인천지방법원 2025타경35143. 부천시 원미구 중동에 자리한 엘리타운 4층 403호, 다세대주택 경매입니다. 건물은 2020년 사용승인됐고 총 12세대로 파악됩니다. 소유자는 김택현이며, 주택도시보증공사가 청구금액 319,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 가장 주의할 점은 등기부의 2023.01.27. 국세 압류보다 임차인 김지은의 전입신고와 확정일자가 앞선다는 사실입니다. 임차권등기는 이후에 이뤄졌지만, 기존 대항력을 갖춘 임대차의 미배당 보증금까지 매각으로 사라진다고 볼 수 없습니다.
현재 신건 최저가는 291,000,000원입니다. 예상 집행비용을 먼저 공제하면 임차인 김지은에게 돌아가는 금액은 286,126,000원으로 추산됩니다. 나머지 32,874,000원은 낙찰자가 추가로 부담할 수 있는 금액입니다. 즉, 입찰가격만으로 매수 비용을 판단해서는 안 됩니다. 국세·지방세 배당의 우선순위에 따라 실제 미배당액이 달라질 수 있다는 점도 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 900-7 엘리타운 4층 403호 도로명: 경기도 부천시 원미구 심중로 29-10 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 49.38㎡ · 지상 5층 중 4층 403호 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 2020.11.16. 사용승인 · 총 12세대 |
| 소유자 | 김택현 (2021.08.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.27. 갑구 3번 국(포천세무서장) 압류 |
| 선순위 임차보증금 | 김지은 · 319,000,000원 |
| 예상 인수액 | 32,874,000원 (현 회차 예상배당 기준) |
| 실질취득 추정 | 323,874,000원 (최저가 낙찰 가정, 취득 부대비용 별도) |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준으로 판정된 권리는 2023.01.27. 국의 압류입니다. 이후 의정부세무서장 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 등기부상 권리의 말소와 임차보증금 인수는 별개입니다. 김지은은 2021.07.30. 전입·점유를 시작했으며, 확정일자는 2021.06.30.입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김지은
건물 전부 · 임차권등기
|
전입 2021.07.30. 확정 2021.06.30. |
319,000,000원 월세 — |
대항력 있음 |
우선변제 있음
배당요구 2023.07.19.
|
승계인 아님
32,874,000원 인수 추정
|
|
조은경
현황조사 · 매각물건명세서
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전입 2025.07.24. 확정 미상 |
2,000,000원 월 900,000원 |
대항력 없음 | 미확인 |
승계인 아님
선순위 인수 대상 아님
|
김지은은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 조은경은 2025.07.24. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 소액임차인 최우선변제 가능성, 실제 점유 상태, 명도 관계는 별도로 살펴야 합니다.
아울러 2021.08.26. 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 등재돼 있으므로 매각에 따른 등록·임대차 관계의 처리도 확인할 필요가 있습니다. 소유자 김택현의 소유권이전 역시 같은 날 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 2.91억이 아니라 3.24억으로 비교해야 한다
엘리타운의 표시된 실거래는 3건 모두 355,000,000원입니다. 따라서 전체 거래 평균도 355,000,000원이고, 별도 집계된 최근 12개월 평균 역시 355,000,000원(2건)입니다. 단, 중요한 문제가 있습니다. 가장 최근 거래가 2023년 12월이며, 실거래 표본 면적은 59.45㎡로 본건 대상면적 49.38㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 59.45㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2023.11 | 59.45㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.06 | 59.45㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.45㎡ | 3건 | 355,000,000원 |
| 가격 비교 항목 | 금액 | 과거 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 291,000,000원 | 82.0% |
| 현재 최저가 | 291,000,000원 | 82.0% |
| 예상 인수보증금 | 32,874,000원 | — |
| 실질취득 추정 | 323,874,000원 | 91.2% |
| 과거 실거래 / 최신 거래 | 355,000,000원 | 100.0% |
표면적으로 최저가는 과거 실거래 평균의 82.0%입니다. 그러나 낙찰 후 인수할 보증금을 포함하면 실질취득액은 323,874,000원, 과거 실거래 금액의 91.2%가 됩니다. 단순한 가격 차이는 약 31,126,000원이지만, 이를 실질적인 할인 이익으로 해석해서는 안 됩니다.
