* 인수 0원은 차영수의 보증금이 신건 예상배당에서 전액 지급되는 경우의 추정치입니다. 송선희의 보증금·대항력·배당관계가 확정되지 않아 실제 총인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

인천지방법원 2025타경33015. 부천시 원미구 심곡동의 에코스마트2, 10층 1006호입니다. 전용 14.43㎡의 도시형생활주택 원룸형 아파트로, 현재 소유자는 이상덕입니다. 2021년 4월 22일 거래가 83,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 주택임차권등기와 강제경매가 이어졌습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 79,000,000원입니다.

이 사건에서 중요한 것은 단순히 등기부에 설정된 근저당권의 존재가 아닙니다. 과거 소사신용협동조합과 신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 반면 2023년 5월 3일 등기된 차영수의 주택임차권은 현재 남아 있고, 2025년 3월 21일 경매개시결정보다 앞섭니다. 별도로 송선희의 전입도 경매개시결정보다 앞서 있어 점유·임차관계 확인이 필수입니다.

가격 측면도 좋지 않습니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 81,500,000원이지만, 가장 최근 확인된 2024년 7월 거래 2건은 모두 56,000,000원이었습니다. 신건 최저가 83,000,000원은 이 가격보다 27,000,000원 높습니다. 최근 거래가 오래됐다는 한계까지 감안하면, 현재 시세를 재확인하지 않고 입찰하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리로 제시된 것은 2025년 3월 21일 강제경매개시결정입니다. 그러나 이보다 먼저 2023년 5월 3일 차영수의 주택임차권등기가 존재합니다. 차영수는 2021년 3월 26일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 3월 4일입니다. 따라서 경매개시결정보다 선행하는 대항력과 우선변제권을 검토해야 합니다.

2025년 5월 21일 제이티친애저축은행의 가압류 24,311,770원은 2025년 6월 16일 이미 말소됐습니다. 2025년 9월 25일 부천시 압류는 경매개시 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 근저당권 역시 모두 말소됐으므로, 현재 핵심 인수위험은 임차관계에 집중됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험 미확정

차영수와 송선희는 각각 실제 임차인으로 기재된 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 다만 신청채권액 79,000,000원과 차영수의 임차보증금 79,000,000원이 동일하므로, 두 채권 사이의 변제·대위·승계 관계 및 배당상 중복 여부는 반드시 확인해야 합니다. 확인 없이 같은 보증금을 중복 합산하거나 임차권 소멸을 추정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

에코스마트2의 동일·유사 면적 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 81,500,000원이지만, 최근 확인된 거래 2건은 2024년 7월에 각각 56,000,000원이었습니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -35.3%로 집계돼 하락 방향이 뚜렷합니다.

전체 평균인 81,500,000원만 사용하면 신건 최저가 83,000,000원이 시세의 101.8%로 보입니다. 하지만 이 평균에는 2022년의 100,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함됩니다. 최근 확인된 두 거래를 기준으로 하면 83,000,000원 ÷ 56,000,000원 = 148.2%입니다. 실거래 평균보다 27,000,000원 비싸며, 이를 가격 메리트가 있는 경매로 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

신건 예상배당은 집행비용 1,894,000원, 차영수 79,000,000원, 주택도시보증공사 2,106,000원으로 매각대금 83,000,000원 전액을 배분한 추정입니다. 신청채권자의 미배당액은 76,894,000원입니다. 송선희 관련 배당변동, 당해세 및 최우선변제 등은 확정되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 떨어져도 실질취득은 유지된다

차영수의 보증금 79,000,000원은 신건 매각가 83,000,000원보다 낮아 예상배당에서 전액 충당됩니다. 하지만 1회 유찰 시 최저가가 66,400,000원으로 내려가 보증금보다 낮아집니다. 이때는 차영수의 선순위 대항력이 유지된다는 전제에서 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

실질취득 추정 = 해당 회차 최저매각가 + 차영수 보증금 미배당 인수 추정액. 위 금액은 각 회차 추정값이며 송선희의 미확인 보증금, 세금·명도·취득부대비용 등은 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동, 부천대학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2013.03.14 준공된 56세대 건물로, 철근콘크리트구조 14층 중 10층에 위치합니다. 위생설비·난방설비·승강기설비가 있습니다.
• 용도. 아파트(도시형생활주택·원룸형)로 이용 중이며, 전용면적은 14.43㎡입니다. 일반적인 가족형 아파트와는 별도의 소형 주택 수요를 고려해야 합니다.
• 도로. 남측으로 포장된 소로에 접하고 있으며, 토지는 사다리형의 평지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 확인이 필요합니다.
• 공부·건축. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 확인된 거래가격이 과거보다 크게 하락했고 단지 규모도 56세대로 작습니다. 소형 원룸형 주택 특성상 매도 시 수요층과 가격 변동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 차영수 임차권. 2023.05.03 주택임차권등기의 존속 여부, 대항력 유지 여부, 실제 배당액 및 미배당 보증금 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 송선희 임대차. 2025.02.21 전입자의 보증금, 계약서, 확정일자, 점유 상태와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 판단해야 합니다.
• 보증기관 관계. 주택도시보증공사의 79,000,000원 신청채권과 차영수의 79,000,000원 임차보증금 사이에 대위변제·채권승계 관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 유찰된 최저가만 보지 말고 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더한 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 가장 최근 확인 거래가 2024.07이므로, 2026.11.04 입찰 전 인근 실거래와 실제 매물가격을 다시 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 거주자와 점유권원을 확인하고 인도명령 가능 여부, 명도기간 및 비용을 검토해야 합니다.
• 공과금·관리비. 부천시 압류와 관련된 세금의 종류·배당 우선순위, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 감정평가서를 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 포함 총액을 보라”

이 사건은 겉으로 보기에는 83,000,000원짜리 소형 아파트 경매입니다. 그러나 차영수의 선순위 임차보증금 79,000,000원과 송선희의 미확정 임차관계가 있어 권리상 단순한 물건이 아닙니다.

신건 최저가는 최근 확인된 거래 평균의 148.2%이고, 가격 추세 역시 -35.3%입니다. 더 중요한 점은 2회 유찰로 최저가가 53,120,000원까지 낮아져도 차영수 보증금 인수를 반영한 실질취득 추정액이 80,356,160원이라는 사실입니다. 매각가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.

동일 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.6회라는 점도 가격과 환금성을 신중하게 볼 이유입니다. 차영수의 실제 권리관계와 배당결과, 송선희의 보증금 및 점유관계가 확정되기 전에는 총취득비용의 상한조차 신뢰하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮은 최저가에 낙찰받느냐가 아니라, 선순위 보증금 인수 위험을 포함한 실제 취득총액이 얼마인지 확인하는 것입니다. 현재 확인된 최근 거래가격과 권리관계를 기준으로는 신건뿐 아니라 1~2회 유찰 시나리오에도 뚜렷한 가격 메리트가 없습니다.