인천지방법원 2025타경32991. 김포시 하성면 마곡리의 골드스카이빌 101동 405호, 전용 50.04㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이고, 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층에 해당합니다. 현재 소유자는 유정희이며, 2021년 8월 20일 거래가 169,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했으며, 청구액은 169,000,000원입니다.
그런데 이 사건은 등기부의 압류·가압류가 많다는 사실보다 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점이 훨씬 중요합니다. 최종우는 2021년 7월에 점유와 전입을 마쳤고 확정일자도 확보했습니다. 경매상 말소기준으로 표시된 2023년 7월 21일 국세 압류보다 앞선 시기입니다. 따라서 후순위 압류나 가압류가 매각으로 말소되더라도 선순위 임차보증금의 미배당액까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 101동 4층 405호 도로명주소: 경기도 김포시 하성면 태산로13번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 50.04㎡ · 7층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 승강기 및 난방설비 |
| 소유자 | 유정희 (2021.08.20 소유권이전 · 거래가 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2023.07.21 국 압류 · 구로세무서장 |
| 선순위 임차권 | 최종우 · 보증금 169,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 보증금
2020년 수지신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,928,000,000원의 근저당권은 2021.06.10 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 이를 살아 있는 근저당으로 취급하거나 매수인이 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.
권리 흐름에서 결정적인 시점은 2023.07.21입니다. 이때 국(구로세무서장)의 압류가 이루어졌고, 이 사건에서 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사 및 서울보증보험주식회사의 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 국세 압류에 관련된 실제 세금의 배당순위는 세목과 법정기일 등에 따라 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·전입자 현황 — 선순위 1명, 추가 전입자 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 최종우 건물 전부 · 주택임차권등기 |
2021.07.26 | 169,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 있음 승계 아님 |
| AMARAKOON ARACHCHCHIGE EVON KENOD | 2024.08.03 | 미상 | 대항력 미상·후순위 전입 우선변제 미확인 승계 아님 |
| AMARAKOON ARACHCHIGE DAMITH SADARUWAN | 2024.07.15 | 미상 | 대항력 미상·후순위 전입 우선변제 미확인 승계 아님 |
| DANNANGODA GAMAGE KAVISHA GAYANTHI | 2024.08.03 | 미상 | 대항력 미상·후순위 전입 우선변제 미확인 승계 아님 |
확인된 선순위 임차권자는 최종우 1명입니다. 나머지 3명은 현황조사에서 확인된 전입자로, 각각 말소기준권리 이후에 전입했습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않아 이들의 독립적인 임차권 여부와 점유관계는 미상입니다. 임대차 여부가 불분명한 전입자를 선순위 임차인으로 단정하거나, 미상 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가보다 실질취득액이 더 위험하다
골드스카이빌 101·102동은 35세대 규모이며, 준공일은 2018.04.06입니다. 같은 전용면적 50.04㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 161,666,666원이지만, 더 최근인 2025년 8월 거래가격은 147,000,000원으로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 50.04㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 2023.08 | 50.04㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2021.06 | 50.04㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.04㎡ | 3건 | 161,666,666원 |
| 최근 집계 평균 | 50.04㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
전체 거래 평균에는 2021년과 2023년의 169,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -13.0%입니다. 최근 가격이 과거보다 내려간 상황이므로, 과거 거래까지 포함한 전체 평균을 현재의 적정가격으로 그대로 활용하면 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 그러나 이 사건에서 유찰은 일반적인 물건과 다르게 해석해야 합니다. 낙찰가격이 내려갈수록 선순위 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 증가하고, 그 부족액이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 유찰에 따른 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 절감을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 구분 | 최저매각가 | 인수 예상액 | 실질취득 예상액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 165,000,000원 | 7,110,000원 | 172,110,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 132,000,000원 | 39,648,000원 | 171,648,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 105,600,000원 | 65,678,400원 | 171,278,400원 |
실질취득 예상액 = 낙찰가 + 선순위 임차보증금 미배당 인수액. 각 회차의 집행비용 추정 차이가 반영되어 실질취득액에 소폭 차이가 있습니다. 실제 배당과 인수액은 최종 배당순위 및 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
신건에서 2회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 165,000,000원에서 105,600,000원으로 낮아집니다. 그러나 같은 기간 매수인 인수 예상액은 7,110,000원에서 65,678,400원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득 예상액은 계속 171,000,000원 이상입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,110,000원 |
| 1. 선순위 임차인 · 최종우 | 169,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,044,359,312원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 124,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 96,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 165,000,000원 중 집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 선순위 임차인에게 배당되는 계산입니다. 최종우의 보증금 169,000,000원에서 이를 빼면 7,110,000원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인 인수 예상액입니다.
