금액과 김선용의 보증금은 모두 309,000,000원입니다. 그러나 금액이 같다는 사실만으로 법률상 승계관계가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 임차인은 김선용 1명으로 확인되며, 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 두 금액을 독립된 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
결국 입찰 전에는 확약서 원본과 보증금 대위변제·채권양도·승계관계를 확인해 김선용의 미배당 보증금이 최종적으로 누구에게 귀속되는지를 확정하는 것이 중요합니다. 공사가 관련 권리를 전부 승계했고 확약으로 인수 부담까지 유효하게 해소된다면 그 범위의 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 반대로 김선용의 권리가 별도로 존속한다면 아래 기본 배당계산의 인수 위험을 무시할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 김선용 보증금 | 309,000,000원 | 244,714,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등의 추가 우선배당은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사 청구액과 김선용 보증금의 법률상 관계가 확정되지 않았으므로, 두 채권액을 합산한 총부담액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
부족분은 64,286,000원이며, 선순위 임차인의 대항력이 그대로 유지된다는 가정에서는 이 금액이 매수인 인수액이 됩니다.
다만 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되는 권리에 대해서는 실질 인수액 0원으로 보아야 하며, 확약 밖 김선용의 권리가 남는지 별도 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락의 착시
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 249,000,000원 | 64,286,000원 | 313,286,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 199,200,000원 | 113,388,800원 | 312,588,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 159,360,000원 | 152,671,040원 | 312,031,040원 |
위 실질취득액은 각 회차의 매각가와 제시된 인수 추정액을 합한 값입니다. 집행비용 추정의 차이로 총액이 소폭 달라지며, 모든 회차에 김선용의 잔존 대항력과 미배당 인수를 가정한 수치입니다. 주택도시보증공사 확약의 효력이 최종 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
유찰되어 낙찰가가 낮아지더라도 선순위 임차인의 보증금이 남아 있다면 실질취득액은 보증금 309,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다. 이 물건에서는 유찰 횟수 자체보다 인수조건변경확약서가 어느 권리를 소멸시키는지가 투자 판단에 훨씬 큰 영향을 미칩니다.
반면 확약이 공사의 권리에만 적용되고 김선용의 독립적인 대항력이 유지된다면 인수 위험은 계속됩니다. 따라서 확약의 효력을 확인하기 전에는 인수액이 확정적으로 0원이라고 가정해 입찰해서는 안 됩니다.
⑥ 가격 분석 — 시세 확인 전에는 메리트 판단 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 249,000,000원입니다. 소유자의 과거 취득 거래가액은 309,000,000원이지만, 과거 취득가격만으로 현재의 적정 시세를 판단하기는 어렵습니다.
특히 이 물건은 다세대주택이므로 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 개별 호수의 상태를 비교할 필요가 있습니다. 최근 실거래 수준과 시장 추세가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.
확약에 의해 보증금 인수가 완전히 해소되는 것으로 확인된 경우에만 인수액 0원을 전제로 낙찰가 중심의 가격 비교가 가능합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 농경지, 소규모 창고, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕의 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 벽돌 및 석재 붙임, 내벽은 도배 및 일부 타일, 창호는 PVC 샷시 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 토지이용규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(궁말취락), 과밀억제권역 및 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 농경지·창고·단독주택·다세대주택이 혼재하는 지역으로, 개별 건물의 입지와 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 최근 실거래 비교를 통해 실제 매도 가능 가격을 확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 인수조건변경확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 범위와 효력을 확인하세요.
- 보증금 대위·승계관계. 김선용의 보증금 309,000,000원 중 주택도시보증공사가 승계한 금액과 김선용에게 남은 권리의 유무를 확인하세요. 공사와 임차인의 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 임차인 잔존 권리. 김선용의 선순위 대항력이 확약에 의해 어느 범위까지 해소되는지 확인하세요. 확인 전에는 미배당액 64,286,000원의 인수 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 배당 및 조세채권. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 등 우선배당 여부를 확인하세요. 실제 우선배당에 따라 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유자와 현재 점유 상태를 현장에서 확인하고, 인도 및 명도 절차를 검토하세요.
- 실거래 확인. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격, 거래 시점, 건물 상태를 확인하고 인수 여부에 따른 실질취득액을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 관리비 및 현장 상태. 미납 관리비, 공용부분 부담, 누수·설비 상태 등을 입찰 전에 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 확약서 및 배당 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “대항력 포기확약이 있어도 권리 귀속을 확인해야 한다”
이 사건의 핵심은 낙찰가 249,000,000원 자체가 아닙니다. 임차보증금 309,000,000원과 그 반환청구권의 최종 귀속입니다.
기본 배당계산에서는 임차인 김선용에게 244,714,000원이 배당되고 64,286,000원이 남습니다. 이 잔액을 매수인이 인수해야 한다면 실질취득액은 313,286,000원입니다. 유찰로 최저가가 하락해도 미배당 보증금이 증가하므로 실질적인 취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
반면 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기확약은 인수 위험을 해소할 수 있는 중요한 변수입니다. 다만 확약의 효력이 공사의 권리에만 미치는지, 실제 임차인 김선용에게 별도로 남은 권리까지 해소하는지 확인하지 않은 채 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급입니다. 공사의 확약이라는 긍정적 요소가 있지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 여부와 권리 승계관계가 투자 결과를 크게 바꿀 수 있습니다. 최근 시세를 통한 가격 검증도 필요합니다.
결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류. 확약서 원본과 보증금 승계관계를 통해 실제 인수액을 확정한 뒤, 그 실질취득액을 최근 시세와 비교하여 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
