인천지방법원 2025타경35141. 경기도 김포시 사우동 다온아르떼 101동 201호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김택현, 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 186,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 169,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 등기부에는 임차인 이윤현의 186,000,000원 임차권등기가 존재합니다. 임차인의 전입·점유는 2021.05.12, 확정일자는 2021.04.21입니다. 말소기준으로 표시된 2022.11.30 압류보다 앞선 권리라는 점이 핵심입니다.
이 사건의 함정은 단순히 임차권등기가 존재한다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크다는 데 있습니다. 예상 배당 후에도 보증금 일부가 남고, 해당 미배당액은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 낙찰가가 낮아지면 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나 낙찰자의 실질 부담은 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 물건은 반드시 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득 기준으로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 봉화로51번길 86 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 시세조회 기준 면적 | 31.75㎡ |
| 단지 정보 | 다온아르떼101,102동 · 27세대 · 2021.01.07 준공 |
| 소유자 | 김택현 (2021.05.12 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 선순위 임차보증금 | 이윤현 · 186,000,000원 |
| 현재 회차 예상 인수액 | 20,166,000원 |
| 실질취득 추정 | 189,166,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
말소기준권리는 2022.11.30 국(포천세무서장)의 압류로 표시되어 있습니다. 이후의 김포시 압류, 의정부세무서 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인 이윤현은 말소기준일보다 앞선 2021.05.12에 전입하고 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2021.04.21로 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인입니다.
임차인 권리분석
| 임차인 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤현 건물의 전부 |
2021.05.12 | 2021.04.21 | 186,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| 실제 임차인 | 이윤현 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.04.21 |
| 전입신고일 | 2021.05.12 |
| 점유개시일 | 2021.05.12 |
| 확정일자 | 2021.04.21 |
| 보증금 | 186,000,000원 |
| 임차 범위 | 건물의 전부 |
| 임차권등기 | 2023.07.03 · 을구 1번 · 2023카임252 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.07.03 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 |
| 예상 배당액 | 165,834,000원 |
| 예상 미배당액 | 20,166,000원 |
| 매수인 인수 | 20,166,000원 (현재 회차 추정) |
등기상 주택임차권의 범위는 건물 전부입니다. 보증금 186,000,000원 전액이 현재 회차 매각대금에서 배당되지 않으므로 배당 후 남는 금액의 인수 위험이 존재합니다. 임차인 1명에 대한 보증금으로 산정하며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 186,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 청구권과 이윤현의 임차보증금 사이의 대위변제·채권승계 관계는 실제 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 더 비싸다
다온아르떼101,102동의 최근 비교 실거래는 2026년 10월, 4층, 전용 29.96㎡, 89,000,000원입니다. 시세 조회 대상 면적은 31.75㎡이므로 면적 차이가 있으며, 최근 12개월 실거래도 1건이어서 표본이 제한적입니다. 그럼에도 감정가 169,000,000원은 해당 거래금액의 189.9%이고, 예상 인수액을 포함한 실질취득 189,166,000원은 약 212.5%에 해당합니다.
| 비교 항목 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.10 | 29.96㎡ | 4층 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | — | 89,000,000원 |
| 감정가 / 신건 최저가 | — | 31.75㎡ | 2층 | 169,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 신건 기준 | 31.75㎡ | 2층 | 189,166,000원 |
신건 최저가와 최근 거래금액의 차이는 80,000,000원입니다. 그러나 실제 부담을 기준으로 보면 차이는 100,166,000원으로 커집니다. 최근 실거래 1건만으로 정확한 적정 시세를 확정할 수는 없지만, 현재 확인되는 거래 수준에 비해 실질취득 부담이 현저히 높다는 사실은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 이윤현 보증금(우선변제) | 186,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,166,000원을 차감한 잔액 165,834,000원을 임차인에게 배당하는 추정입니다. 임차보증금 부족분 20,166,000원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세의 우선배당 여부 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금과의 중복 가능성을 확인해야 하므로 독립된 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
+ 매수인 예상 인수액 20,166,000원
= 실질취득 추정 189,166,000원
임차보증금 186,000,000원과 추정 집행비용 3,166,000원이 반영된 수준입니다. 취득세·명도비용 등 별도 부대비용은 포함하지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 최저가 하락이 실제 이익으로 이어지는가
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 169,000,000원 | 20,166,000원 | 189,166,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 135,200,000원 | 53,492,800원 | 188,692,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 108,160,000원 | 80,154,240원 | 188,314,240원 |
신건에서 2회 유찰로 최저가가 60,840,000원 내려가더라도 추정 실질취득 부담은 851,760원만 감소합니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 늘어나기 때문입니다. 2회 유찰 후에도 실질취득 188,314,240원은 최근 실거래 89,000,000원의 약 211.6%입니다.
