인천지방법원 2025타경34491. 부천시 소사구 괴안동 바로크빌 4층 401호, 전용 33.67㎡의 다세대주택입니다. 소유자 노은지 씨가 2022.04.29 매매로 취득했으며 등기된 거래가액은 230,000,000원입니다. 이후 부천시 압류를 시작으로 국민건강보험공단, 부천시, 남동구의 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 김동환 씨의 보증금입니다. 임차인은 말소기준권리보다 앞선 2022.04.08 전입·점유 개시 기록을 갖고 있고, 2022.02.28 확정일자를 받았으며, 2024.04.18 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 230,000,000원입니다. 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않는다면 부족분을 매수인이 부담할 위험이 있습니다.
따라서 최저가 219,000,000원과 실거래가 230,000,000원만 비교해서 저렴한 경매물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 매각대금에 인수할 보증금을 더한 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 121-9 바로크빌 4층 401호 도로명주소: 경기도 부천시 소사구 안곡로 135 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.67㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 개요 | 바로크빌 · 11세대 · 사용승인 2018.05.21 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 노은지 (2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.09 부천시 압류 (갑구 4번) |
| 임차보증금 | 김동환 · 230,000,000원 |
| 신건 예상 인수 | 14,866,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 인수가 핵심
현재 권리관계의 말소기준은 2023.11.09 부천시 압류입니다. 2018.06.12 설정됐던 신한은행 근저당권(채권최고액 84,000,000원)은 2022.02.23 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리로 보지 않습니다.
말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 부천시 추가 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 남동구 압류 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 압류등기가 말소된다고 해서 임차인의 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동환 | 건물의 전부 | 230,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 확인 안 됨 |
| 임대차계약일 | 2022.02.26 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.02.28 |
| 전입신고일 | 2022.04.08 |
| 점유개시일 | 2022.04.08 |
| 임차권등기 | 2024.04.18 · 을구 3번 |
| 임차보증금 | 230,000,000원 |
| 배당요구 | 배당요구 확인 |
| 신건 예상배당 | 215,134,000원 |
| 신건 미배당액 | 14,866,000원 (매수인 인수 추정) |
임차인은 보증금 230,000,000원에 관해 임차권등기를 마쳤으며, 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 기록을 갖고 있습니다. 임차권등기일 자체는 말소기준 이후이지만, 그 이전에 성립한 대항력에 따른 보증금 반환 위험은 별도로 판단해야 합니다.
주택도시보증공사가 경매신청채권자로 등장하고 청구금액 역시 230,000,000원입니다. 다만 김동환의 보증금과 공사의 청구액 사이에 대위변제·채권양도·승계 관계가 있는지는 추가 확인이 필요합니다. 공사의 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 김동환 1명으로 분석합니다. 공사가 임차인 지위를 승계했는지와 실제 보증금 반환 현황은 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 95.2%의 착시
바로크빌은 11세대 규모의 다세대주택이며, 동일 전용면적 33.67㎡의 확인되는 실거래는 2022.04 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 33.67㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 33.67㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
감정가이자 최저매각가인 219,000,000원은 확인되는 거래금액 230,000,000원의 95.2%입니다. 표면적으로는 거래가보다 낮습니다. 그러나 이 물건은 선순위 임차보증금 인수를 함께 계산해야 하므로 실질취득액은 달라집니다.
| 구분 | 매각가격 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 219,000,000원 | 14,866,000원 | 233,866,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 175,200,000원 | 58,052,800원 | 233,252,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 140,160,000원 | 92,602,240원 | 232,762,240원 |
이러한 구조에서 실질취득액은 임차보증금 230,000,000원 수준을 중심으로 형성됩니다. 위 실질취득액이 보증금보다 조금 높은 것은 매각대금에서 집행비용이 먼저 차감되기 때문입니다. 집행비용 추정이 달라지거나 세금의 우선배당이 발생하면 인수액도 달라질 수 있습니다.
