인천지방법원 2025타경35169. 경기도 김포시 사우동 다온아르떼 101동 502호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 김택현이고, 주택도시보증공사가 청구금액 208,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2023.01.27. 접수된 국의 압류입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 2021년부터 전입·점유한 임차인 윤준호의 보증금은 별도로 봐야 합니다.

윤준호의 임차보증금은 208,000,000원이며, 전입신고일은 2021.06.30., 확정일자는 2021.05.26.입니다. 말소기준 압류보다 앞선 전입신고와 점유 사실이 확인되어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 임차권등기는 2023.07.10. 접수되었지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 그 이전에 형성된 대항력을 배제할 수는 없습니다. 낙찰자가 부담할 수 있는 것은 임차권등기 자체가 아니라 배당으로 회수하지 못한 보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소와 보증금 인수는 다르다

말소기준권리는 2023.01.27. 국의 압류입니다. 2024.03.26. 의정부세무서장 압류와 2025.12.02. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 임차인 윤준호는 말소기준권리보다 앞서 전입신고와 점유를 시작했습니다. 따라서 후순위에 접수된 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 보증금 미배당분에 대한 대항력 문제는 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 윤준호 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 신청채권액과 임차보증금이 모두 208,000,000원이므로 보증금 대위변제·채권승계 여부와 배당권리자 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다. 동일한 보증금 관련 권리가 중복 계산되지 않도록 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 거래 면적 차이를 먼저 봐야 한다

다온아르떼101,102동의 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 평균은 89,500,000원, 최신 거래는 2026.10.의 89,000,000원입니다. 그러나 거래 면적이 각각 29.96㎡와 27.57㎡로, 비교 기준면적 37.4㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 평균을 본건과 동일한 면적의 직접 시세로 단정할 수 없습니다.

신건 최저가 203,000,000원은 비교 실거래 평균 89,500,000원의 226.8%입니다. 예상 인수금을 더한 실질취득 211,642,000원을 기준으로 보면 같은 평균 대비 약 236.5%입니다. 다만 이는 면적이 다른 표본을 이용한 단순 금액 비율이며, 본건의 적정 시세 대비 가격비율로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 임차인 배당 부족분은 매수인 인수로 계산했습니다. 주택도시보증공사 배당액 0원은 본 예상배당 계산에 따른 값이며, 임차보증금 관련 대위·승계 관계와 실제 배당순위는 별도 검증이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려도 총액은 크게 줄지 않는다

일반적인 권리 안전형 물건이라면 유찰 후 최저가가 낮아지는 것이 매수인에게 직접적인 가격 이익이 될 수 있습니다. 그러나 본건은 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 임차보증금이 증가하므로 낙찰가와 인수금을 함께 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 사우동 김포여자중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편익은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 일부 석재 및 벽돌 마감이며, 위생·급배수설비, 난방설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 동측 및 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구, 고도지구, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 제한보호구역 등과 관련됩니다. 해당 규제의 구체적인 적용 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택. 2021.12.10. 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등록사항이므로 매각 후 등록 지위 및 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다온아르떼101,102동은 27세대 규모이고 2021.01.07. 준공된 것으로 조사됩니다. 최근 비교 실거래는 2건이며 면적도 일치하지 않아 적정 매각가격 및 매도 소요기간을 판단할 거래 근거가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 확인. 윤준호의 전입신고 2021.06.30., 점유개시 2021.06.25., 확정일자 2021.05.26.과 말소기준 압류 2023.01.27.의 선후관계를 확인하세요.
• 배당 및 인수보증금. 신건 예상배당 199,358,000원, 예상 인수 8,642,000원의 산출 근거를 확인하고, 실제 배당에 따른 변동 가능성을 반영하세요.
• 주택도시보증공사 채권관계. 경매신청 채권액은 208,000,000원입니다. 임차보증금과 동일한 금액이므로 대위변제, 채권양도 및 권리승계 관계를 확인해야 합니다. 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 유찰 후 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 예상 인수 48,673,600원, 2회 유찰 시 예상 인수 80,698,880원입니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.12.10. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각에 따른 처리 및 관련 의무 여부를 확인하세요.
• 세금 압류와 배당. 포천세무서장 및 의정부세무서장 압류가 존재하므로 실제 조세채권 우선순위와 배당 영향을 원본으로 확인하세요.
• 실거래 면적 대조. 확인된 거래는 27.57㎡·29.96㎡입니다. 비교 기준면적 37.4㎡와 차이가 있으므로 유사 면적의 실거래 및 별도 시세자료를 확보해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유 현황, 보증금 반환 및 인도 가능 시점을 확인하세요. 소유권 취득과 즉시 인도가 동일한 의미는 아닙니다.
• 관리비 및 추가비용. 체납 관리비, 취득세, 등기비용과 명도비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 실제 배당관계를 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수보증금이 먼저다”

김포 다온아르떼 502호는 겉으로 보면 감정가와 최저가가 동일한 203,000,000원짜리 신건입니다. 그러나 실제 권리구조에서는 대항력 있는 임차인 윤준호의 보증금 208,000,000원이 매수인 부담을 결정합니다.

현재 회차에 낙찰받으면 예상 인수금 8,642,000원을 더해 실질취득은 211,642,000원입니다. 1회 유찰과 2회 유찰의 예상 실질취득도 각각 211,073,600원과 210,618,880원으로 큰 차이가 없습니다. 따라서 이 사건은 유찰만 기다린다고 실질적으로 저렴해지는 구조가 아닙니다.

최근 실거래 평균 89,500,000원과의 격차도 크지만, 해당 거래들은 면적이 달라 본건의 적정 시세를 직접 입증하지는 못합니다. 27세대 규모의 다세대주택이고 비교 거래가 2건에 불과하다는 점까지 고려하면, 정확한 가격 판단에는 추가 검증이 필요합니다.

결론은 권리 인수위험 높음, 가격 메리트 미확인, 입찰 신중입니다. 보증금 대위·승계 관계와 실제 인수액을 먼저 확정하고, 면적이 일치하는 거래로 실질취득가격의 타당성을 검증하기 전에는 최저가 하락만을 이유로 입찰하기 어렵습니다.