④ 입지·환금성 메모 (공부·토지이용 및 거래정보 기준)
- 물건 성격. 경기도 김포시 사우동에 위치한 다세대주택입니다. 아파트와 달리 개별 건물·호실 특성에 따른 거래가격 차이가 발생할 수 있으므로 실질취득액과 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 비교해야 합니다.
- 건물 규모. 다온아르떼101,102동은 27세대이며 2021.01.07 준공된 것으로 확인됩니다. 최근 거래 표본이 1건이므로 가격 비교의 불확실성이 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구·성장관리권역·고도지구 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 지정사항도 확인됩니다. 실제 적용 범위와 거래 제한 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 완경사·사다리형 토지로 표시됩니다. 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 1,289,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.10 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 있으므로 경매 매각 후 등록상 지위·의무 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 12개월 확인 거래는 1건이며 거래가격은 89,000,000원입니다. 27세대 규모의 다세대주택인 점과 제한적인 거래 표본을 고려하면 매도 가능 가격을 충분히 검증하기 전까지는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 인수액 재확인. 이윤현의 임대차계약·전입·점유·확정일자 및 임차권등기 내용을 대조하고, 예상 미배당액 20,166,000원의 실제 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 채권관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사와 임차인 이윤현 사이의 보증금 대위변제·채권양도·승계 여부, 배당수령권자 및 보증금 반환채무 소멸 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 및 조세채권의 배당순위를 확인하고 임차인의 배당감소로 인수액이 증가할 가능성을 검토해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 최저가 135,200,000원, 2회 유찰 최저가 108,160,000원만 비교하지 말고 각 회차의 예상 인수액 53,492,800원·80,154,240원을 합산해야 합니다.
- 시세 추가 검증. 비교 거래는 2026.10의 89,000,000원 1건으로, 면적도 29.96㎡입니다. 입찰 대상과 면적·층·상태가 유사한 추가 거래를 확인하여 실제 환금 가능 가격을 평가해야 합니다.
- 민간임대주택 등록사항 확인. 등기된 임대의무기간과 등록 말소 가능 여부, 경매 매수인에게 적용되는 의무가 있는지를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구별해야 합니다. 현재 점유자 및 인도 가능 시점을 확인하고, 보증금 반환과 인도 사이의 관계를 점검해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득세·등기비용·명도비용 등을 확인하여 실질취득 추정액 외의 추가 지출을 계산해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 임대차 관련 자료·배당요구 내역 및 매각공고를 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 물건의 가장 큰 위험은 명확합니다. 임차인 이윤현의 186,000,000원 선순위 보증금이 현재 최저매각가 169,000,000원을 초과합니다. 예상배당에서 회수하지 못하는 20,166,000원을 인수하면 매수인의 실질취득은 189,166,000원입니다. 반면 최근 비교 실거래는 89,000,000원으로, 실질취득은 이 가격의 약 212.5%입니다.
유찰에 따른 할인도 해결책이 되기 어렵습니다. 1회 유찰 시 실질취득은 188,692,800원, 2회 유찰 시에도 188,314,240원으로 계산됩니다. 최저가가 크게 낮아지더라도 선순위 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 임차보증금 수준에 묶여 있습니다.
여기에 국세·지방세 압류와 보증기관의 채권관계, 민간임대주택 등록사항까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 단순한 유찰 대기 물건이 아니라 선순위 임차보증금 인수와 시세 초과 부담을 함께 고려하면 입찰 실익이 매우 낮은 고위험 물건입니다. 권리도 경계, 가격도 경계. 현재 확인되는 조건에서는 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.
