인천지방법원 2025타경34741. 부천시 소사구 심곡본동 부성힐하우스 102동 903호가 감정가 281,000,000원에 강제경매로 나왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 250,000,000원입니다. 등기상 소유자는 신현철이며, 실제 임차인으로 확인되는 사람은 이민영 1명입니다. 이민영은 2020년부터 전입·점유한 임차인으로 보증금은 250,000,000원입니다. 임차권등기까지 마친 상태이므로 단순한 후순위 점유자로 취급하면 안 됩니다.
등기부의 말소기준권리는 2022.09.23 접수된 서민금융진흥원의 가압류입니다. 이보다 앞선 이민영의 전입신고와 점유, 확정일자가 중요합니다. 종전 근저당권들은 이미 말소됐고 말소기준 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리의 말소 여부보다 임차보증금의 배당 충족 여부를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 747-13 부성힐하우스 102동 9층 903호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로 280 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 신현철 (등기상 지분 각 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 단지 참고정보 | 부성힐하우스 · 68세대 · 사용승인일 2015.11.24 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 토지 공시지가 | 3,615,000원/㎡ |
| 임차인 | 이민영 · 보증금 250,000,000원 · 대항력 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기상 2015년 계양새마을금고 근저당권 6,110,000,000원은 2016.03.18 말소됐고, 2016년 경서농업협동조합 근저당권 190,800,000원도 2020.12.16 말소됐습니다. 현재 문제 되는 선순위 권리는 과거 근저당권이 아니라, 말소기준 가압류보다 앞선 임차인의 점유·전입 및 확정일자입니다.
이민영은 2020.11.14 임대차계약을 체결했고, 2020.12.02 확정일자를 받았으며, 2020.12.15 주민등록을 마치고 2020.12.19 점유를 시작했습니다. 말소기준일인 2022.09.23보다 모두 앞섭니다. 임차권등기는 2023.03.15에 이루어졌지만, 임차권등기일이 후순위라는 사실만으로 기존 대항력이 소멸하는 것은 아닙니다. 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 미회수분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 / 배당 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이민영 건물의 전부 · 주거 |
전입 2020.12.15 점유 2020.12.19 |
250,000,000원 | 확정 2020.12.02 배당요구 있음 임차권등기 2023.03.15 |
대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
임차인 이민영은 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계합니다. 경매 신청채권자 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권과 임차보증금 사이의 대위·구상 관계는 배당 관련 원본에서 별도 확인이 필요합니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가보다 실질취득이 중요하다
이 사건의 핵심은 유찰에 따른 낙찰가 하락이 반드시 매수인의 총 취득비용 하락을 의미하지 않는다는 점입니다. 임차인의 보증금 250,000,000원이 매각대금보다 커지면 그 차액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 이 때문에 낙찰가와 예상 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 예상 인수 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 281,000,000원 | 0원 | 281,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 224,800,000원 | 29,147,200원 | 253,947,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 179,840,000원 | 73,477,760원 | 253,317,760원 |
실질취득비용 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수액. 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며 취득세·등기비용·명도비 등은 제외합니다. 예상 인수액에는 매각대금에서 우선 차감되는 집행비용 추정이 반영돼 있어 총액이 보증금 250,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 실제 낙찰가, 배당순위, 조세채권 및 임차권의 효력에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 실거래 비교 — 평균 할인보다 최신 거래와 용도 확인
부성힐하우스의 거래 자료는 총 12건, 전체 평균은 342,583,333원입니다. 다만 과거 높은 거래가격이 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 우선해야 할 지표는 최근 12개월 평균 348,333,333원(3건)과 최신 거래 287,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 평균 추세 지표는 +2.3%로 표시돼 있어 해당 집계상 평균 하락 추세는 아닙니다. 그러나 최신 거래가격이 최근 평균보다 낮다는 점은 가격 편차를 확인해야 할 이유입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.72㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2025.11 | 70.88㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2025.02 | 70.88㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2024.06 | 63.41㎡ | 12 | 362,000,000원 |
| 2024.03 | 67.91㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 68.22㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 2023.11 | 68.22㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 67.91㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2022.06 | 67.91㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2022.06 | 67.91㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2022.05 | 61.72㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 2022.04 | 68.22㎡ | 19 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 348,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 342,583,333원 |
신건 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.7%, 전체 거래 평균의 82.0%입니다. 표면적으로는 할인된 가격으로 보일 수 있습니다. 하지만 최신 실거래 287,000,000원과는 큰 차이가 없으며, 거래 표본마다 면적과 층이 다릅니다. 최근 12개월 평균도 3건에 불과해 표본 구성의 영향을 받습니다.
