의정부지방법원 2026타경61412. 경기도 파주시 야당동에 위치한 외부 표기상 헤스티아 제102동 1층 101호, 다세대주택 경매입니다. 2023년 준공된 지상 4층 공동주택으로, 등기상 소유자는 이혜지입니다. 2023년 10월 13일 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 450,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 368,412,791원입니다.
권리관계의 기준점은 명확합니다. 2023년 10월 13일 설정된 근저당권이 말소기준권리이므로 뒤이어 등기된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 실제 점유자가 있고 임대차 보증금이 확인되지 않았다는 점, 공공기관 압류가 여러 건 존재한다는 점은 입찰 전 확인해야 합니다. 권리가 소멸한다는 사실과 적정가격에 낙찰받는다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61412 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 45-129, 1층 101호 도로명주소: 경기도 파주시 하우3길 90-24 |
| 건물명 | 헤스티아 제102동 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 4층 중 1층 101호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) 내 단위세대 |
| 준공일 | 2023.02.09 |
| 소유자 | 이혜지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 457,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국양계축산업협동조합 |
| 청구금액 | 368,412,791원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.13 근저당권 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 점유관계 | 조용석 전입신고 확인 · 보증금 및 임대차관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸
등기상 최초 소유권보존은 곽인수 명의로 이루어졌으며, 이후 수협은행 명의의 신탁등기가 설정되었습니다. 해당 신탁은 2023년 10월 13일 말소되었고, 같은 날 이혜지 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 따라서 과거 신탁관계 자체를 현재 존속하는 인수권리로 볼 근거는 없습니다.
같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤에 등기된 경매개시결정, 파주시 및 파주시차량등록사업소의 압류 3건, 오릭스캐피탈코리아와 중소기업은행의 가압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 보증금 미상
현황조사 및 매각물건명세서상 조용석의 전입신고가 확인됩니다. 전입일은 2025년 5월 12일로, 말소기준권리인 2023년 10월 13일 근저당권보다 늦습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용석 | 2025.05.12 | 미상 | 말소기준 이후 · 인수 대항력 없음 | 미확인 | 확인된 승계 없음 |
전입신고가 선순위 근저당권 설정일보다 늦으므로, 확인된 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 판단되지 않습니다. 이에 따라 현재 예상 인수보증금은 0원입니다.
하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제권 행사 가능성이나 소액임차인 최우선변제 해당 여부까지 확정할 수는 없습니다. 특히 보증금이 존재한다면 실제 배당 결과와 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 457,000,000원의 검증
대상 건물은 2023년 2월 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 457,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
다만 동일 건물 또는 비교 가능한 다세대주택의 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 높은지 낮은지 객관적으로 판단하기 어렵습니다. 확인된 면적 참고값은 63.09㎡이나 대상 세대와의 면적 일치가 확인되지 않았으므로, 이를 확정 전용면적으로 사용해 가격을 비교하기도 어렵습니다.
| 감정평가액 | 457,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 457,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% (신건) |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최신 실거래가격 | 확인 필요 |
| 최근 거래 추세 | 판단 보류 |
| 동일 건물 경매 평균 유찰 | 0.0회 |
| 가격 메리트 | 검증 전 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 457,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,970,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 5,220,084원 | 30,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 14,967,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 배당액은 채권최고액 450,000,000원을 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 신청채권자의 청구금액은 368,412,791원으로 서로 다르므로 확정 배당액으로 해석하면 안 됩니다. 집행비용 역시 추정치이며, 당해세·소액임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
위 가정에서는 집행비용 6,970,000원을 제외한 매각대금 중 한국양계축산업협동조합에 450,000,000원, 오릭스캐피탈코리아에 30,000원이 배당됩니다. 중소기업은행에 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 산정됩니다.
채권총액은 470,187,087원, 채권자 예상배당 총액은 450,030,000원, 예상 미배당액은 20,157,087원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이며, 매수인이 같은 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
현재 최저가는 감정가의 100%인 신건 가격입니다. 1회 및 2회 유찰 시에는 다음과 같은 가격 시나리오가 산정되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 457,000,000원 | 450,030,000원 | 20,157,087원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 365,600,000원 | 359,681,600원 | 110,505,487원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 292,480,000원 | 287,585,280원 | 182,601,807원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 365,600,000원, 2회 유찰 시에는 292,480,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 가격이 낮아질수록 금융기관과 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다.
특히 신청채권자인 한국양계축산업협동조합은 신건 시나리오에서는 청구금액을 충족하는 것으로 산정되지만, 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 청구금액 전액을 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 단독주택, 중소규모 점포, 근린생활시설 및 일부 공업용지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 경의중앙선 운정역과 야당역이 있습니다. 하우3길 등 주요 도로와 연계되며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 인조석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 조사되었습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 615.0㎡, 지목은 대지, 공시지가는 1,052,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 면적은 토지 전체 면적으로 개별 세대의 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 단지 내 진입 포장도로에 접하며 외곽 공도와 연계됩니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 그러나 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 건물의 최근 거래 실적과 실제 매수 수요를 확인해야 하며, 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래가 확인. 헤스티아 102동과 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 조사하고, 층·면적·준공연도·주차 및 건물 상태를 반영해 457,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 전용면적 확인. 비교 자료의 참고 면적 63.09㎡가 해당 세대와 일치하는지 건축물대장 및 집합건물 등기내용으로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 조용석의 실제 점유 여부, 임대차계약 체결 여부, 보증금과 월세, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 소액임차인 최우선변제. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 최우선변제 해당 여부를 단정하지 말고, 실제 임대차관계와 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 파주시와 파주시차량등록사업소 압류의 세목·체납액·법정기일을 확인해야 합니다. 당해세 등 우선배당 대상이 있으면 예상배당이 달라집니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 누수·곰팡이·설비 상태·불법 구조변경 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 1층 특성 확인. 일조·채광·사생활 보호·소음·방범 등 1층 세대의 특성이 거래가격과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지 이용 규제. 계획관리지역 및 토지거래허가구역 등 관련 규제의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 전입신고된 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도명령 및 명도 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 신건 457,000,000원, 1회 유찰 365,600,000원, 2회 유찰 292,480,000원을 기준으로 검토하되, 시세 확인 전에는 어느 가격도 적정 낙찰가로 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공적장부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원이어도 가격 검증은 필수”
파주 헤스티아 102동 101호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 다세대주택입니다. 2023년 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 현재 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 권리분석만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다. 조용석의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 내부 상태 역시 직접 조사되지 않았습니다. 공공기관 압류 3건에 대해서도 실제 조세채권과 배당순위를 확인해야 합니다.
무엇보다 가격이 문제입니다. 신건 최저가 457,000,000원에 대해 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 8세대 규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면, 감정가만으로 시장가격과 환금성을 판단하기는 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 인수위험 낮음, 가격과 점유관계는 확인 후 판단’입니다. 신건에 서둘러 응찰하기보다 실제 시세, 내부 상태, 임대차관계, 조세채권을 먼저 확인하고 그 결과를 기준으로 입찰 여부와 응찰가 상한을 결정하는 것이 적절합니다.
