의정부지방법원 고양지원 2026타경61360. 경기도 파주시 야당동 한빛마을7단지 707동 1501호 아파트입니다. 전용면적은 약 84.94㎡이며, 지상 25층 건물의 15층에 위치합니다. 소유자 심보경 씨가 2020년 11월 19일 거래가 236,500,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이후 2021년 애큐온저축은행 근저당권이 추가됐고, 2026년 애큐온저축은행과 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 각각 등기됐습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2020년 11월 19일 접수된 우리은행의 첫 번째 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 다른 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원이므로, 권리관계 자체보다 가격과 배당 부족, 점유·명도 확인에 주목해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건, 매수인 인수는 0원

말소기준권리는 우리은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 82,500,000원이며, 동일 날짜에 설정된 우리은행 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 172,700,000원입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 255,200,000원입니다.

2021년 12월 3일 설정된 애큐온저축은행의 근저당권 채권최고액은 211,200,000원입니다. 따라서 등기상 근저당권 채권최고액 합계는 466,400,000원으로, 신건 최저매각가 380,000,000원을 초과합니다.

임차인 없음. 임차보증금의 인수나 대항력 있는 임차인에 따른 추가 취득비용은 예상되지 않습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 누구인지까지 확정할 수는 없으므로, 입찰 전 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 5,750,000원 높다

한빛마을7단지(한신휴플러스)는 1,352세대 규모의 아파트단지입니다. 전용 약 84.94㎡와 유사한 평형의 최근 실거래 12건을 보면 가격이 320,000,000원~395,000,000원에 분포합니다. 최근 12건 평균은 374,250,000원입니다.

신건 최저매각가 380,000,000원은 최근 12건 평균보다 5,750,000원 높은 가격입니다. 평균 대비 비율은 101.5%입니다. 반면 가장 최근인 2026년 10월 거래가 394,000,000원과 비교하면 14,000,000원 낮습니다.

따라서 최신 거래만 보면 가격상 여지가 있어 보일 수 있지만, 최근 거래 전체의 평균을 기준으로는 신건 최저가가 이미 시세 이상입니다. 특히 실거래 최저와 최고 사이의 차이가 크므로 개별 호수의 층·향·내부 상태를 확인하지 않은 채 가격 우위를 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)

신건 최저가 380,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,120,000원을 제외한 373,880,000원이 채권자에게 배당됩니다. 우리은행의 근저당권 2건은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 애큐온저축은행에는 118,680,000원이 배당되는 계산입니다.

전체 근저당권 채권최고액 466,400,000원 중 92,520,000원이 미배당되며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이는 채권최고액 기준 예상치이고 실제 확정 채권액 및 배당 순위에 따라 최종 배당금은 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수액과 다릅니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가

1회 유찰 시 가정 최저매각가는 304,000,000원, 2회 유찰 시에는 243,200,000원입니다. 두 가격 모두 최근 실거래 평균 374,250,000원보다 낮아, 신건보다 가격상 여유가 커지는 구조입니다.

반면 채권자 입장에서는 유찰될수록 미배당금이 증가합니다. 1회 유찰 시 미배당금은 167,456,000원, 2회 유찰 시에는 227,404,800원으로 추정됩니다. 하지만 미배당금 증가가 매수인의 인수채무 증가를 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 야당동 운정초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 차량 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 25층 아파트 중 15층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 마감입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경 보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있어 실제 거래 시 적용 여부와 제한 내용을 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
• 환금성. 1,352세대 단지이며 최근 유사 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 320,000,000원에서 395,000,000원까지 분포하므로 층·향·상태 등에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 101.5%입니다. 최신 거래 394,000,000원뿐 아니라 최근 12건 평균 374,250,000원을 함께 비교해 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 유찰이 확정된 것은 아니므로 신건과 유찰 후 가격을 각각 검토해야 합니다.
• 말소기준권리. 우리은행 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서로 재확인해야 합니다.
• 중복 경매개시결정. 2026타경61360과 2026타경61480의 절차 관계, 진행 상태 및 매각기일을 법원 원본 기록으로 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태가 확정된 것은 아닙니다. 현장 조사와 매각물건명세서, 현황조사서 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납이 있다면 매수인 부담 문제가 발생할 수 있으므로 관리사무소에 미납 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 및 규제. 토지거래계약 허가구역과 교육환경 보호구역의 실제 적용 범위 및 경매 취득 관련 절차를 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 예상 미배당금은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 산출됐습니다. 실제 채권액·당해세·배당요구 및 법정 우선순위에 따라 확정 배당이 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”

이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 우리은행의 첫 번째 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 0명·매수인 인수 0원이므로 권리상 부담은 상대적으로 낮습니다.

그러나 감정가이자 신건 최저가인 380,000,000원은 최근 실거래 평균 374,250,000원보다 높습니다. 최근 시세 대비 101.5%라는 점에서 신건을 저렴한 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다. 최신 거래 394,000,000원보다 낮다는 사실만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 판단해서도 안 됩니다.

또한 신건 매각가를 기준으로 근저당권 채권최고액 중 92,520,000원의 미배당이 예상되지만, 이는 매수인 인수액 0원이라는 권리분석 결론과 구분해야 합니다. 단지 평균 유찰 횟수 0.7회라는 점을 고려하면 무조건 유찰을 기다리는 전략에도 낙찰 기회를 잃을 가능성이 있습니다.

종합적으로 권리는 양호하지만 가격 경쟁력은 제한적인 B등급 물건입니다. 신건 응찰 여부는 최신 실거래뿐 아니라 최근 평균 시세와 해당 호수의 실제 상태를 대조해 결정하는 것이 적절합니다. 권리 안전성과 매수가격의 적정성은 별개의 문제라는 점이 이 사건의 가장 중요한 판단 기준입니다.