* 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 매수인 인수 의무까지 유효하게 해소한다는 조건부 평가입니다. 확약서의 대항력 포기 여부와 효력 범위를 확인하기 전에는 인수액 0원이 확정된 것으로 볼 수 없습니다. 고철성의 별도 점유관계는 이 확약의 적용 대상이 아닙니다.

인천지방법원 2025타경35032. 부천 소사본동 더원스테이트2차 12층 비-1201호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 18층 건물의 12층에 있고, 비교 대상 전용면적은 73.38㎡입니다.

이번 사건은 단순한 근저당 실행형 경매와 다릅니다. 2022년 부천시 압류가 말소기준권리인데, 임차인 최병의는 그보다 앞선 2020년 10월에 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 임차권등기가 나중에 접수됐다는 사실만으로 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 323,000,000원입니다. 등기된 임차보증금도 같은 금액입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으나, 말소동의와 대항력 포기의 법적 범위가 동일한지는 원본으로 확인해야 합니다. 아울러 별도 전입자가 있어 명도와 점유관계 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인의 전입

말소기준은 2022.12.21 부천시 압류입니다. 이후 금천세무서장의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 임차인 최병의는 2020.10.29 전입 및 점유를 시작했으므로, 말소기준보다 먼저 성립한 대항력의 인수 문제를 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유관계 2명

확인된 임차권자 및 점유관계자는 최병의와 고철성, 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 기재되어 있으며, 별도 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 최병의 보증금과 신청채권액이 같다는 이유로 323,000,000원씩 중복 합산해서도 안 됩니다.

최병의의 배당요구는 확인되며, 임차권등기 접수일은 2024.07.30입니다. 고철성은 2025.05.09 전입으로 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 분류되지만, 보증금과 확정일자 및 점유 경위가 확인되지 않았으므로 최종 판단은 보류합니다.

③ 시세 비교 — 확약이 있어도 신건은 비싸다

가격 비교의 핵심은 과거 전체 평균이 아닌 최근 12개월 평균 274,833,333원입니다. 전체 12건 평균은 275,000,000원으로 큰 차이는 없지만, 최근 거래 추세는 -0.1%로 소폭 하락했습니다. 최신 기록 거래인 2025.08의 가격은 277,000,000원입니다.

확약 효력이 확인되어 최병의 임차권 인수가 실질 0원이 되더라도 신건에서의 취득가격은 낙찰가 299,000,000원입니다. 이는 최근 평균의 108.8%로, 최신 거래가격도 웃돕니다. 따라서 확약이 제출됐다는 사실은 권리 위험을 줄이는 근거일 뿐, 가격을 저렴하게 만드는 근거는 아닙니다.

거래면적에는 68.5㎡부터 73.38㎡까지의 면적 차이가 있습니다. 최근 거래 표본의 마지막 거래일은 2025.08이므로 2026년 입찰 시점의 시장가격을 그대로 보장하지 않습니다. 현재 실거래와 동일면적·동일용도 비교를 추가 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)

집행비용 4,986,000원을 우선 공제하면 최병의에게 294,014,000원이 배당되는 추정입니다. 보증금 부족분 28,986,000원은 확약 효력 반영 전의 인수 산식입니다. 주택도시보증공사 신청채권과 임차보증금은 독립된 보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수형은 가격이 내려가도 총액이 거의 고정

이 사건을 판단할 때 가장 중요한 계산입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우와 확약으로 인수 의무가 해소되지 않는 경우는 낙찰자가 부담할 금액이 크게 달라집니다.

확약이 적용되지 않는다면 신건 매각가 299,000,000원에 부족분 28,986,000원이 더해져 327,986,000원입니다. 1회 유찰 가정에서도 239,200,000원에 87,948,800원이 더해져 327,148,800원, 2회 유찰 가정에서는 191,360,000원에 135,119,040원이 더해져 326,479,040원입니다.