무엇보다 본 경매물건은 근린시설로 표시되어 있습니다. 주거형 집합건물의 거래가격을 그대로 적용할 수 있는지 확인되지 않은 상태에서 80.7%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 유찰 시에는 최저매각가가 아닌 임차보증금 인수를 포함한 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (신건 매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 이민영 (우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,309,999원 | 11,309,999원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 14,956,001원 |
| 4. 가압류 · 국민행복기금 | 10,001,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,734,000원은 추정치입니다. 신건 예상배당에서는 이민영 보증금 250,000,000원이 전액 지급되며, 나머지 채권자의 미배당금이 발생합니다. 채권자 전체 미배당 추정액은 245,045,664원으로, 이를 매수인이 전부 인수한다는 뜻은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 조세 압류·배당 리스크
갑구에는 부천시 압류, 국가 압류, 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 이들 등기는 말소기준 이후에 접수된 것으로 매각 시 소멸 대상이지만, 등기의 소멸과 실제 배당 우선순위는 다른 문제입니다. 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 일반 채권이나 임차보증금보다 먼저 배당될 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (토지이용 및 거래자료 기준)
- 소재지와 도로. 부천시 소사구 심곡본동 부성힐하우스, 도로명주소는 경인로 280입니다. 토지이용 자료에는 대로1류(폭 35m~40m) 접함으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 시가지경관지구(중심)·방화지구·중점경관관리구역 등과 관련됩니다. 과밀억제권역에도 포함됩니다.
- 토지거래 및 규제. 토지거래계약에관한허가구역 포함, 상대보호구역 저촉 사항이 확인됩니다. 실제 거래에 필요한 허가 여부와 규제 내용은 별도 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지면적은 273.6㎡, 지형은 평지·부정형, 공시지가는 3,615,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 부성힐하우스 거래 12건의 가격 범위는 287,000,000원부터 388,000,000원까지입니다. 최근 평균 추세는 +2.3%이나 거래별 면적·층·시점의 편차가 있습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계됩니다. 다만 경매 대상의 표시 용도가 근린시설이므로, 주거형 물건의 거래·환금성 지표를 그대로 적용하지 않고 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인의 실제 대항력. 이민영의 계약일 2020.11.14, 전입 2020.12.15, 점유 2020.12.19 및 확정일자 2020.12.02를 원본과 대조하고, 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 임차권등기의 효력. 2023.03.15 등기된 주택임차권과 말소기준권리의 관계를 확인하고, 배당 부족 시 인수할 미회수 보증금을 계산하세요.
- 신건과 유찰 시 총액 비교. 신건 예상 인수 0원, 1회 유찰 시 29,147,200원, 2회 유찰 시 73,477,760원의 인수액을 고려하세요. 입찰가격뿐 아니라 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 조세·공과금 배당 우선순위. 부천시·국·국민건강보험공단 압류와 법정기일, 당해세 여부, 예상 배당 순위를 확인하세요. 실제 임차보증금 배당액이 변동할 수 있습니다.
- 근린시설 용도 확인. 경매물건의 용도와 주택임차권등기 사이에 차이가 있으므로 건축물대장·감정평가서·실제 사용 상태를 함께 확인하세요. 주택임대차보호법 적용 여부도 핵심입니다.
- 매각 범위 및 소유권. 신현철의 지분 취득 및 명의 변경 내역을 대조하고, 매각 대상이 102동 903호 전체인지 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 신청채권과 보증금 관계. 주택도시보증공사의 250,000,000원 청구와 이민영의 250,000,000원 임차보증금 사이의 대위·구상 관계와 배당 자격을 원본으로 확인하세요. 실제 임차인을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 인도 및 점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 가능 여부를 별도로 확인하세요. 보증금 배당 여부에 따라 명도 협의에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 인도·명도 비용 등을 확인해 총 취득비용을 산정하세요.
- 최종 원본 확인. 2026.11.04 매각기일 이전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 자료를 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수보증금은 남는다”
부성힐하우스 903호는 단순한 무임차·무인수 물건이 아닙니다. 실제 임차인 이민영 1명이 보증금 250,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권을 가지고 있으며, 2022년 가압류보다 앞선 임대차 관계가 존재합니다. 신건에서는 전액 배당에 따른 인수 0원이 예상되지만, 유찰 시 보증금 미배당분의 승계 위험이 커집니다.
1회 유찰 시 실질취득비용은 253,947,200원, 2회 유찰 시에도 253,317,760원입니다. 따라서 최저매각가가 224,800,000원 또는 179,840,000원으로 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 크게 증가했다고 평가하기 어렵습니다. 실질취득비용이 약 250,000,000원 수준에서 유지되는 구조를 먼저 이해해야 합니다.
시세 측면에서도 최근 12개월 평균 348,333,333원과 최신 거래 287,000,000원 사이의 차이가 존재합니다. 특히 경매물건의 표시 용도는 근린시설이므로 주거형 거래가격을 직접 비교하기 전에 건축물 용도와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다. 조세채권의 배당 우선순위까지 고려하면 권리와 가격 모두 추가 검증이 필요한 신중형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 신건 인수 0원은 예상배당의 결과이고, 유찰된 최저가가 곧 실제 취득가격은 아닙니다.
