인천지방법원 2025타경35167. 김포시 사우동의 울루물루타운하우스 401동 302호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되지만 감정평가상 실제 이용상태는 단지형연립주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층에 위치합니다. 2018년 사용승인된 48세대 규모의 울루물루타운하우스 401·402·403동 단지에 속합니다.

소유자 장언진은 2021년 6월 3일 매매를 원인으로 같은 달 14일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다. 그런데 이 물건에는 한재훈 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금 역시 200,000,000원이며, 확정일자와 대항력 취득에 필요한 주민등록 시점이 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.

등기부에는 한재훈의 임차권등기와 그 경정등기가 함께 기재되어 있습니다. 이들은 별도 보증금 채권을 가진 서로 다른 임차인이 아니라 동일 임차권의 기재사항을 정정한 등기입니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 200,000,000원의 보증금을 중복해서 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 성립한 임차인

말소기준권리는 2021년 11월 23일 접수된 국 명의 압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 김포시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 한재훈의 주택임대차는 말소기준 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 권리입니다. 임차권등기는 2023년 7월 6일에 이루어졌지만, 권리 판단에서는 임차권등기 접수일만 볼 것이 아니라 실제 점유개시·주민등록·확정일자를 함께 보아야 합니다.

특히 임차권등기 당시 주민등록일자가 2021.05.28로 기재되었다가 2023.09.06 경정등기를 통해 2021.06.02로 정정됐습니다. 최종 경정 내용을 기준으로 판단해야 하며, 어느 날짜를 기준으로 보더라도 말소기준 압류보다 앞선다는 사실은 같습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억의 실질 인수 위험

실제 임차인 1명 · 임차권등기 경정 2건은 동일 임차권의 정정 사항으로 별도 보증금에 합산하지 않습니다.

이 사건은 임차인의 보증금이 낙찰가격을 사실상 묶는 구조입니다. 신건에서는 낙찰가가 보증금보다 높지만, 집행비용을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액이 보증금에 미달합니다. 1회 또는 2회 유찰되어 낙찰가가 낮아질 경우에는 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 커지게 됩니다.

③ 시세 비교 — 과거 2억 거래보다 최근 1.41억이 중요하다

울루물루타운하우스 401·402·403동의 유사 면적 실거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 거래 평균은 186,108,333원이지만, 과거 2021~2022년 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 수준을 판단하는 기준으로 사용하기에는 부적절합니다.

최근 12개월 거래 3건의 평균은 141,000,000원입니다. 최신 거래도 2026년 6월 148,000,000원이며, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 29.9% 하락했습니다.

감정가이자 현재 최저가인 202,000,000원은 최근 12개월 평균 141,000,000원의 143.3%입니다. 단순 최저가만으로도 최근 시세보다 61,000,000원 높습니다. 여기에 인수 가능액을 더한 실질취득금액 203,628,000원을 기준으로 보면 가격 부담은 더욱 커집니다.

2021~2022년에는 200,000,000원 이상 거래가 반복됐지만, 2025년 12월 135,000,000원, 2026년 5월 140,000,000원, 2026년 6월 148,000,000원으로 최근 거래가격은 과거 고점보다 낮은 구간에 형성되어 있습니다. 과거 고가 거래를 근거로 현재 감정가를 적정하다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

집행비용 3,628,000원은 추정치입니다. 매각대금 202,000,000원 중 집행비용 공제 후 198,372,000원이 임차인에게 배당되는 계산이며, 미배당 보증금 1,628,000원을 매수인이 인수하는 것으로 산정했습니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분액에 포함되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었고, 실제 배당순위와 주택도시보증공사의 승계 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려도 2억의 벽

이 사건에서 가장 주의해야 하는 부분입니다. 일반적인 경매는 유찰되어 최저매각가가 내려가면 그만큼 취득 원가를 낮출 기회가 생깁니다. 하지만 이 물건은 대항력 있는 200,000,000원 보증금이 실질취득금액의 하한처럼 작용합니다.

신건 최저가 202,000,000원이 1회 유찰되면 낙찰가 가정은 161,600,000원으로 내려갑니다. 하지만 임차보증금 미배당 인수액이 41,462,400원으로 늘어나므로 실질취득금액은 203,062,400원입니다.

2회 유찰 시에는 낙찰가가 129,280,000원까지 내려가지만 인수액은 73,329,920원으로 증가합니다. 따라서 실질취득금액은 여전히 202,609,920원에 달합니다.