즉 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조여서, 총 부담은 보증금 323,000,000원 근방에 집행비용 추정분이 더해진 수준으로 사실상 고정됩니다. 이 경우 최저가만 낮아졌다고 싸다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소사역 남서측 인근입니다. 주변은 동 유형의 건물이 밀집한 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 대중교통 편익은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 12층 비-1201호입니다. 승강기, 소화·탐지설비, 도시가스, 난방, 위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 6m 도로와 북측·남측 약 4m 도로에 접하며, 서측은 막다른 길과 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 및 상대보호구역 등의 사항이 있습니다. 경매상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태를 대조해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 거래표본 가격은 240,000,000원부터 300,000,000원까지 분포합니다. 주거 이용 오피스텔의 특성, 실제 용도, 개별 호수 상태와 면적 차이를 감안해야 하며 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 임차권, 대항력 포기 문구, 말소 조건 및 효력 발생 시점을 확인하세요. 단순한 등기 말소동의만으로 보증금 인수 책임이 모두 해소되는지는 별도 검토해야 합니다.
• 최병의 보증금. 임차보증금 323,000,000원, 전입 2020.10.29, 확정일자 2020.09.21 및 배당요구 사항을 원본과 대조하세요. 확약 효력 확인 전에는 배당표상 미회수액 28,986,000원을 잠재 인수 위험으로 관리해야 합니다.
• 고철성 점유. 2025.05.09 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유 원인 및 명도 협의 가능성을 확인하세요. 최병의 관련 확약으로 자동 정리되는 권리가 아닙니다.
• 중복 채권 확인. 주택도시보증공사의 신청채권 323,000,000원과 최병의 임차보증금 323,000,000원의 관계를 확인하되, 동일 보증금에 연결된 권리를 별개 보증금으로 더하지 마세요.
• 입찰가격. 확약 적용 시 신건 실질취득은 299,000,000원으로 평가되며 최근 실거래 평균의 108.8%입니다. 가격상 이익이 있다고 판단하기 어렵습니다.
• 하락 추세와 거래시점. 비교 거래 추세는 -0.1%이며 최신 기록은 2025.08입니다. 입찰 전 2026년 거래내역과 동일면적·동일용도의 현재 가격을 재확인하세요.
• 유찰별 재산정. 확약 미적용이라면 1회 유찰 시 인수액 87,948,800원, 2회 유찰 시 135,119,040원이 추정됩니다. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 용도·이용 적법성. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태가 등기·건축물대장·실제 이용현황에서 어떻게 연결되는지 확인하세요.
• 체납·배당변동. 관리비, 조세채권, 집행비용 및 배당순위 변동을 확인하세요. 추정배당표가 실제 배당결과를 보장하지는 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약서가 있어도, 시세보다 비싸면 보류”

부천 더원스테이트2차 비-1201호는 권리 문제와 가격 문제를 분리해서 봐야 하는 경매입니다.

최병의 임차보증금 323,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유에 기초해 대항력 문제가 발생합니다. 배당표상 신건 부족분은 28,986,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것은 중요한 긍정 요소지만, 실질 인수 0원*은 확약의 유효한 적용을 전제로 한 판단입니다. 별도 점유자 고철성의 권리와 명도 문제도 남아 있습니다.

가격 측면에서는 결론이 더 분명합니다. 확약이 온전히 적용돼도 신건 실질취득가격 299,000,000원은 최근 실거래 평균 274,833,333원의 108.8%입니다. 최신 기록 거래 277,000,000원도 웃돌고, 거래 추세는 -0.1% 하락입니다. 근린시설 표기·오피스텔 이용이라는 용도 특성까지 고려하면 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

반대로 확약 효력이 인정되지 않는다면 유찰 후에도 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 323,000,000원 근방에 집행비용 추정분이 더해진 수준으로 유지됩니다. 따라서 유찰을 기다리는 전략 역시 확약의 효력 확인이 먼저입니다.

종합 판단은 D등급입니다. 확약서에 따른 권리 해소 가능성은 있지만, 원본 확인이 필요한 조건부 권리관계와 확약 외 점유자가 존재하고, 현재 취득가격도 최근 시세보다 높습니다. 확약 효력 확인 전 권리판단 보류, 신건 가격 메리트 부족. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 실제 인수 책임과 실질취득 총액입니다.