* 주택도시보증공사 확약이 적용되는 윤말숙 임차보증금의 실질 인수액입니다. 확약이 없으면 신건 기준 미배당 인수 추정액은 45,146,000원입니다. 박영규의 보증금 및 별도 인수 가능 금액은 확인되지 않아 0원에 포함하지 않았습니다.

의정부지방법원 2026타경61383. 경기도 고양시 일산동구 식사동 삼성캐슬 109동 201호, 전용 60.18㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2016년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 해당 호실은 2층에 있습니다. 현재 소유자는 이대수 씨로, 2021년 5월 10일 거래가 280,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건에서 먼저 보아야 할 것은 감정가보다 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 2023년 7월 21일 등기된 윤말숙의 주택임차권은 등기부상 말소기준인 2025년 8월 14일 고양시 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 부담을 바꿉니다.

다만 확약서는 모든 점유자에게 적용되는 면책 문서가 아닙니다. 2024년 11월 26일 전입한 박영규는 별도로 조사된 임차인입니다. 이 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 윤말숙에 대한 확약만으로 물건 전체의 인수 위험이 없어졌다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부상 신한은행 근저당권은 과거 여러 차례 설정됐지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2025년 8월 14일 고양시 압류입니다. 이후 발생한 케이아이코아즈대부 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다

윤말숙은 대항력과 우선변제권이 확인된 임차권자입니다. 2023년 7월 21일 임차권등기를 했고 배당요구도 확인됩니다. 원칙상 선순위 보증금 인수형이지만, 주택도시보증공사 확약이 적용되면 미배당 부분을 매수인이 인수하지 않는 구조입니다.

박영규는 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자 및 구체적인 임대차 조건이 확인되지 않습니다. 전입신고가 빠르다는 사실만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없습니다. 실제 점유, 임대차계약의 성립과 범위, 배당요구 여부를 추가로 확인해야 하므로 대항력 가능·미상으로 분류합니다.

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자입니다. 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하거나, 윤말숙의 보증금 280,000,000원과 보증공사의 동일 금액 청구를 독립적인 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 조사된 실제 임차인은 윤말숙·박영규 2명입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 40.6% 비싸다

가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 삼성캐슬 109동의 거래 자료는 총 3건이며, 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026년 3월의 170,000,000원 1건입니다.

전체 거래 평균은 186,666,666원이지만, 여기에 2023년의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최신 거래가는 170,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 -12.8%로 하락 방향입니다.

감정가이자 신건 최저매각가인 239,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 69,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 140.6%로, 확약 적용에 따라 윤말숙의 인수액을 0원으로 보더라도 가격 메리트가 없는 신건입니다. 박영규와 관련한 미확정 인수 위험까지 발생하면 실질취득 부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)

집행비용 4,146,000원을 공제한 뒤 임차보증금 우선변제에 234,854,000원을 배당하는 추정입니다. 윤말숙 보증금의 미배당액은 45,146,000원이며, 확약 적용 시 해당 금액의 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 별도 임차인의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당은 법원 결정에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금 위험은 사라지지 않는다

윤말숙 보증금은 280,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못하는 보증금이 증가해, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

* 확약 적용 인수 0원은 윤말숙 관련 보증금에 한정됩니다. 박영규의 인수 위험은 모든 회차에서 별도로 남으며, 인수액은 미상입니다. 유찰 시 배당 부족액은 각 회차별 집행비용 추정이 반영된 금액입니다.

확약이 없다면 신건의 단순 실질취득액은 284,146,000원, 1회 유찰 시 283,476,800원, 2회 유찰 시 282,941,440원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금을 인수하는 탓에 총 부담이 약 280,000,000원대로 유지됩니다. 따라서 확약이 없다는 가정에서는 최저가가 152,960,000원까지 낮아져도 저렴한 취득이라고 볼 수 없습니다.

