의정부지방법원 2026타경61166. 경기도 파주시 법원읍 웅담리 274 소재 부동산을 대상으로 하는 임의경매입니다. 공부상 축사와 동·식물관련시설(퇴비사), 토지 등을 포함한 일괄매각으로, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 소유자는 최광용, 신청채권자는 파주연천축산업협동조합입니다. 신청채권자의 청구금액은 344,908,153원이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 572,123,200원입니다.
표면적인 등기 분석은 어렵지 않습니다. 말소기준은 2021년 설정된 파주연천축산업협동조합의 근저당권이고, 이후 존속하는 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 이 사건은 등기상 권리의 말소와 부동산을 제한 없이 사용할 수 있는지가 서로 다른 문제입니다. 선순위 전입자, 타인소유 건물, 농지취득자격증명이라는 별도의 확인 과제가 겹쳐 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 웅담리 274 도로명주소: 경기도 파주시 법원읍 술이홀로 1574-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 축사·동식물관련시설(퇴비사) 등 · 일괄매각 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 최광용 (단독소유) |
| 감정가 | 572,123,200원 |
| 최저매각가 | 572,123,200원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 파주연천축산업협동조합 |
| 청구금액 | 344,908,153원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2021.06.14 · 을구 1번 근저당권 · 파주연천축산업협동조합 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 임차관계 | 실제 신고 임차인 1명 · 이해숙 · 1985.06.13 전입 · 보증금 미상 |
| 특별매각조건 | 목록1 농지취득자격증명 제출 · 미제출 시 보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 인수 위험은 남는다
말소기준권리는 2021.06.14 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 채권자인 파주연천축산업협동조합의 후순위 근저당권들도 매각으로 소멸하고, 농업협동조합중앙회의 가압류와 임의경매개시결정 등기 역시 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
다만 말소기준보다 먼저 성립할 수 있는 임차인의 점유권과, 토지 위 타인소유 주택을 위한 법정지상권 문제는 등기상 근저당권 소멸만으로 해결되었다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 실질적인 권리분석은 임차인과 법정지상권을 확인하는 데서 시작됩니다.
② 임차인 분석 — 1985년 전입, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해숙 | 1985.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 신고 2026.08.03 |
실제 임차인은 이해숙 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 전입일은 1985.06.13으로, 말소기준권리 설정일인 2021.06.14보다 앞섭니다. 배당요구는 2026.08.03에 신고되었습니다.
하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 점유 대상과 점유의 계속성도 확인해야 합니다. 따라서 대항력이 확정되었다고 단정할 수 없으며, 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다. 우선변제권의 성립과 배당 순위 역시 추가 확인 대상입니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면 다음과 같습니다.
③ 법정지상권·농취증 — 낙찰 후에도 남을 수 있는 제약
이 주택으로 인해 제한받는 감정가 294,250,000원이 최저매각가에 산정되어 있습니다. 이는 법정지상권이 성립하지 않는다는 뜻도, 주택 소유권까지 매수인이 취득한다는 뜻도 아닙니다. 토지의 사용·개발·처분에 제한이 발생할 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
입찰 전에는 관할 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 현황에 따른 원상회복 필요성을 먼저 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 서류를 준비하는 문제로 가볍게 취급할 수 없습니다.
| 대상 | 현황·명세서 기재 | 매수인 확인 사항 |
|---|---|---|
| 목록1 | 농지취득자격증명 제출요망 | 발급 가능 여부 · 원상회복 가능성 · 미제출 시 보증금 몰수 |
| 목록2 | 공부상 축사 · 강파이프구조 기타지붕 지상 1층 · 2017.12.20 사용승인 | 건물 현황과 실제 활용 가능성 |
| 목록3 | 동·식물관련시설(퇴비사) · 1층 축사 75㎡ 현황 멸실 | 잔존 구조물·멸실 상태 및 공부 정리 |
| 목록4 | 타인소유 주택 98.01㎡ 존재 · 법정지상권 성립 여부 불명 | 건물 소유관계 · 토지 사용 제한 · 법정지상권 성립 여부 |
일괄매각에 제시외 건물이 포함된다는 기재와, 목록4의 주택이 타인소유라는 기재는 구분해서 읽어야 합니다. 어떤 건물이 실제 매각되는지, 어떤 건물은 타인소유로 남는지를 매각물건명세서와 감정평가서의 도면 및 건물 표시를 통해 대조해야 합니다.
