인천지방법원 2025타경34511. 부천시 원미구 심곡동에 있는 유엔빌리지 4층 402호, 다세대주택입니다. 소유자는 윤정섭이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 22일 한국캐피탈주식회사의 가압류입니다. 그 뒤 설정된 압류와 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인 엄애자의 보증금 반환 문제는 별개입니다.

엄애자는 2021년 9월 23일 전입했고, 확정일자는 2021년 9월 6일입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 2023년 10월 27일에는 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이런 물건에서 중요한 것은 단순히 등기부의 권리가 지워지는지 여부가 아닙니다. 배당을 받고도 남는 임차보증금을 누가 부담하는가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다

등기부상 말소기준권리는 2022.11.22 한국캐피탈주식회사 가압류입니다. 후순위인 분당세무서장·부천시·계양세무서장 관련 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전의 롯데카드 가압류와 경기광주세무서 관련 압류, 수협은행 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

그러나 엄애자의 임대차는 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력을 갖습니다. 2023년 등기된 주택임차권 자체는 매각에 따른 말소대상으로 분류되더라도, 선순위 대항력에 기초한 보증금 미반환분까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 예상배당표에서 엄애자에게 전액이 돌아가지 않는다면, 그 부족분을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

임차인 분석 — 선순위 1명, 추가 전입자 2명

권리분석의 중심은 엄애자입니다. 임대차계약일은 2021.09.04, 확정일자는 2021.09.06, 점유개시일은 2021.09.17, 주민등록일은 2021.09.23입니다. 임차보증금은 288,000,000원이고, 임차 범위는 건물 전부입니다. 주택임차권등기와 배당요구 사실도 확인됩니다.

엄애자는 등기된 임차권자이며, 나머지 2명은 현황조사에서 확인된 전입자입니다. 두 전입자의 실제 임대차계약 체결 여부와 점유 원인은 별도 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인으로 더하지 않고 경매신청채권자로 분류합니다.

또한 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 나타나며 청구금액은 288,000,000원입니다. 이는 엄애자의 보증금과 같은 금액이지만, 그 청구액을 별도의 임차보증금으로 다시 더해 매수인 인수액을 계산하면 안 됩니다. 경매신청채권과 임차보증금 사이의 변제·대위·승계 관계는 채권계산서 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 유찰되어도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다

이 사건에서 가격 판단은 반드시 낙찰가 + 선순위 임차보증금 미배당 인수액으로 해야 합니다. 감정가와 최저가 모두 288,000,000원이지만, 현재 회차 예상 실질취득은 292,832,000원입니다.

더 중요한 점은 향후 유찰 시나리오입니다. 일반적인 경매라면 최저매각가가 떨어질수록 매입가격도 낮아집니다. 하지만 이 물건은 엄애자의 대항력 있는 보증금이 가격을 지탱합니다. 낙찰대금이 줄면 보증금 배당도 줄어들어 매수인 인수액이 반대로 늘어납니다.

실질취득 = 낙찰가 + 엄애자 예상 보증금 인수액. 각 회차별 집행비용이 반영된 추정치입니다. 세금 우선배당, 추가 전입자 관련 부담, 취득 부대비용과 명도비용은 별도입니다.

실거래 시세 — 실질취득 2.9억대의 적정성 확인 필요

유엔빌리지는 2021.06.15 준공된 7세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 확인된 거래정보만으로는 동일 면적·유사 층의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 산정할 수 없습니다. 따라서 실질취득 약 2.9억 원대가 실제 시장가격보다 저렴한지 검증되지 않았습니다.

가격 비교의 기준은 감정가 288,000,000원 자체가 아니라 실질취득 292,832,000원이어야 합니다. 유찰 시에도 각각 292,025,600원 및 291,380,480원을 기준으로 거래사례와 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