시세 자료에도 주의가 필요합니다. 확인되는 거래는 2022.04의 1건으로, 2026.11.04 매각기일의 현재 시장가격을 충분히 보여주는 자료가 아닙니다. 최근 거래 추세를 판단할 만큼 거래가 축적돼 있지 않으므로, 해당 거래금액을 확정적인 현재 시세나 적정 입찰가격으로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 김동환 보증금 | 230,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 14,866,000원 |
신건 매각가격 기준 추정배당입니다. 미배당 보증금은 매각대금 배분액이 아니라 매수인 인수 추정액입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차인 보증금과의 실제 승계·대위 관계를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천양지초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 중·저층 아파트와 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하며 인근에 시내버스 정류장과 수도권 지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
- 건물. 2018.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 도시가스, 개별난방, 승강기, 급배수 및 위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 각각 약 8m, 15m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 교육환경 보호와 관련한 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,497,000원/㎡입니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있어 매각 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 바로크빌은 11세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래도 1건에 불과하므로, 대규모 아파트에 비해 시세 검증과 재매각 가능성 판단에 신중해야 합니다.
이 부분은 권리말소와 무관하게 존속할 수 있는 물건 자체의 위험입니다. 위반 부분의 정확한 위치와 해당 세대와의 관계, 원상복구 가능성, 시정명령·이행강제금 발생 여부를 확인해야 합니다. 위반건축물 등재는 금융기관 대출심사와 향후 매도에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 김동환의 보증금 230,000,000원 중 실제 배당금과 매수인 인수금액을 매각물건명세서 및 배당관계로 확인해야 합니다. 신건 추정 인수액은 14,866,000원입니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 최저가 219,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 233,866,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 취득세 등 별도 취득비용도 추가될 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 58,052,800원, 2회 유찰 시 92,602,240원으로 증가하는 추정 구조입니다. 낮아진 최저가만 보고 입찰하지 않아야 합니다.
- 주택도시보증공사 권리관계. 공사의 청구액 230,000,000원과 임차인의 보증금 230,000,000원의 관계를 확인하고, 대위변제·채권양도·승계 여부 및 보증금 반환 현황을 점검해야 합니다.
- 압류와 당해세. 부천시·국민건강보험공단·남동구 압류의 채권 성격과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 세금 배당이 발생하면 임차보증금 미배당액이 늘어날 수 있습니다.
- 위반건축물 정밀 확인. 무단증축 11.5㎡의 위치, 시정 여부, 원상복구 부담과 이행강제금 여부를 확인해야 합니다. 제시외 건물 포함 범위도 명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인의 전입·점유 개시 기록과 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유자와 보증금 반환 상태는 별도 확인이 필요합니다. 선순위 보증금 미반환 시 인도 문제도 함께 검토해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 2022.04 거래 1건만으로 2026년 현재 가치를 단정할 수 없습니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능가격을 추가로 확인해야 합니다.
- 대출·자금계획. 위반건축물 등재와 선순위 임차보증금 인수가 대출 실행에 영향을 줄 수 있으므로 금융기관의 담보대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장, 배당요구 관련 서류를 입찰 전 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험은 낙찰가격과 실질취득가격이 다르다는 점입니다. 신건 최저가 219,000,000원은 과거 동일 면적 거래금액 230,000,000원보다 낮지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분을 인수하면 실질취득액은 233,866,000원입니다.
1회 또는 2회 유찰되더라도 인수액이 늘어 실질취득액은 각각 233,252,800원, 232,762,240원으로 추정됩니다. 가격이 크게 내려가는 것처럼 보여도 매수인이 최종적으로 부담하는 금액은 거의 줄지 않습니다.
더욱이 비교 가능한 실거래는 2022.04의 1건에 그치며, 11.5㎡ 무단증축 위반건축물 등재, 압류 4건에 따른 세금 배당 변수, 주택도시보증공사와 임차인의 채권관계 확인 문제까지 남아 있습니다.
종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 권리관계와 물건 상태의 선확인이 필요한 고위험 물건입니다. 단순히 유찰을 기다리는 것으로 해결되는 사건이 아닙니다. 임차보증금 인수 부담이 실제로 해소되는지, 위반건축물 문제가 해결 가능한지, 현시점의 적정 시세가 얼마인지 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
