인천지방법원 부천지원 2025타경34878. 부천시 오정구 고강동 리치하임 에이동 202호, 공부상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 2019년 12월 준공된 5층 건물의 2층에 위치하고, 대상 면적은 37.29㎡입니다. 소유자는 김종화 씨이며, 주택도시보증공사가 220,000,000원을 청구하면서 강제경매가 시작됐습니다.

등기부에는 과거 근저당권들이 있지만 이미 말소됐습니다. 현재 중요한 말소기준권리는 2023.12.28 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 그보다 먼저 2021.05.13 전입·점유를 시작한 임차인 최선미 씨가 있다는 점입니다. 2021.04.27 확정일자를 받았고, 2023.06.01 주택임차권등기도 마쳤습니다. 임차권은 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 권리입니다.

따라서 이 물건은 최저가가 계속 낮아진다고 실제 취득금액까지 같은 비율로 내려가지 않습니다. 낙찰대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 감소하면 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 증가합니다. 입찰가와 인수액의 합계가 임차보증금 220,000,000원 부근에 고정되는 구조가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

2019.12.13 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권(채권최고액 2,520,000,000원)은 2019.12.27 말소됐습니다. 같은 날 설정된 한국양토양록축산업협동조합 근저당권(180,000,000원)과 2020.01.06 설정된 김지선 등의 근저당권(20,000,000원)도 2021.05.13 말소됐습니다. 이들 과거 근저당권은 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다.

반면 국민건강보험공단 압류, 이후 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그렇더라도 압류등기의 소멸과 조세·공과금의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다. 압류 관련 채권액과 우선배당 여부에 따라 임차인 배당액은 달라질 수 있으므로, 예상 인수액을 확정금액으로 받아들여서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.2억

경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 220,000,000원입니다. 이는 임차인 최선미의 보증금과 동일한 액수입니다. 그러나 이 사실만으로 보증기관이 임차인의 보증금 반환채권을 대위변제·승계했다고 단정할 수는 없습니다. 실제 임차인은 최선미 1명으로 파악되며, 주택도시보증공사 청구금액을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

입찰 전에는 최선미의 임차보증금 반환채권과 주택도시보증공사 채권 사이의 관계, 실제 권리귀속 및 배당요구 내역을 법원 기록에서 확인해야 합니다. 보증금의 중복 계산을 피하는 동시에 배당과 인수 범위를 정확히 확정하기 위한 절차입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

리치하임의 실거래는 총 3건이 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 266,333,333원이지만, 과거 345,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 평균 전체값만 보면 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다. 최근 12개월 평균 227,000,000원, 최신 거래 219,000,000원, 거래 추세 -34.2%를 우선 살펴야 합니다.

최저매각가 217,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 95.6%입니다. 하지만 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 물건이므로 이 비율은 실제 매수 부담을 나타내지 않습니다.

실질취득액 223,838,000원을 기준으로 다시 보면 최근 평균의 약 98.6%입니다. 겉으로는 평균보다 3,162,000원 낮지만, 최신 실거래가 219,000,000원보다 4,838,000원 비쌉니다. 최근 거래 2건은 모두 대상보다 면적이 커서 이 비교만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하기도 어렵습니다.

여기에 -34.2%의 하락 추세가 확인됩니다. 이 추세에는 면적이 다른 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 동일 면적의 순수 가격 하락률과 같다고 단정할 수는 없습니다. 다만 전체 평균을 기준으로 시세가 높다고 평가하는 것은 특히 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

집행비용 3,838,000원과 임차인 배당 213,162,000원으로 매각대금 217,000,000원 전액을 배분하는 추정표입니다. 당해세·우선배당 대상 공과금 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액을 매수인의 인수보증금과 별도로 자동 합산하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸게 낙찰받아도 총액은 비슷하다

이 물건의 가장 중요한 특징은 매각가가 내려갈수록 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수액이 커진다는 점입니다. 배당이 부족한 만큼 매수인 부담이 늘어나므로, 단순한 유찰 할인율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

