의정부지방법원 2026타경61172. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 102동 302호입니다. 감정평가상 4층 공동주택의 3층에 위치하는 연립주택이며, 경매상 물건 용도는 다세대입니다. 소유자는 이현중, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 말소 구조가 아니라 임차보증금·압류·보증기관의 확약이 결합되어 있다는 점입니다. 등기부에는 김경미 명의의 임차권등기와 보증금 349,000,000원이 확인됩니다. 이는 최저매각가 330,000,000원을 초과하므로 확약이 없다면 매수인의 보증금 인수 여부가 가장 중요한 쟁점이 됩니다.

다행히 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권 때문에 매수인이 추가로 지급해야 할 금액은 실질 0원입니다. 다만 확약의 적용 범위와 별도로 신고된 점유자의 권리관계는 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 확약이 핵심

말소기준권리로 제시된 권리는 2024.10.17 국(남부천세무서장)의 압류입니다. 그 뒤 고양시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 김경미의 임차권등기는 2025.04.17에 이루어졌지만, 등기된 임대차 내용에는 2021.04.20 주민등록 및 점유 개시, 1차 계약의 2021.04.07 확정일자가 기재되어 있습니다. 임차권등기일만 보고 대항력이 없다고 단정할 수 없는 이유입니다. 기존 임대차의 대항력은 당시 점유·전입 등 성립 요건과 권리의 연속성을 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 구분

확인되는 임차인·점유 관련 인물은 김경미와 손미진, 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 별도 임차인 수에 더하지 않습니다. 보증기관의 청구금액과 김경미의 임차보증금을 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서도 안 됩니다.

민간임대주택등기에도 주의가 필요합니다. 2021.04.27 민간임대주택 등록 관련 등기가 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 경매 매각에 따른 임대사업자 등록 및 관련 행정상 의무의 처리 여부는 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인하는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균보다 15.2% 높다

스타팰리스101동-110동은 87세대, 2019.10.28 준공된 공동주택입니다. 시세 판단에는 장기간 전체 평균보다 최근 12개월 거래 7건을 우선 적용합니다. 과거 거래 중에는 415,000,000원 사례도 있어, 전체 평균만으로 현재 가격을 평가하면 실제 시장 수준을 높게 판단할 수 있습니다.

실거래 비교 대상은 전용 48.42~58.41㎡의 유사 면적 물건입니다. 실제 평가 대상과 면적·층·향·내부 상태가 완전히 동일하지 않아 개별 가격 조정이 필요합니다.

감정가 330,000,000원은 최근 12개월 평균 286,571,428원보다 43,428,572원 높습니다. 최신 실거래 280,000,000원보다도 50,000,000원 높습니다. 따라서 최저매각가를 그대로 기준으로 삼는 신건 입찰에는 확인되는 가격 메리트가 없습니다.

더 중요한 점은 거래 추세입니다. 최근 거래가격은 과거 구간 대비 11.2% 하락한 것으로 나타납니다. 이 상황에서는 전체 평균 301,666,666원과의 차이만 보고 가격 경쟁력이 있다고 해석하면 안 됩니다. 최근 거래의 낮아진 수준과 하락 추세를 입찰가 판단에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

집행비용 5,420,000원은 추정치입니다. 국세·지방세의 실제 교부청구와 법정기일, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 표의 신청채권자 예상배당은 주어진 배당 추정값이며 확정 배당순위를 뜻하지 않습니다.

신건 가격으로 매각되더라도 신청채권자에게 44,958,410원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 다만 주택도시보증공사는 전액을 변제받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 미배당 금액을 그대로 매수인이 인수하는 것으로 계산하면 안 됩니다.

⑤ 유찰 회차별 배당과 실질취득

이 사건은 확약에 따라 해당 임차보증금의 추가 인수를 0원으로 추정하므로, 각 회차에서 매수인의 실질취득액은 매각대금에 가까운 구조입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용과 손미진의 미확인 사항은 제외한 비교입니다.

유찰 시나리오는 예상 가격 및 배당 비교이며 실제 유찰 여부나 향후 매각조건이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 인수 0원은 제출된 확약이 유효하게 적용되고 별도 인수의무가 확인되지 않는 것을 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 풍동 소재 풍동고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 공동주택입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 토지 및 도로. 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 북서측의 약 6m 포장도로와 연결됩니다.
• 토지이용 제한. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역 등과 관련된 토지이용 규제가 확인됩니다. 상대보호구역 및 토지거래계약 허가 관련 사항도 입찰 전 검토해야 합니다.
• 환금성. 2019.10.28 준공, 87세대 규모의 공동주택입니다. 거래사례가 존재하지만 최근 거래가격은 하락 추세이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.9회로 나타납니다. 매도 시점의 거래량과 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서에 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용 및 전액 미배당 시 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최신본 확인. 매수인이 인수하는 권리의 유무와 확약이 실제 매각조건에 반영되었는지 최종 확인해야 합니다.
• 김경미 임차권 확인. 보증금 349,000,000원, 전입·점유일, 확정일자, 임차권등기 및 확약 적용 범위가 서로 일치하는지 대조해야 합니다.
• 손미진 임대차관계 확인. 2025.11.10 전입 사실과 함께 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 이 임차인에게 주택도시보증공사의 확약이 자동 적용되지는 않습니다.
• 점유 및 명도. 등기된 임차권자와 현재 점유자가 다를 수 있으므로, 현장 점유자를 특정하고 인도명령·명도 가능성 및 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 남부천세무서장 및 고양시의 압류가 있으므로 세금 채권의 법정기일·교부청구·배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표만으로 최종 배당을 단정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.27 등록된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 행정상 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 및 기타 점유 관련 비용이 있는지 확인해야 합니다.
• 가격 재검토. 최근 평균 286,571,428원, 최신 거래 280,000,000원, 거래 추세 -11.2%를 우선 비교하고, 유사 면적 거래의 층·향·내부 상태 차이까지 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 실제 실거래 자료를 최종 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 아직 보류”

이 물건의 첫 번째 위험은 보증금입니다. 349,000,000원의 임차보증금이 존재하고, 최초 임대차의 전입·점유 기재일도 말소기준 압류보다 빠릅니다. 확약이 없다면 단순히 최저가 330,000,000원만 보고 입찰해서는 안 되는 사건입니다.

그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약서를 제출하여, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 이는 권리분석상 중요한 긍정 요인입니다. 다만 확약 적용 대상이 아닌 손미진의 보증금과 점유관계, 민간임대주택등기의 행정상 처리 등은 추가 확인이 필요합니다.

가격 판단은 별개의 문제입니다. 330,000,000원의 신건 최저가가 최근 평균 286,571,428원보다 높고, 거래 추세도 -11.2%로 하락하고 있습니다. 과거 전체 평균을 사용하더라도 최저가는 평균 이상입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 또한 4.9회로, 지금 단계에서 저렴한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리조건부 확인, 가격 보류입니다. 확약으로 주된 보증금 인수 위험은 해소되지만 별도 임차관계가 완전히 확인되지 않았고, 신건 실질취득비용은 최근 시세를 상당히 웃돕니다. 추가 권리 확인과 유찰 이후 가격 재평가가 이 사건의 핵심 전략입니다.