그 결과 후순위 채권자들의 예상배당액은 모두 0원입니다. 후순위 채권의 집계 청구액은 1,433,859,312원이고, 예상 미배당액도 같은 금액입니다. 다만 이러한 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 전부 떠안는 것은 아닙니다. 매수인 인수의 핵심은 선순위 임차보증금 부족분입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 미반영 요소에 따라 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 하성면 마곡리 하성초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.04.06 준공된 35세대 규모의 골드스카이빌입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지는 평지의 사다리형에 가깝습니다. 공시지가는 708,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역(하성초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지이용 관련 허가·제한사항은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 35세대 소규모 공동주택으로, 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 거래가격이 과거보다 13.0% 낮고 거래 표본도 적어 아파트 대단지와 같은 유동성을 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 검증. 최종우의 임차보증금 169,000,000원과 대항력, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 사항을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 적용. 현재 최저가 165,000,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 172,110,000원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 유찰 착시 방지. 1회 유찰의 실질취득 예상액은 171,648,000원, 2회 유찰의 실질취득 예상액은 171,278,400원입니다. 낙찰가 하락이 실질취득비용을 크게 줄이지 않습니다.
- 추가 전입자 확인. 외국인 성명으로 확인된 전입자 3명의 점유관계, 임대차계약 존재 여부 및 보증금을 확인해야 합니다. 전입일만으로 모든 점유관계를 확정할 수 없습니다.
- 배당순위와 세금. 구로세무서장 압류와 관련된 세금의 법정기일 및 배당순위, 당해세와 우선변제 항목을 확인해야 합니다. 실제 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 임차인 명도. 선순위 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 인도·명도 문제가 남을 수 있으므로, 임차권 소멸 조건과 점유자의 실제 퇴거 가능성을 점검해야 합니다.
- 환금성. 35세대 규모의 소규모 공동주택이고, 최근 거래가격은 과거 거래보다 낮습니다. 향후 매도 시 매수층과 거래 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당관계 서류, 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 보증금은 남는다”
이 사건의 투자 판단은 명확합니다. 현재 조건에서는 권리 위험과 가격 부담이 동시에 존재합니다. 선순위 임차인 최종우의 보증금은 169,000,000원이고, 현재 최저매각가에서 예상되는 매수인 인수액은 7,110,000원입니다. 따라서 실질취득 예상액은 172,110,000원입니다.
최근 거래가격은 147,000,000원으로, 실질취득 예상액이 그보다 25,110,000원 높습니다. 거래가격 추세는 -13.0%이며, 확인된 거래도 3건에 그치는 소규모 공동주택입니다. 후순위 압류와 가압류가 말소되는 점만으로 안전한 물건이라고 판단하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 유찰되어도 실질취득 예상액이 약 1.7억 원대에 머문다는 사실입니다. 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 유지되는 한, 최저매각가가 낮아지는 것만으로 가격 경쟁력이 확보되지 않습니다. 추가 전입자의 점유관계와 세금 배당순위까지 확인해야 하는 부담도 남아 있습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금 인수 구조가 명확하게 해소되거나, 실제 총취득비용이 최근 거래가격에 비해 충분히 낮아지는 조건이 확인되지 않는 한, 신건은 물론 단순 유찰 후 입찰도 보수적으로 접근해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다.