매수인 인수액은 매각대금 내부의 배당 항목이 아니라, 임차인이 배당받지 못한 보증금의 별도 부담입니다. 따라서 아래 도넛 차트에는 인수액을 중복 포함하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용 4,832,000원을 제외한 매각대금 전액이 엄애자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 한국캐피탈주식회사 및 주택도시보증공사의 예상배당은 각각 0원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권자 청구액 기준 미배당 합계는 313,202,038원으로 산정되어 있습니다. 다만 이는 한국캐피탈과 주택도시보증공사에 대한 채권배당 부족액이며, 엄애자 보증금 미배당 인수액과는 구분해야 합니다. 특히 보증기관 채권과 임차보증금 사이에 권리승계 관계가 있는지 확인하지 않은 채 두 금액을 모두 매수인 부담으로 합산해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동의 부천중앙초등학교 동측 인근입니다. 단독주택·공동주택 및 각종 근린·편의시설이 혼재하며, 주위환경은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2021.06.15 준공된 7세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있으며 하이새시 창호가 적용되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방설비와 엘리베이터 설비가 설치된 것으로 탐문조사되었습니다. 건축물 현황도상 내부는 방 2개, 주방, 거실, 욕실, 발코니, 현관 구조입니다.
• 토지 및 도로. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 322.0㎡이고 개별공시지가는 2,375,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 건물 전체의 부지면적이며 해당 호실의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 관련 규제가 적용됩니다. 소로3류 도로와 접하고, 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 외국인 등 대상 토지거래허가구역이 표시되어 있으며, 표시된 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 7세대 소규모 다세대주택이므로 대단지 아파트처럼 풍부한 동일 건물 실거래를 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다. 향후 매도 가능성과 적정 매도가격을 검증할 필요가 있습니다. 특히 본건은 실질취득이 약 2.9억 원대로 유지되는 구조이므로 실제 시장가격이 그 수준을 충분히 뒷받침하는지가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 엄애자 보증금 인수 확인. 매각물건명세서에서 임차인의 대항력 및 매수인 인수 가능 보증금에 관한 문구를 확인해야 합니다. 배당 후에도 남는 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 288,000,000원에 예상 인수액 4,832,000원을 더하면 292,832,000원입니다. 유찰 후에도 낙찰가만 비교하지 말고 회차별 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 엄애자의 2021.09.23 전입, 2021.09.06 확정일자, 2021.09.17 점유개시, 2023.10.27 임차권등기를 대조해야 합니다. 임차권등기 말소와 보증금 반환 책임은 구분해서 판단해야 합니다.
• 추가 전입자 2명 조사. ENKHBAT MUNGUNSHAGAI와 ERDENEBAATAR OYUNTUGS의 실제 점유 여부, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 점유 권원 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 현재 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 구체적인 점유관계를 확정할 필요가 있습니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 경매신청채권자 청구액 288,000,000원과 엄애자 임차보증금 288,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 채권양도·대위변제·보증금 승계 여부가 있는 경우 중복 계산을 피하고 실제 반환채권의 귀속을 명확히 해야 합니다.
• 국세·지방세 배당 순위. 분당세무서·계양세무서·부천시 관련 압류채권에 대해 당해세 여부와 우선배당 범위를 확인해야 합니다. 세금이 먼저 배당되면 임차보증금 미배당액이 커질 수 있습니다.
• 점유 및 명도. 주택임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 건물 전체를 누가 사용하고 있는지 확인해야 합니다. 보증금 반환 및 인도 문제를 포함한 명도계획이 필요합니다.
• 최근 실거래 검증. 유엔빌리지와 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 면적과 층별 차이를 확인해야 합니다. 실질취득 약 2.9억 원대에 충분한 가격 경쟁력이 있는지 검증되지 않은 상태에서는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납과 실제 설비 상태, 누수·수리 필요성, 점유로 인한 인도 지연 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 매각기일 2026.11.04를 기준으로 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 배당요구 내역 및 특별매각조건을 다시 대조해야 합니다. 예상 배당표만으로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 실질취득은 내려가지 않는다”

부천 유엔빌리지 402호는 선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가와 같은 사건입니다. 엄애자의 보증금은 288,000,000원이며, 현재 회차 예상배당은 283,168,000원, 매수인 예상 인수액은 4,832,000원입니다. 따라서 최저가 288,000,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 292,832,000원으로 계산해야 합니다.

1회 유찰 시 실질취득 292,025,600원, 2회 유찰 시에도 291,380,480원입니다. 낙찰가가 크게 하락하는 동안 인수해야 할 보증금은 증가하므로, 단순한 최저가 할인만으로 가격 경쟁력이 개선되지 않습니다.

더욱이 이 물건은 7세대 규모의 다세대주택으로, 현재 확인된 실거래 정보만으로는 실질취득 2.9억 원대의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 추가 전입자 2명의 권리·점유관계도 정리해야 하고, 세금 우선배당에 따라 엄애자의 보증금 인수액이 예상보다 늘어날 가능성도 있습니다.

이 물건의 핵심 질문은 “288,000,000원에 낙찰받을 수 있는가?”가 아니라, “약 292,832,000원의 실질취득 부담을 감수하고도 매입할 가치가 있는가?”입니다. 그 판단을 뒷받침할 최근 거래가격과 최종 권리관계 확인이 선행되어야 합니다.