인천지방법원 2025타경33696. 부천시 원미구 심곡동 강인스카이빌 5층 503호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층에 위치합니다. 강인스카이빌은 2015년 준공된 12세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 현재 소유자는 김지연으로, 2021년 5월 11일 180,000,000원의 거래가액으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 201,000,000원입니다. 등기부상 임차인 김관식의 보증금 역시 201,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 세지는 않습니다. 다만 공사의 청구권이 보증금과 어떤 관계에 있는지, 배당에서 권리가 중복 반영되지 않았는지는 별도로 확인해야 합니다.

말소기준은 2022년 11월 15일 시흥세무서장의 국세 압류입니다. 임차인은 이보다 앞선 2022년 7월 15일 전입신고와 점유개시 이력이 있고, 확정일자는 2022년 6월 3일입니다. 따라서 단순히 2024년 임차권등기가 말소기준보다 늦다는 이유로 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인

등기부의 핵심은 2015년 설정됐던 근저당권들이 이미 말소되어 있다는 사실입니다. 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권은 2015년 10월 2일 일부포기로 말소됐고, 신한은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2021년 4월 21일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 선행 담보권처럼 취급해서는 안 됩니다.

현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.15 국세 압류입니다. 이 압류를 포함한 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 2022.07.15에 전입한 대항력 임차인은 그보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.

② 임차인 권리분석 — 대항력과 우선변제가 모두 있다

실제 임차인은 김관식 1명입니다. 주택임차권등기와 매각물건명세서에 기초한 임대차 내역이며, 건물 전부를 대상으로 보증금 201,000,000원이 설정되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 감정가와 실질취득 모두 높다

강인스카이빌의 동일 면적 33.42㎡ 실거래 비교자료는 2023년 2월, 4층, 157,000,000원 거래입니다. 이 물건은 같은 면적의 5층 503호이며, 감정가는 210,000,000원입니다.

현재 최저가 210,000,000원은 비교 거래가 157,000,000원의 133.8%입니다. 차액은 53,000,000원으로, 기존 비교 거래보다 상당히 높은 가격입니다. 현재 신건 배당 가정에서는 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 210,000,000원입니다. 즉 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 봐도 해당 실거래보다 비쌉니다.

특히 12세대 규모의 도시형생활주택은 대규모 아파트에 비해 동일 조건의 거래 사례를 확보하기 어려울 수 있습니다. 해당 건물의 확인된 거래 표본은 1건이며, 이 표본만으로 최근 가격의 상승·하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 따라서 거래가 157,000,000원을 참고 가격으로 보되, 실제 입찰 판단에는 현시점 비교 매매사례 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 고정에 가깝다

일반적인 경매라면 유찰로 최저매각가격이 낮아질수록 매수인의 취득가격도 함께 낮아집니다. 하지만 이 사건은 선순위 대항력 임차인 보증금이 201,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금보다 내려가면 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수 위험이 커집니다.

2회 유찰되어 표면상 최저가가 134,400,000원까지 내려가더라도 예상 인수액 69,281,600원을 더하면 실제 취득 부담은 203,681,600원입니다. 보증금 201,000,000원이 실질적인 가격 하한처럼 작용하는 구조입니다.

제시된 유찰 시나리오의 실질취득 추정액이 보증금과 정확히 일치하지 않는 것은 회차별 배당·집행비용 추정에 따른 차이로 볼 수 있습니다. 핵심은 낙찰가 하락분이 미배당 인수액 증가로 상당 부분 상쇄되어 실질취득이 보증금 수준에 가깝게 유지된다는 점입니다. 실제 인수금액은 확정 배당액과 임차인 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (신건 매각가 210,000,000원 가정)

집행비용 3,740,000원은 추정치입니다. 위 배당은 국세·지방세의 우선 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등 실제 우선순위 조정이 반영되지 않은 가정입니다. 주택도시보증공사와 임차인 보증금채권의 관계도 확인이 필요합니다.