④ 가격 검토 — 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 572,123,200원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가에서 할인된 상태는 아닙니다. 더욱 중요한 것은 이 부동산이 일반적인 주택 거래가격으로 평가할 수 있는 물건이 아니라는 점입니다.
토지·축사·퇴비사 등이 함께 매각되고, 목록4에는 타인소유 주택으로 인한 사용 제한이 반영되어 있습니다. 294,250,000원은 목록4의 제한받는 감정가로서, 일괄매각 전체의 독립적인 시세나 전체 실질취득비용을 뜻하지 않습니다. 이를 전체 최저매각가와 단순 비교하여 할인율이나 수익성을 추정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 모형상 소유자 잔여 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 572,123,200원 | 204,979,756원 | 선순위 임차인 인수 미확정 |
| 1회 유찰 시(80%) | 457,698,560원 | 91,699,362원 | 선순위 임차인 인수 미확정 |
| 2회 유찰 시(64%) | 366,158,848원 | 1,210,412원 | 선순위 임차인 인수 미확정 |
회차별 금액과 잔여액은 제시된 배당 시나리오의 값입니다. 실제 매각 결과나 확정 배당액이 아니며, 선순위 임차보증금·법정지상권·농취증 위험을 해소한 실질취득비용도 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 572,123,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,121,232원 |
| 1. 을구 1번 · 파주연천축산업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 파주연천축산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 파주연천축산업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 4. 을구 4번 · 파주연천축산업협동조합 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 5. 을구 7번 · 파주연천축산업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 6. 갑구 2번 · 농업협동조합중앙회 | 32,822,212원 | 32,822,212원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 204,979,756원 |
이 배당모형에서는 집행비용 8,121,232원을 공제하고, 파주연천축산업협동조합의 근저당권별 채권최고액과 농업협동조합중앙회의 가압류 청구금액을 차례로 배당한 뒤 소유자에게 204,979,756원이 남는 것으로 계산되어 있습니다.
그러나 이 수치는 확정 배당이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 이해숙의 보증금 및 우선변제 관계도 확정되지 않았습니다. 또한 신청채권자의 청구금액은 344,908,153원인 반면, 시나리오에서 해당 신청채권자에게 배당되는 금액은 326,200,000원이고 청구 충족 여부도 미충족으로 표시됩니다. 따라서 모형상 전체 채권 미배당액 0원이 신청채권자의 모든 청구가 충족되었다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 법원읍 웅담리 소재 웅담3리마을회관 남서측 인근입니다. 주위에는 소규모 공장, 축사, 농경지 등이 분포하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 축사 및 동·식물관련시설(퇴비사) 용도가 확인됩니다. 일부 건물은 현황상 멸실되어 있으므로 실제 사용할 수 있는 시설과 공부상 건축물을 대조해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역과 군사시설 관련 제한보호구역 등의 규제를 받습니다. 목록별 도로 관련 제한 사항도 별도로 확인해야 합니다.
- 군사시설 제한. 제한보호구역(전방지역 25km)과 군사기지 및 군사시설 관련 사항이 기재되어 있습니다. 건축·개발 등 토지 이용계획 수립 시 관계기관의 규제 검토가 필요합니다.
- 도로. 토지이용계획에 도로 일부 포함, 중로2류 접합, 지방도367호선 접도구역 등 관련 기재가 있습니다. 도로에 따른 실제 이용 가능 면적과 건축 제한을 확인해야 합니다.