세 회차 모두 실질취득금액이 약 2억 원 수준으로 수렴하는 것은 대항력 보증금 200,000,000원이 배당되지 않은 만큼 매수인에게 넘어가기 때문입니다. 보증금과 실질취득금액 사이의 차이는 각 회차에서 가정한 집행비용이 반영된 결과입니다.

실질취득금액 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 각 회차의 집행비용 추정에 따라 약간의 차이가 발생하며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출은 포함하지 않았습니다. 임차권의 실제 인수관계 및 배당순위가 달라질 경우 계산도 바뀔 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 사우동 김포여자중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주위 여건은 무난하다는 평가입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다. 동측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층이며, 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감입니다. 상·하수도, 승강기, 난방 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 단지형연립주택으로 이용 중입니다. 사건 분류상 근린주택과 실제 이용상태의 차이가 있으므로 건축물대장상 용도를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,106,000원/㎡입니다. 완경사지의 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 재정비촉진지구, 고도지구, 역사문화환경보존지역, 공항 관련 제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역 및 교육환경 상대보호구역 등의 토지이용 제한을 확인해야 합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 해당 규제의 적용 여부와 유효기간을 원본으로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 48세대 규모의 소규모 단지이고 최근 12개월 거래는 3건입니다. 과거 2억 원대 거래 이후 최근 가격이 1억 원대 중반 이하로 내려온 점을 고려하면 매도 시 가격 회복을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 대항력. 한재훈의 최종 경정 주민등록일 2021.06.02, 점유개시일 2021.05.31, 확정일자 2021.04.27을 원본으로 대조하고 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 미배당 인수. 신건 기준 예상 인수액은 1,628,000원이며, 1회 유찰 시 41,462,400원, 2회 유찰 시 73,329,920원으로 늘어납니다. 최저매각가만으로 매수가격을 판단하지 마세요.
• 주택도시보증공사의 채권관계. 경매신청채권자 주택도시보증공사와 임차인 한재훈 사이의 보증금 반환채권 대위·승계, 배당수령권자 및 임차권 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다. 경매신청 사실만으로 임차인의 대항력 포기나 매수인 인수액 소멸을 추정해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 경정. 을구 1번 임차권등기와 1-2번·1-3번 경정등기는 같은 임차권에 관한 등기입니다. 보증금 200,000,000원을 중복 합산하지 않는 동시에 최종 정정된 주민등록일과 계약일자를 확인해야 합니다.
• 압류 및 공과금. 국 명의 압류와 김포시 압류에 관계된 조세채권의 법정기일, 당해세 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 기준 재검토. 전체 평균 186,108,333원보다 최근 12개월 평균 141,000,000원, 최신 실거래 148,000,000원을 우선해야 합니다. 거래가격 추세 -29.9%를 반드시 반영하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자와 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장조사와 인도 가능 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 경정결정, 배당관계 자료, 건축물대장, 실거래 신고내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”

이 사건은 최저가가 내려갈수록 매수인 부담이 자동으로 줄어드는 일반적인 경매와 다릅니다. 대항력 있는 임차보증금 200,000,000원이 실질취득금액을 사실상 결정하기 때문입니다.

신건에서 202,000,000원에 낙찰받으면 예상 인수액을 포함한 실질취득금액은 203,628,000원입니다. 2회 유찰되어 낙찰가가 129,280,000원으로 내려가더라도 실제 부담은 202,609,920원입니다.

그에 비해 최근 12개월 평균 실거래가는 141,000,000원, 최신 거래가는 148,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세도 -29.9%로 하락했습니다. 게다가 소규모 단지의 제한적인 거래량과 평균 2.0회의 유찰 이력까지 고려하면 가격과 환금성 양쪽에서 보수적으로 접근해야 합니다.

종합 판단은 D등급. 단순히 낙찰가가 낮아지는 것을 기다리는 전략으로는 최근 실거래 시세 대비 가격 메리트를 확보하기 어렵습니다. 임차보증금 인수 구조에 변동이 없는 한 실질취득금액은 계속 약 2억 원 수준에 머무릅니다. 따라서 먼저 확인해야 할 것은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차인의 실제 보증금 인수 여부, 주택도시보증공사의 권리승계 관계, 최종 매수인 부담액입니다.