신건 210,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 3,740,000원과 임차인 김관식의 보증금 201,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사에는 5,260,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 가정에서 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 주택도시보증공사의 청구금액 201,000,000원 중 예상배당액은 5,260,000원이며, 표상 미배당액은 195,740,000원입니다. 이것이 곧바로 매수인의 추가 인수채무라는 의미는 아닙니다. 매수인 인수 여부는 해당 채권의 법적 성격과 선순위 대항력 임차보증금의 실제 미배당 여부를 기준으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시민회관' 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 5층 503호입니다. 미장스톤 및 치장벽돌 마감, 새시창호를 갖추고 있으며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 심곡동 336-19와 336-20 두 필지의 일단 토지입니다. 완경사지가 평탄하게 조성되어 있으며, 북측 약 6m, 동측 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 범위 확인이 필요합니다. 공시지가는 2,567,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태 및 유지보수 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 2015년 준공된 12세대 소규모 도시형생활주택입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2023.02의 1건으로, 매매가격의 최신성과 거래량을 판단할 근거가 제한적입니다. 대규모 공동주택과 동일한 유동성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 실제 미배당액 확인. 김관식의 보증금 201,000,000원 중 얼마가 실제 배당되는지, 미배당액이 매수인에게 승계되는 범위를 확인해야 합니다. 유찰 시나리오의 인수액은 추정치입니다.
• 주택도시보증공사 청구권 관계 확인. 공사 청구금액과 임차보증금이 모두 201,000,000원입니다. 대위변제·채권양수 여부와 배당받을 권리자를 확인해 동일 채권의 중복계상 및 중복배당 위험을 점검해야 합니다.
• 국세·지방세 우선순위 확인. 시흥세무서, 울산세무서, 부천시, 서울특별시 압류와 관련해 세목, 법정기일, 체납액 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당액이 달라지면 매수인 인수금액도 달라질 수 있습니다.
• 2024.07.30 임차권등기 확인. 김관식의 임차권등기명령에 따른 권리 보전 상태와 등기 말소, 보증금 지급 및 명도 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기의 매각 소멸만으로 대항력 인수 문제가 해결되지는 않습니다.
• 유찰 후 실질취득액 재계산. 1회 유찰 시 168,000,000원에 예상 인수 36,152,000원을 더하면 204,152,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원에 예상 인수 69,281,600원을 더하면 203,681,600원입니다. 매각기일별 입찰 상한은 반드시 인수액 포함 총액으로 계산해야 합니다.
• 최신 매매가격 확보. 확인된 실거래 157,000,000원은 2023년 2월의 단일 사례입니다. 현시점의 동일·유사 면적 실거래, 매도호가, 실제 거래 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 점유·명도 관계 확인. 등기상 임차권이 존재하나 현재 실제 점유자와 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다. 임차권등기 이후의 점유 변경 여부와 인도 조건을 점검해야 합니다.
• 관리비·설비 점검. 소규모 공동주택의 공용관리비 체납, 승강기 유지관리, 건물 누수, 최상층 방수상태, 내부 수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 내역, 세금채권 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — "최저가가 내려가도 싸지지 않는 경매"

이 사건을 일반적인 신건 경매로 접근하면 가장 중요한 위험을 놓치게 됩니다. 감정가 210,000,000원에서 시작하지만, 대항력 임차인의 보증금이 201,000,000원이어서 유찰 후에도 실질취득가격은 2억 원대 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다.

1회 유찰 시 예상 실질취득은 204,152,000원, 2회 유찰 시에도 203,681,600원입니다. 확인된 동일 면적 실거래 157,000,000원과 비교하면 두 시나리오 모두 높은 가격입니다. 물론 그 실거래가 2023년 2월의 단일 사례이므로 현재 시세를 확정하는 자료로 쓰기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 가격상 유리하다고 볼 만한 근거가 충분하지 않다는 판단은 달라지지 않습니다.

권리 위험도 단순하지 않습니다. 김관식은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이며, 국세·지방세 압류 4건에 따른 실제 배당순위 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금이 동일한 점도 채권관계의 정확한 검증을 요구합니다.

강인스카이빌은 12세대 소규모 도시형생활주택으로 거래 표본이 제한적이라는 환금성 문제까지 고려해야 합니다. 현재 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하며, 유찰 이후에도 인수액을 포함한 실질취득이 높아 가격 메리트가 부족한 경매입니다. 입찰에 앞서 선순위 임차보증금의 실제 배당·인수 구조와 최신 매매가격을 먼저 확인하는 것이 합리적입니다.