인천지방법원 2025타경34750. 부천시 소사구 심곡본동 코모도타워 12층 1204호, 전용 32.13㎡의 원룸형 도시형생활주택입니다. 건축물대장상 공동주택(아파트)으로 등재된 물건이지만, 일반적인 가족형 아파트와는 다른 소형 주거상품입니다.

이 사건은 주택도시보증공사가 219,000,000원을 청구한 강제경매입니다. 현재 소유자는 안연숙·이상일 공동명의이며, 등기부에는 부천시와 국의 압류 4건, 강제경매개시결정, 그리고 임차인 정태희의 주택임차권등기가 확인됩니다.

무엇보다 중요한 권리는 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인입니다. 정태희는 2022.05.19 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2022.05.30 점유를 시작했으며, 2024.03.12 임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025.09.03 부천시 압류보다 앞섭니다. 따라서 매각으로 후순위 압류가 소멸하더라도, 임차보증금 중 배당받지 못한 부분은 매수인에게 남을 수 있습니다.

가격도 불리합니다. 같은 면적의 최신 거래는 2026년 7월 179,000,000원인데 감정가는 220,000,000원입니다. 게다가 최근 거래가격은 과거 거래 수준보다 16.0% 하락한 흐름입니다. 이 물건은 권리 위험과 가격 위험을 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

갑구 6번 이후의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 압류의 소멸과 매수인의 부담 소멸은 같은 의미가 아닙니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도로 판단해야 합니다.

또한 갑구에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기이므로, 낙찰 후 등록 및 의무관계가 어떻게 처리되는지 관계기관 확인이 필요합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되어 있으나, 현재 공유지분과 관련된 등기 상태도 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 및 인수 위험

실제 확인된 임차인은 1명입니다. 정태희는 보증금 대위·승계 중복신고자로 표시된 대상이 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가격은 1.79억

코모도타워 전용 32.13㎡를 중심으로 비교한 실거래입니다. 전체 거래 12건의 평균은 210,236,666원이지만, 여기에는 2021~2023년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래와 추세를 우선해야 합니다.

최근 12개월 실거래가 1건이므로 그 금액이 모든 호실의 확정적인 시세라는 뜻은 아닙니다. 층·향·내부상태 차이도 있습니다. 그럼에도 신건 실질취득액이 최신 거래보다 43,880,000원 높다는 점은 분명한 가격 부담입니다.

④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 부담은 남는다

이 사건에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 219,000,000원이 낙찰대금보다 커지는 회차에서는, 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 매수인이 부담하는 전체 취득금액은 보증금 수준에 가까운 금액으로 유지됩니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 매수인 인수 예상 보증금. 집행비용 추정 방식에 따른 차이가 있으며, 취득세·명도비용·기타 취득 부대비용은 별도입니다. 위 유찰 회차는 제공된 가상 시나리오로 실제 후속 매각기일이나 최저가 확정을 뜻하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

배당표는 집행비용 3,880,000원을 반영한 추정입니다. 매수인 인수 예상액은 매각대금에서 배당하는 항목이 아니므로, 매각대금 배분 합계에 더하지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수금액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·주상용건물 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부천역과 버스정류장이 있습니다. 철도 및 대중교통 접근성이 있는 입지입니다.
• 건물 특성. 2021.01.22 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 대상은 12층 1204호, 전용 32.13㎡ 원룸형 도시형생활주택입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내용도 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 대지면적 1,537.3㎡이며, 동측 및 남측 도로를 이용합니다. 공시지가는 5,047,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 140세대 규모의 소형 주거상품으로, 최근 실거래 표본이 제한적이고 최근 가격 하락 추세가 확인됩니다. 일반적인 대단지 아파트와 같은 유동성을 전제해서는 안 됩니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 3.9회, 집계 낙찰률 0.0%입니다. 수치만으로 향후 결과를 단정할 수 없지만 매각 가능성과 환금성을 신중히 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 정태희의 보증금 219,000,000원, 전입일·확정일·점유개시일과 임차권등기 내용을 다시 확인하세요. 낙찰금액만이 아닌 미배당 보증금까지 합산해야 합니다.
• 최저가 착시. 1회 유찰 시 실질취득 222,264,000원, 2회 유찰 시 221,771,200원으로 추정됩니다. 유찰 후에도 시세 대비 부담이 유지되는 구조입니다.
• 실거래 기준. 최근 거래 179,000,000원과 최근 추세 -16.0%를 우선 검토하세요. 전체 평균 210,236,666원만으로 응찰가격을 정하면 과거 고가 거래의 영향을 받을 수 있습니다.
• 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금 우선배당은 임차인 미배당액 및 인수금액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권 219,000,000원과 임차보증금 219,000,000원의 관계, 반환채권 양도·대위변제·승계 여부를 관련 원본 서류로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등록임대주택의 의무기간·임대료 규제 및 경매취득 후 등록 처리 여부를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임대관계 현황이 명확하지 않으므로 현장 점유자와 실제 인도 가능성을 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다.
• 관리비 및 기타 비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 취득세·명도비용을 별도 확인하세요. 예상 실질취득액에 모든 부대비용이 포함된 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

이 물건은 낙찰가격보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 사건입니다. 선순위 임차인 정태희의 보증금은 219,000,000원이며, 신건 예상 인수액은 2,880,000원입니다. 감정가에 낙찰받으면 실질취득이 약 2.23억원에 달합니다.

더 큰 문제는 가격 하락에 대한 방어력이 약하다는 점입니다. 최근 실거래는 179,000,000원이고 거래 추세는 -16.0%입니다. 현재 실질취득액은 최근 시세의 약 124.5%이며, 2회 유찰 가정에서도 실질취득은 221,771,200원으로 최근 거래보다 높습니다. 최저가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지므로, 일반적인 유찰 할인 전략이 통하지 않습니다.

국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성, 주택도시보증공사와 임차권의 관계, 민간임대주택등기와 제한적인 환금성까지 고려하면 현 단계에서는 권리·가격 양쪽에서 보수적인 판단이 필요한 고위험 물건입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 단순히 여러 차례 유찰되기를 기다리는 것만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다. 임차보증금 인수 범위가 확실하게 해소되는 사정이 확인되지 않는 한, 실질취득액을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.