실질취득은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합한 금액입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 총액은 완전히 같지는 않지만, 보증금 220,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 시나리오는 실제 유찰이나 해당 금액의 낙찰을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 고강동 소재 부천고강초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물로 대상은 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 및 타일벽돌붙임 등으로 마감됐고 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비, 도시가스, 난방시설, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 토지에 공동주택 및 근린생활시설이 소재합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,007,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 공항 관련 다지구(소음대책지역 제3종구역), 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 향후 이용·개발 가능성과 소음 영향을 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있고 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
• 환금성. 24세대의 소규모 다세대 건물이며 실거래는 3건입니다. 거래 면적이 일치하지 않고 최근 거래 추세도 -34.2%로 나타나므로 실제 매도 가능 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 인수 확인. 최선미의 임차권등기, 전입, 점유, 확정일자 및 실제 보증금 잔액을 법원 원본 서류와 대조해야 합니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 매수인에게 잔액 인수 위험이 있습니다.
• 배당표 및 공과금 우선순위. 국민건강보험공단 압류와 부천시 압류에 관련된 실제 징수채권, 당해세 등 법정 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 예상 인수액 6,838,000원이 증가할 수 있습니다.
• 주택도시보증공사와 임차인의 관계. 신청채권자 청구액과 임차보증금이 모두 220,000,000원입니다. 대위변제·채권승계 여부와 실제 배당받을 권리자를 확인하되, 확인 전 동일한 보증금을 두 번 합산하지 않아야 합니다.
• 실질취득액 기준 응찰. 입찰가에 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다. 현재 실질취득 223,838,000원은 최신 거래 219,000,000원을 초과하므로 최저가 217,000,000원만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
• 면적 일치 실거래 재확인. 대상 면적 37.29㎡와 최근 실거래 면적 46.79㎡·61.66㎡는 다릅니다. 동일 면적 또는 충분히 비교 가능한 물건의 거래 수준을 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -34.2%를 가격 판단에 반영해야 합니다. 다만 거래 면적이 혼재하므로 실제 동일 면적 가격 변화는 별도로 검증해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 223,230,400원, 222,744,320원으로 예상됩니다. 최저매각가 하락 자체를 실질 할인으로 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 실제 인도 가능 시기, 보증금 반환과 명도 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비와 물건 상태. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액, 내부 상태, 하자 및 수리비를 확인해야 합니다. 취득세와 명도·수리비 등도 별도 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공항 관련 규제. 소음대책지역 다지구와 항공표면 해당 여부에 따른 실제 주거환경 및 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당 관련 기록을 입찰 전에 확인해야 합니다. 특히 임차보증금 인수 범위가 최종적인 응찰 판단의 핵심입니다.

맺으며 — “2.17억에 낙찰받아도 2.17억짜리 물건이 아니다”

이 물건의 핵심은 최저가와 실제 취득 부담이 서로 다르다는 것입니다. 선순위 대항력 임차인 최선미의 보증금은 220,000,000원이고, 현재 회차 예상배당을 기준으로 6,838,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득액은 223,838,000원입니다.

여기에 가격 위험까지 겹칩니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균 227,000,000원보다 조금 낮지만 최신 실거래 219,000,000원보다 높습니다. 게다가 비교 거래 모두 대상보다 큰 면적이며, 최근 거래 추세는 -34.2%입니다. 24세대 소규모 다세대라는 점과 경매 평균 유찰 2.4회라는 참고 통계도 환금성을 보수적으로 평가하게 만듭니다.

유찰 역시 결정적인 해결책이 아닙니다. 2회 유찰 시 매각가가 138,880,000원으로 내려가더라도 예상 인수액이 83,864,320원으로 증가해 실질취득액은 222,744,320원입니다. 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아져도 전체 매수 부담은 보증금 수준에 묶이는 것입니다.

최종적으로 권리 위험 높음 · 실질 가격 메리트 불명확 · 환금성 주의로 판단합니다. 단순한 유찰 할인이나 전체 실거래 평균을 근거로 적극 응찰할 물건이 아닙니다. 선순위 보증금의 실제 인수 범위와 보증기관 채권 관계를 확인하고, 동일 면적 시세를 충분히 검증하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.