의정부지방법원 2026타경61287. 경기도 고양시 덕양구 화정동 별빛마을아파트 708동 702호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 17층 건물의 7층에 위치한 아파트로, 감정가 726,000,000원, 최저매각가 역시 726,000,000원인 신건입니다. 소유자는 김용철이며, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 154,768,220원입니다.
등기부의 흐름은 비교적 명확합니다. 2016년 5월 24일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 별도로 설정된 중소기업은행 근저당권과 2022년 오케이저축은행 근저당권, 2026년 발생한 가압류 4건은 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2016년 근저당권의 채권최고액이 2022년에 변경되었으므로, 배당표의 적용 금액을 원본 등기와 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61287 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 953 별빛마을아파트 제708동 제7층 제702호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 화신로 340 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 17층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 김용철 (단독소유 · 1996.01.12 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 726,000,000원 / 726,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 154,768,220원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.24 · 을구 11번 · 중소기업은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당 3건·가압류 4건 모두 소멸 구조
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2016년 5월 24일입니다. 이날 중소기업은행 앞으로 설정된 을구 11번 근저당권이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 225,600,000원이었으나, 2022년 5월 25일 변경등기를 통해 171,600,000원으로 변경되었습니다.
같은 2016년 5월 24일, 중소기업은행 앞으로 168,000,000원의 근저당권이 별도로 설정되어 있습니다. 이 권리의 채무자는 화인텔레콤주식회사이며, 말소기준권리인 을구 11번과는 별개의 근저당권입니다. 2022년 6월 3일에는 오케이저축은행의 532,800,000원 근저당권이 추가로 설정되었습니다.
이후 2026년 2월부터 5월까지 신용보증기금 2건, 하나카드 1건, 현대캐피탈 1건의 가압류가 발생했고, 2026년 5월 18일 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 가격 검토 — 신건 726,000,000원의 적정성이 관건
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 726,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가에서 할인된 가격은 아닙니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래가격과 거래 추세를 확인하기 전에는 이 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 높다고 평가할 수 없습니다.
근저당권 및 가압류가 많다는 이유만으로 매각대금이 저렴한 것은 아닙니다. 등기상 인수액이 0원이더라도 낙찰자가 지급하는 매각대금 자체가 주변 실거래가격보다 높다면 투자수익이나 향후 처분 과정에서 불리할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 726,000,000원 | 710,218,790원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 580,800,000원 | 853,966,790원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 464,640,000원 | 968,965,190원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제공된 배당 계산에 따른 가정입니다. 실제 유찰 여부와 후속 최저매각가격은 법원 매각공고에서 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 726,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,660,000원 |
| 1. 을구 11번 · 중소기업은행 | 225,600,000원 | 225,600,000원 |
| 2. 을구 12번 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 을구 22번 · 오케이저축은행 | 532,800,000원 | 322,740,000원 |
| 4. 갑구 2번 · 신용보증기금 | 403,750,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 · 신용보증기금 | 66,400,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 · 하나카드 | 19,227,375원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 · 현대캐피탈 | 10,781,415원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 9,660,000원은 추정치이며, 각 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 배당표입니다. 특히 을구 11번의 변경된 채권최고액 171,600,000원이 아니라 최초 설정액 225,600,000원이 반영되어 있습니다. 실제 채권 잔액, 배당요구, 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
이 시뮬레이션에서 매각대금 726,000,000원 중 집행비용 9,660,000원을 제외하고 채권자에게 배당되는 금액은 716,340,000원입니다. 반면 배당대상 채권액 합계는 1,426,558,790원으로, 예상 미배당액이 710,218,790원에 달합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
오케이저축은행 근저당권은 채권최고액 532,800,000원 중 322,740,000원만 배당받는 것으로 계산되며, 그 뒤의 가압류 채권자들에게 배당되는 금액은 없습니다. 이는 채권 회수 관점에서의 부족액이지, 낙찰자가 이들 채무를 별도로 갚아야 한다는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 화정중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 공동주택 중심의 주거환경을 형성하고 있습니다.
- 교통. 아파트 단지 내 주차장까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 3호선 화정역과 노선버스정류장 등이 소재합니다. 감정평가상 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 7층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 인접 도로 및 주변 토지 대비 대체로 평탄한 가장형이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다. 대로2류·소로1류·중로1류에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)에 해당합니다. 교육환경 보호구역과 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 주택용 토지거래허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 실제 응찰자에게 적용되는 허가·신고 요건은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 수리상태와 실제 유지보수 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 화정역과 주변 주거·생활시설은 입지 검토 요소입니다. 다만 실거래가격, 거래량 및 최근 가격 추세를 대조하지 않은 상태에서 환금성이 높거나 감정가가 적정하다고 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 11번 중소기업은행 근저당권의 설정일 2016.05.24와 2022.05.25 채권최고액 변경등기를 확인하세요. 다른 근저당권과의 순위 및 소멸관계도 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 채권액·배당순위 확인. 중소기업은행 근저당권 2건과 오케이저축은행 근저당권, 가압류 4건의 채권액 및 실제 배당요구 내역을 확인하세요. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 같지 않을 수 있습니다.
- 점유관계·명도. 확인된 임차인은 없지만 소유자 또는 제3자의 실제 점유 상태는 현황조사서와 현장 방문으로 확인해야 합니다. 인도명령 및 명도 과정에서 발생할 비용도 검토하세요.
- 시세 검증. 별빛마을아파트의 동일 면적·유사 층수 실거래가격을 확인하고, 최근 거래와 과거 거래의 추세를 비교하세요. 726,000,000원의 감정가가 현재 시세에 부합하는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 580,800,000원, 2회 유찰 가정가격 464,640,000원을 참고하되, 이 가격들이 실제 시세보다 저렴한지는 별도로 판단하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하고, 입찰 예산에 반영하세요.
- 토지이용 제한. 지구단위계획구역, 교육환경 보호구역 및 토지거래허가 관련 제한사항이 응찰자와 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 공고와 입찰보증금 조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 검증”
고양 별빛마을 708동 702호의 핵심은 복잡한 채권관계와 매수인의 인수위험을 분리해 보는 것입니다. 등기부에는 중소기업은행과 오케이저축은행의 근저당권, 신용보증기금·하나카드·현대캐피탈의 가압류 등이 있지만, 모두 말소기준권리 또는 그 이후에 설정된 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인도 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 매각대금 726,000,000원을 전제로 한 배당에서는 710,218,790원의 채권자 미배당이 예상됩니다. 이는 채권자의 회수 문제이지 매수인의 추가 취득비용이 아닙니다. 특히 중소기업은행 근저당권의 채권최고액 변경등기가 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 배당 수치는 재검증이 필요합니다.
또한 신건 최저가 726,000,000원이 시세보다 유리한지는 현재 판단할 수 없습니다. 화정역 인근의 아파트라는 입지 특성만으로 감정가를 적정하다고 보아서는 안 되며, 동일 면적의 최근 실거래가격과 실제 점유·관리 상태를 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 신건 가격의 투자 매력은 아직 검증되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 높은 채권액이 아니라 실제 시장가격을 기준으로 얼마에 취득할 수 있느냐입니다.