둘째, 거래가 오래됐습니다. 최신 거래는 2023.12.에 머물러 있습니다. 집계상 최근 구간과 이전 구간의 변동률은 0.0%이지만, 이것만으로 2026년 현재 가격이 횡보하고 있다고 판단할 근거는 부족합니다. 2026년 매각 시점의 동면적 실거래가 확인되기 전까지는 가격 메리트가 검증되지 않은 물건으로 보는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,874,000원 |
| 1. 김지은 임차보증금 (우선변제) | 319,000,000원 | 286,126,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 291,000,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 실제 배당은 국세·지방세의 법정기일 및 우선순위, 당해세, 소액임차인의 최우선변제, 배당요구와 채권 승계 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 별도 미배당 청구액을 매수인 인수보증금과 중복 합산하지 않았습니다.
최저가 291,000,000원에 낙찰받는 경우 실질취득액 = 291,000,000원 + 32,874,000원 = 323,874,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등을 제외한 금액이며, 우선 배당받는 조세 등이 추가로 확인되면 인수액이 더 커질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 최저가는 떨어져도 총부담은 거의 그대로
이 물건의 가격 구조를 이해하려면 낙찰가와 보증금 인수액을 함께 봐야 합니다. 선순위 보증금 319,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 보증금과 예상 집행비용을 합친 수준에서 유지됩니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 291,000,000원 | 32,874,000원 | 323,874,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 232,800,000원 | 90,259,200원 | 323,059,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 186,240,000원 | 136,167,360원 | 322,407,360원 |
각 회차의 예상배당 및 인수액을 적용한 계산입니다. 회차별 실질취득액의 소폭 차이는 예상 집행비용 차이에서 발생합니다. 실제 배당순위 및 임차인 권리관계가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
최저가는 291,000,000원에서 186,240,000원으로 크게 내려가지만, 보증금 인수가 32,874,000원에서 136,167,360원으로 늘어납니다. 따라서 2회 유찰 최저가 1.86억을 기준으로 시세 대비 할인율을 계산하는 것은 명백히 부적절합니다. 이 물건의 경제적 부담은 보증금 319,000,000원에 사실상 묶여 있습니다.
압류등기일만으로 세금의 실질 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다. 조세의 법정기일, 당해세 여부 및 임차보증금과의 우선순위를 확인해야 합니다. 조세가 먼저 배당받는 부분이 발생하면 김지은의 배당액이 줄어들고, 그만큼 낙찰자의 보증금 인수 부담이 커질 수 있습니다. 현재 32,874,000원은 확정된 인수액이 아니라 세금 우선배당 등을 반영하기 전 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 중동 소재 부천시민회관 남동측 인근의 주택지대입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 중동역 및 부천역이 위치해 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.11.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호입니다. 벽돌붙임 외벽과 하이새시 창호를 사용했으며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로 및 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지로, 서측 약 8m 도로와 동측 약 25m 도로가 접합니다. 토지면적은 428.2㎡이고 공시지가는 2,000,000원/㎡입니다. 토지면적은 전체 필지 기준으로, 개별 호실 전용면적과 구별해야 합니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 지정이 확인됩니다. 토지거래허가구역의 표시된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로, 매각 예정일의 현행 지정·연장 여부는 확인이 필요합니다.
- 건축 관련 사항. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대차 점유 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 총 12세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 실거래 3건은 모두 59.45㎡입니다. 본건 대상면적 49.38㎡에 직접 적용할 수 있는 동일 면적 거래가격이 확인되지 않아 적정 매도가격과 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김지은 보증금 인수 확인. 보증금 319,000,000원, 전입 2021.07.30., 확정 2021.06.30., 임차권등기 2023.07.19.의 법률관계를 원본과 대조해야 합니다. 배당으로 전액 회수되지 않으면 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다.
