의정부지방법원 2026타경61268. 파주시 야당동 하우고개길 356에 위치한 다세대주택 2층 201호입니다. 2018년 사용승인된 8세대 규모의 건물이며, 현재 소유자는 천명숙입니다. 2021년 8월 24일 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 9월 29일 장경숙 명의로 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

그런데 이 근저당권보다 앞선 2021년 8월 19일에 임차인 박난영이 전입하고 점유를 시작했습니다. 보증금은 250,000,000원, 확정일자는 2021년 7월 26일입니다. 따라서 일반적인 선순위 임차권이라면 매각대금에서 전액 배당되지 못한 보증금이 낙찰자에게 넘어올 수 있는 구조입니다.

이 사건의 중요한 차이는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약입니다. 확약이 적용되는 보증금 권리에 대해서는 미배당금이 있더라도 대항력에 기초한 인수를 주장하지 않고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 다만 확약을 제출한 주택도시보증공사와 등기상 임차권자 박난영의 권리 귀속·대위관계를 확인해야 그 효력을 정확히 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

말소기준권리는 2021년 9월 29일 장경숙의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권 및 압류·가압류·경매개시결정 등의 등기상 권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

그러나 임차인 박난영은 말소기준보다 앞서 전입·점유했습니다. 확정일자도 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 즉, 등기된 임차권이 2023년에 설정됐다는 이유만으로 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다. 대항력의 핵심은 2021년의 전입·점유와 임대차 관계입니다.

압류는 국민건강보험공단, 국(해운대세무서), 부천시, 파주시 명의로 각각 존재하며, 가압류는 대한채권관리대부와 한국자산관리공사 명의로 설정됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 다만 세금·공과금의 법정 우선순위와 매각대금 배당 문제는 등기상 소멸 여부와 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 위험

확인 대상은 등기상 임차권자 박난영과 현황조사상 점유자 강동현입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 박난영의 보증금 250,000,000원과 신청채권자의 청구액 250,000,000원도 권리 귀속관계 확인 없이 독립된 임차보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 95.3%라는 숫자만 믿기 어렵다

비교 대상은 모퉁이돌1st.STORY103동입니다. 2018년 5월 사용승인된 8세대 다세대주택으로, 확인되는 거래는 2021년 8월과 2022년 12월의 2건입니다.

최신으로 확인되는 거래는 2022년 12월의 235,000,000원입니다. 이전 거래인 210,000,000원과 비교하면 가격이 11.9% 상승한 것으로 산출됩니다. 과거 거래의 추세는 상승이지만, 이것을 2026년 현재의 상승 추세로 해석할 수는 없습니다.

가격 지표상 최근 구간 평균은 235,000,000원(1건)으로 산출되지만, 확인되는 최종 거래일 자체가 2022.12입니다. 따라서 이 수치를 2026년 현재의 실시간 시세 또는 실제 최근 12개월 내 거래가격으로 받아들이기는 어렵습니다.

더 중요한 비교는 확약이 적용되지 않는 경우입니다. 원칙상 미배당 인수액을 더한 실질취득 부담은 253,936,000원으로, 과거 최신 거래 235,000,000원보다 18,936,000원 높아집니다. 비율로는 약 108.1%입니다. 이 경우 최저가가 감정가보다 낮아진다 해도 미배당 인수액이 증가하므로 가격 메리트가 자동으로 생기지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

매각가 224,000,000원에서 추정 집행비용 3,936,000원을 우선 차감하고, 잔여 220,064,000원을 선순위 보증금에 배당하는 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금 사이의 실제 권리 귀속·대위관계에 따라 배당표의 채권자 표시 및 지급 관계는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정치입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담은 반대로 증가