반면 확약이 정상 적용되면 윤말숙의 인수 부담이 해소되어 최저매각가 자체가 조건부 실질취득액의 기준이 됩니다. 그러나 박영규 관련 인수 위험은 별개이고, 신건 239,000,000원과 1회 유찰 시 191,200,000원 모두 최근 실거래 170,000,000원을 웃돕니다. 2회 유찰 시 최저가 152,960,000원은 최근 거래가보다 낮아지지만, 그때에도 박영규의 권리 확인과 실제 매매 가능 가격을 먼저 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 동국대학교 바이오메디캠퍼스 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 4층 다세대주택으로, 사용승인일은 2016년 9월 21일입니다. 기본적인 급·배수, 위생, 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 지목은 대지이며, 토지면적은 534.0㎡입니다. 감정요항표상 남서측으로 도로에 접하고 있습니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 제한보호구역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있어 거래 주체별 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료는 811,900원/㎡입니다. 이 금액을 해당 호실의 직접적인 매매시세로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 삼성캐슬 109동은 10세대 규모이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래가 1건에 그치므로 거래가격 검증과 향후 매각 가능성 평가에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 실내 상태와 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원본. 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 확인하세요. 윤말숙 임차권에 대한 적용 범위가 중요합니다.
• 박영규의 임대차 실체. 2024.11.26 전입의 원인, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확약 대상이 아니라면 독립적인 인수 위험이 존재할 수 있습니다.
• 점유·명도. 윤말숙의 임차권등기와 박영규의 전입 내역이 함께 존재합니다. 현재 실제 점유자와 점유 권원을 확인하고, 낙찰 후 인도·명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 신청채권과 배당관계. 주택도시보증공사의 청구 280,000,000원과 윤말숙 임차보증금 280,000,000원의 관계를 확인하세요. 보증기관 관련 청구를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 가격 상한. 최근 실거래 170,000,000원, 하락 추세 -12.8%, 신건 최저가 239,000,000원을 함께 검토하세요. 과거 거래가 220,000,000원에 맞춘 고가 입찰은 최근 거래 수준을 반영하지 못할 수 있습니다.
• 유찰 시 실질취득 계산. 확약이 적용되는 윤말숙의 인수액은 0원*이지만, 박영규의 인수 가능액은 미상입니다. 응찰가 외 인수 위험까지 확인한 뒤 실질취득액을 산정해야 합니다.
• 관리비·체납 공과금. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 체납세금에 따른 배당 변동을 확인하세요. 압류가 있는 물건인 만큼 관련 내역을 면밀하게 검토할 필요가 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 인수조건변경확약서, 감정평가서와 최신 실거래가 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 권리를 바꾸지만, 비싼 가격까지 바꾸지는 못한다”

고양 식사동 삼성캐슬 109동 201호는 확약서의 존재가 권리분석 결과를 크게 바꾸는 경매물건입니다. 보증금 280,000,000원의 선순위 임차권이 있어 원칙적으로는 미배당 보증금 인수형이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약으로 윤말숙 보증금의 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다.

그럼에도 박영규라는 별도 전입자가 남아 있습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 확약 대상 외 인수 위험을 없다고 단정할 수 없습니다.

가격 또한 결정적인 약점입니다. 최근 거래와 최근 12개월 평균이 모두 170,000,000원인데 신건 최저가가 239,000,000원입니다. 최근 시세 대비 140.6%이며 가격 추세도 -12.8% 하락입니다. 소규모 다세대라는 환금성 부담까지 고려하면 신건에서 적극적으로 가격 프리미엄을 줄 이유는 부족합니다.

결론은 권리 조건부 완화, 가격 부적격, 잔존 임차위험 미상입니다. 주택도시보증공사 확약 원본 확인과 박영규의 임대차 관계 해소 여부가 우선이며, 이후에도 최근 거래 수준을 기준으로 입찰가를 보수적으로 판단해야 합니다. 현재의 낮은 투자 평가는 선순위 임차권 하나 때문이 아니라 고평가된 최저가·하락 추세·미확정 임차인·제한적인 거래 표본이 함께 작용한 결과입니다.