- 주택도시보증공사 권리관계 확인. 경매신청 청구금액 319,000,000원과 김지은의 보증금이 일치합니다. 실제 대위변제, 채권양도, 구상권 또는 승계 여부를 확인하고 배당수령권자와 보증금 반환청구권자를 정확히 특정해야 합니다.
- 세금 압류 3건의 배당 우선순위. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 현재 예상배당보다 임차인 배당액이 감소하면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 조은경의 소액임차인 여부. 보증금 2,000,000원, 월세 900,000원, 전입일 2025.07.24.입니다. 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 확정일자·배당요구·점유와 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도와 보증금 정산. 임차권등기된 김지은과 현황조사상 임차인 조은경의 실제 점유관계 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 특히 보증금 인수액을 누구에게 어떤 조건으로 지급해야 하는지 권리 승계관계와 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 관련 사항. 2021.08.26. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 임대사업자 등록, 임대의무, 임대차 관계와 말소·승계 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 비교 실거래 355,000,000원은 59.45㎡ 물건의 2022~2023년 거래가격입니다. 본건 49.38㎡의 현재 가치로 그대로 대입해서는 안 됩니다. 실제 면적과 층·상태가 유사한 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 입찰가보다 실질취득액. 신건에서는 323,874,000원, 1회 유찰 시 323,059,200원, 2회 유찰 시 322,407,360원이 예상됩니다. 유찰 후 최저가만 기준으로 투자수익률을 계산하지 않아야 합니다.
- 기타 취득비용. 취득세, 등기비용, 법률 검토비용, 명도 관련 비용, 미납 관리비 등을 별도 검토해야 합니다. 예상 실질취득액에는 이러한 부대비용이 포함되지 않았습니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 및 임차권등기 자료, 배당요구 관계와 조세채권 순위를 재확인해야 합니다. 특히 매각물건명세서의 인수 조건과 배당 절차를 기준으로 최종 책임 범위를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 3.2억대, 가격 메리트는 검증되지 않았다”
이 물건은 최저가 291,000,000원만 보고 접근해서는 안 됩니다. 대항력 있는 김지은의 보증금은 319,000,000원으로 최저가를 초과합니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 32,874,000원이고, 실질취득액은 323,874,000원입니다.
유찰로 최저가가 떨어지더라도 선순위 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 1회 유찰 시 실질취득액은 323,059,200원, 2회 유찰 시에도 322,407,360원입니다. 보증금 319,000,000원이 사실상의 가격 하한으로 작용하는 구조입니다. 단, 조세채권의 우선배당 등으로 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
가격 역시 섣불리 매력적이라고 평가할 수 없습니다. 355,000,000원이라는 실거래 기준은 현재 시점보다 오래된 거래이고, 비교 면적도 본건보다 큽니다. 따라서 실질취득액이 과거 거래가격의 91.2%라는 숫자만으로는 적정한 할인율이나 수익 가능성이 증명되지 않습니다.
여기에 실제 임차인 2명의 권리관계, 국세·지방세 압류 3건, 주택도시보증공사와 선순위 임차인 간의 채권 승계 확인 문제, 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성이 겹쳐 있습니다. 현재 단계의 종합적인 입찰 매력도는 D등급(36점)으로 판단합니다.
결론은 ‘최저가 할인 착시를 경계하고, 입찰 판단은 보류’입니다. 이 사건에서 가장 중요한 질문은 낙찰가가 얼마나 내려가는지가 아니라, 보증금과 조세 배당을 정리한 실질취득액이 현재의 동일 조건 시세보다 충분히 낮은지입니다. 그 확인 없이는 낮은 최저가 자체가 투자 기회가 되지 않습니다.