선순위 보증금은 낙찰가가 낮아져도 사라지지 않습니다. 확약을 적용하지 않는 일반적인 인수형에서는 매각대금이 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이므로 매각가격 자체를 기준으로 취득 부담을 검토할 수 있습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 다음 매각가격이 아닙니다. 확약 미적용 총부담은 회차별 매각가와 원칙상 보증금 인수 예상액을 합산한 금액입니다. 확약 적용 총부담은 해당 보증금 인수액 0원, 다른 권리의 추가 인수액 없음이라는 조건으로 계산했습니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 운정역 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 경의중앙선 운정역·야당역을 이용할 수 있는 위치입니다. 전반적인 교통시설 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.05.28 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 지하 1층부터 지상 4층까지의 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 2필지 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 북측으로 약 6~8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지면적은 308.0㎡이며 공시지가 지표는 841,000원/㎡입니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 표기 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 현행 지정 여부는 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 비교 거래가 2건에 그칩니다. 2022년 이후 거래가격을 확인할 수 있는 근거가 부족하므로, 대규모 아파트 단지처럼 시세가 안정적으로 형성된다고 판단하기 어렵습니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 표시는 없으나 지하 1층 개별창고의 문패표식이 없고, 건축물현황도상의 위치와 실제 점유부분이 다른 것으로 기재되어 있습니다. 창고의 배타적 사용관계 및 현황을 반드시 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수조건변경확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 문구, 적용 권리, 대항력 포기 범위 및 임차권등기 말소의 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
• 박난영 보증금 권리 귀속. 박난영의 보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권 250,000,000원 사이의 대위·승계관계를 확인하고, 동일 보증금에 관한 권리가 중복 계산되지 않도록 검토해야 합니다.
• 강동현의 점유원인. 2026.02.26 전입한 강동현의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 박난영과의 관계 및 인도 가능성을 조사해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약은 강동현의 별도 권리에 적용되지 않습니다.
• 배당순위와 세금. 건강보험공단·세무서·지방자치단체의 압류가 존재합니다. 국세·지방세 중 당해세 해당 여부와 법정기일, 최종 교부청구액을 확인해 선순위 임차권 배당액 변동 가능성을 살펴야 합니다.
• 지하창고 현장조사. 창고의 실제 위치와 건축물현황도상의 위치가 일치하지 않습니다. 본건 전유부분에 귀속되는 창고의 범위와 현재 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 실거래가 재검증. 확인된 비교 거래는 2021년과 2022년 자료입니다. 감정가 224,000,000원이 현시점의 적정가격인지 최근 유사 다세대 매매 사례와 별도로 대조해야 합니다.
• 입찰가격 상한. 확약 효력이 확인되기 전에는 낙찰가만을 취득원가로 가정하지 않아야 합니다. 원칙상 보증금 부족분 29,936,000원을 포함하는 위험 시나리오도 함께 검토해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자와 임차권자의 관계를 조사하고, 인도명령 가능 여부·점유 이전 절차·미납 공용관리비 등 별도 비용을 확인해야 합니다.
• 과거 경매 이력. 2023타경71581 임의경매개시결정이 2025.08.27 말소된 이력이 있습니다. 이번 2026타경61268 사건의 진행 상태 및 취소·변경 가능성은 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 대조. 입찰 직전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 확약서 원본을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있는 물건”과 “완전히 안전한 물건”은 다르다

이 사건은 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권이 가격과 권리분석을 지배하는 다세대 경매입니다. 일반적인 배당원칙만 적용하면 신건 최저가 224,000,000원에 원칙상 인수액 29,936,000원이 더해져 실질취득 부담이 253,936,000원에 이릅니다. 이때는 과거 최신 거래 235,000,000원보다도 높으므로 가격 메리트가 있다고 할 수 없습니다.

반면 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 보증금 권리에 유효하게 적용된다면, 그 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 다른 인수권리가 없다는 조건에서 최저가 224,000,000원을 실질취득 부담의 기준으로 삼을 수 있습니다. 다만 이는 2022.12의 과거 최신 거래 대비 95.3%라는 수치일 뿐, 현시점 시세보다 싸다는 보장은 아닙니다.

여기에 강동현의 미확인 임대차·점유관계, 8세대 소규모 건물의 낮은 시세 검증력, 지하창고 현황 불일치, 세금·공과금 배당 변수가 남아 있습니다. 특히 확약은 그 적용을 받는 보증금 권리만 해소할 뿐, 강동현의 별도 권리나 박난영에게 남아 있을 수 있는 독립적인 권리까지 자동으로 포기시키지 않습니다.

종합 판단은 C등급. 이 물건은 겉으로 보이는 최저가보다 확약의 효력과 적용 범위가 실제로 확인되는지가 먼저입니다. 권리 검증이 완료되고 현재 시세가 뒷받침된다면 입찰을 검토할 수 있지만, 그 전에는 단순한 저가 경매물건으로 접근하기 어렵습니다. 가격은 조건부, 권리는 추가 확인, 입찰 판단은 보수적으로.