인천지방법원 2025타경33011. 부천시 원미구 심곡동의 웰메이드빌리지 비동 402호, 전용 40.85㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 건물은 2018년 준공된 5층 규모이며, 해당 호실은 4층에 위치합니다. 현재 소유자 주성국은 2021년 9월 17일 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 서울보증보험의 가압류를 시작으로 여러 채권자의 가압류가 이어졌고, 2025년 3월 21일 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 근저당권이나 후순위 가압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임차인 백재현은 2021년 8월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 26일입니다. 말소기준인 서울보증보험 가압류의 접수일 2021년 12월 6일보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023년에 이루어졌지만, 그 이전부터 형성된 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다. 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 반환책임까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수주의

등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 사항은 2018년 설정된 행당새마을금고 근저당권이 이미 말소되었다는 점입니다. 당시 설정된 516,000,000원, 504,000,000원, 600,000,000원의 근저당권은 2019년 1월 23일 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다.

유효한 권리 중 말소기준은 2021년 12월 6일 서울보증보험 가압류입니다. 그 뒤에 접수된 비엔케이캐피탈·국민은행 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2022년 강제경매개시결정과 2025년 부천시 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

임차인 권리분석 — 백재현 1명

배당요구를 했다는 사실은 보증금 전액 회수를 보장하지 않습니다. 배당재원이 부족하면 일부만 배당받을 수 있고, 선순위 대항력이 유지되는 임대차의 미회수 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금이 크므로 낙찰가 할인분이 그대로 투자자의 이익이 되지 않는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮아 보여도 실질취득은 과거 거래 이상

비교 대상은 웰메이드빌리지비동 전용 40.85㎡입니다. 확인되는 실거래는 2021년 9월의 245,000,000원 거래 1건입니다. 전체 실거래 평균과 최근 12개월 평균으로 표시된 금액도 동일한 245,000,000원이지만, 실제 제시된 거래 시점은 2021년 9월입니다. 따라서 이 금액을 2026년 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다.

최저매각가 227,000,000원은 비교 거래가 245,000,000원의 92.7%입니다. 이 수치만 보면 약 7.3% 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 실제 매수인이 부담할 수 있는 보증금 잔액 21,978,000원을 더하면 이야기가 바뀝니다.

이 물건의 감정가는 227,000,000원으로 2021년 거래가보다 낮지만, 감정가의 하락이나 최저가 할인 자체를 투자수익으로 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 커서 매각대금이 줄어들수록 미배당 보증금이 늘어나는 관계이기 때문입니다. 확인 거래가 1건만으로 최근 가격 추세를 판단하기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 227,000,000원 낙찰 가정)

예상배당은 제시된 추정 배당순위와 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,978,000원을 공제한 금액이 임차인에게 배당되는 것으로 가정했으며, 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당표 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가는 떨어져도 실질취득은 거의 그대로

이 사건은 일반적인 후순위 임차인 없는 경매처럼 유찰에 따른 최저가 인하를 그대로 할인 효과로 볼 수 없습니다. 임차보증금 245,000,000원이 매각대금보다 크기 때문입니다. 아래는 회차별 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 반영한 결과입니다.

최저매각가가 227,000,000원에서 145,280,000원으로 내려가더라도, 예상 인수액은 21,978,000원에서 102,553,920원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득액은 각각 248,978,000원, 248,342,400원, 247,833,920원으로, 모두 보증금 245,000,000원 부근에 머뭅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 원미고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측과 서측으로 각각 폭 약 6m, 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2018년 10월 준공된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 402호입니다. 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 규모와 환금성. 웰메이드빌리지비동은 총 12세대입니다. 확인 가능한 동일 전용면적 실거래가 2021년 9월 1건이므로 현재 매매가격을 객관적으로 검증할 거래 표본이 부족합니다. 소규모 다세대주택이라는 특성과 제한적인 거래자료를 고려하면 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부 및 실제 거래 적용 조건도 입찰 전 확인 대상입니다.
• 토지 현황. 심곡동 40-104, 40-105, 40-108의 3필지 일단 토지를 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 제시된 공시지가는 ㎡당 2,400,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 누수·설비·관리 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인의 대항력 재확인. 백재현의 전입·점유일 2021.08.30과 말소기준 가압류 접수일 2021.12.06을 대조하고, 임차권등기명령 기록 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 미회수 잔액 확인. 보증금 245,000,000원 중 현재 회차 예상배당 223,022,000원, 예상 인수 21,978,000원의 계산을 확인하고, 실제 배당절차에서 발생할 변동을 점검해야 합니다.
• 보증기관 관련 채권관계 확인. 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액은 260,371,232원입니다. 임차보증금 지급·대위변제·채권양도·승계 및 배당수령 관계를 관련 증빙으로 확인하여 이중 계산과 실제 인수액 오판을 방지해야 합니다.
• 임차권등기 및 명도 조건. 매각에 따른 임차권등기의 말소 가능성과 임차보증금 반환책임은 구분해야 합니다. 실제 인도 가능 시점, 점유 현황, 보증금 반환과 인도의 관계를 확인해야 합니다.
• 입찰가격은 실질취득 기준으로. 현재 최저가만 보지 말고 227,000,000원 + 21,978,000원 = 248,978,000원을 출발점으로 검토해야 합니다. 유찰 시에도 인수금이 늘어날 수 있으므로 낙찰가만 낮추는 방식의 수익성 계산은 피해야 합니다.
• 실거래 검증. 확인 거래는 2021.09의 245,000,000원 1건입니다. 실제 입찰 전에는 주변 유사 다세대주택의 현재 거래 및 매물가격, 임대수요, 환금 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·조세·체납 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 각종 우선 배당채권 여부에 따라 비용과 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 허가·건축물 현황 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 적용 여부와 건축물대장상 용도, 전유부분 및 대지권, 위반건축물 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 최신 매각서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료, 채권신고 및 배당요구 관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.27억에 낙찰받아도, 2.27억짜리 매수가 아니다”

이 사건은 최저가만 보면 2021년 실거래 245,000,000원보다 낮은 227,000,000원의 다세대주택입니다. 그러나 보증금 245,000,000원을 가진 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 일반적인 저가 경매와 다릅니다.

현재 회차 예상 인수액은 21,978,000원이며, 실질취득액은 248,978,000원입니다. 이는 확인된 과거 실거래 245,000,000원의 101.6%에 해당합니다. 1회 또는 2회 유찰되어도 예상 실질취득액은 247,833,920원 이상으로, 보증금 부근에서 유지됩니다.

여기에 총 12세대의 소규모 다세대주택이라는 특성, 2021년 거래 1건에 의존하는 시세자료, 임차보증금 반환과 인도에 관한 추가 확인 필요성이 겹칩니다. 최근 가격 추세를 뒷받침할 근거가 없어 현재 시세 대비 할인 여부도 판단하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급(35점). 후순위 권리 말소 자체보다는 선순위 임차보증금 인수와 가격 경쟁력 부족이 핵심 위험입니다. 현재 확인된 조건만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 보증금 반환책임의 실질적인 해소 여부와 최신 비교시세가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.