- 가축사육 제한. 모든 축종 사육제한 사항이 기재되어 있습니다. 공부상 축사라는 이유만으로 현황 시설에서 축산업을 자유롭게 영위할 수 있다고 볼 수 없습니다.
- 토지거래 관련 규제. 자료에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 등 주택 관련 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다. 매각기일 현재 적용 여부와 구체적 적용 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 축사·퇴비사 등의 시설용도, 농지취득 제한, 타인소유 주택, 법정지상권 가능성이 거래 상대방과 활용 범위를 제한할 수 있습니다. 독립적인 시세 검증 없이 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 이해숙의 권리 확인. 1985.06.13 전입의 대상 부동산, 실제 점유 현황, 점유의 계속성, 임대차계약 관계, 보증금과 확정일자를 조사하세요. 대항력 가능·미상 상태에서는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구의 효력과 순위. 이해숙의 2026.08.03 배당요구 내용, 우선변제권 성립 여부, 배당 후 미변제 보증금의 인수 가능성을 확인하세요.
- 타인소유 주택. 목록4 지상 98.01㎡ 주택의 건물 소유자, 소유권 성립 경위, 토지·건물 소유관계 및 법정지상권 성립 가능성을 확인하세요. 법정지상권이 성립하면 토지의 독점적 사용에 제약이 생길 수 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1의 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 사전 확인하세요. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금 몰수라는 특별매각조건이 적용됩니다.
- 원상회복명령 가능성. 법원읍 사실조회 회신과 현황을 대조하고, 원상회복명령 가능성이 어떤 시설이나 토지 부분에 관련되는지 확인하세요.
- 멸실 건물. 목록3의 현황상 멸실된 1층 축사 75㎡와 공부상 기재가 일치하는지 확인하고, 관련 정리 절차를 점검하세요.
- 매각대상 범위. 일괄매각 목록 및 제시외 건물과 매각되지 않는 타인소유 주택을 도면·현황·공부로 구분하세요.
- 시설 활용 가능성. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역, 접도구역 등에 따른 용도변경·증축·개발 가능성을 검토하세요.
- 실질취득비용. 낙찰가만이 아니라 인수 가능한 임차보증금, 법정지상권에 따른 사용 제한, 시설 정비·원상회복 및 명도 비용까지 평가한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 배당계산 재검증. 신청채권자 청구금액 344,908,153원, 모형상 신청채권자 배당 326,200,000원, 당해세·임차인 우선변제 등을 대조하세요. 배당모형의 잔여액을 확정 금액으로 취급해서는 안 됩니다.
- 현장 및 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 도면, 농지 관련 사실조회 회신을 직접 확인하세요. 현장 점유자와 토지·건물의 실제 사용상태도 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 실제 인수위험 없음”
이 물건에서 긍정적으로 볼 부분은 말소기준 이후의 근저당권·가압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 하지만 여기서 권리분석을 끝내면 핵심 위험을 놓칩니다.
이해숙은 1985.06.13 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 목록4 지상에는 타인소유 주택 98.01㎡가 있고 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 목록1은 농지취득자격증명 제출이 특별매각조건이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험도 명시되어 있습니다. 시설 현황과 토지 이용 제한까지 겹쳐 있어 가격만 낮아진다고 해결되는 문제가 아닙니다.
감정가 572,123,200원에서 시작하는 신건이라고 해도, 실제 취득비용과 활용 가능한 자산가치가 확정되지 않았습니다. 유찰에 따른 가격 하락 가능성보다 선순위 임차인의 인수 여부, 법정지상권, 농취증 발급 가능성을 우선 검증해야 합니다.
종합 판단은 D등급(35점). 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 긍정 요소보다 선순위 임차보증금 미상, 법정지상권 불명, 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 시설·토지 이용 제한에 따른 불확실성이 더 큽니다. 현재는 무리한 입찰보다 권리관계와 실제 이용 가능성을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
