인천지방법원 2025타경35276. 부천시 오정구 삼정동 월드맨션 나동 501호, 전용 42.14㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 133,000,000원이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 김진혁이고, 2022년 8월 26일 128,900,000원에 소유권을 취득했습니다.

문제는 등기부의 주택임차권입니다. 임차인 김수현은 2022년 8월 5일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 7월 19일 확정일자를 받았습니다. 2024년 8월 30일에는 보증금 123,900,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 이 권리는 2025년 12월 8일 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차권으로 분석해야 합니다.

현재 최저가에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 없지만, 유찰이 진행되면 이야기가 달라집니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 발생하고, 그 부족분은 매수인 인수 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저매각가와 실질취득비용을 구분하는 것이 가장 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

이 물건의 말소기준권리는 2025년 12월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 근저당권은 존재했지만 모두 등기부상 말소됐습니다. 2002년 설정된 채권최고액 39,000,000원의 근저당권은 같은 해 말소됐고, 뒤이어 설정된 채권최고액 84,000,000원의 근저당권도 2019년 6월 3일 말소됐습니다.

반면 김수현의 임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 전입·점유와 확정일자도 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 경매 이후 소멸할 권리라고 단정할 수 없습니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전액 돌려받으면 인수 부담이 해소되지만, 전액 배당되지 않으면 그 미배당 보증금의 승계 여부가 낙찰자에게 결정적인 문제가 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기는 2024년 8월 30일 접수됐으며, 인천지방법원 부천지원의 임차권등기명령에 따른 것입니다. 임차보증금은 123,900,000원, 임대차계약일과 확정일자는 모두 2022년 7월 19일입니다.

주택도시보증공사가 강제경매 신청채권자로 나타나지만, 이를 근거로 임차인이 추가로 존재한다고 보지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 김수현 1명입니다. 특히 신청채권자의 청구금액과 임차보증금이 모두 123,900,000원으로 일치하므로, 주택도시보증공사의 대위변제·채권승계 관계를 확인해야 합니다. 동일한 보증금 채권이라면 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건부터 기준시세 초과

비교 대상은 같은 월드맨션의 전용 42.14㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 3건이며, 전체 평균은 124,633,333원, 최신 기재 거래는 2024년 8월의 125,000,000원입니다.

신건 최저매각가 133,000,000원은 비교 기준값 125,000,000원의 106.4%입니다. 즉 감정가 그대로 낙찰받으면 최신 기재 거래보다 8,000,000원 높은 가격입니다. 전체 거래 평균과 비교해도 106.7% 수준으로, 현재 가격에서 할인 메리트를 인정하기 어렵습니다.

제시된 가격 추세 지표는 +0.4%로 소폭 상승 방향이지만, 실제 기재된 최신 거래는 2024년 8월입니다. 따라서 125,000,000원을 2026년 11월 입찰 시점의 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 최신 실거래와 현재 매물가격을 재확인해야 하며, 과거 거래 3건의 평균만으로 가격 상승이나 환금성을 낙관할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

신건 매각가를 가정한 배당 추정치입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금이 동일한 채권의 대위·승계 관계에 해당한다면 별도 채권으로 중복 배당할 수 없으므로 실제 배당구조는 달라집니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,662,000원을 공제하고 임차인 김수현에게 123,900,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 가정하에서는 매수인 인수액 0원입니다. 다만 이는 임차인이 실제로 전액 변제받는다는 조건이 성립할 때의 결과입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총부담은 남는다

실질취득비용 = 해당 회차 매각가 + 예상 미배당 인수액. 표의 인수액은 회차별 배당 추정치를 적용했으며 실제 배당액과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

1회 유찰 시 최저가는 106,400,000원으로 내려가지만 임차보증금의 예상 인수액 19,789,600원이 발생해 실질취득비용은 126,189,600원입니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 85,120,000원까지 내려가도 인수액이 40,712,160원으로 증가해 실질취득비용은 125,832,160원입니다.

즉 두 유찰 시나리오 모두 실질취득비용이 임차보증금 123,900,000원 수준에 근접합니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 더 낮아져도 보증금 미배당액이 커지므로, 매수인의 실질 부담이 보증금 수준을 중심으로 유지되는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 삼정동 삼정초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 공동주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 도로 접근. 북동측 약 3미터 진입로를 거쳐 월드맨션 단지 동측 약 4미터 내외 포장도로를 이용합니다. 도로 폭과 실제 차량 진출입 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 2002.05.28 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있으며 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 내역도 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 규모와 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.3회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있어 환금성과 입찰 경쟁력을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 최신 기재 실거래가 2024.08 거래이므로 2026.11.04 매각기일에 앞서 거래사례와 주변 유사 다세대주택의 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액 배당 여부. 김수현의 보증금 123,900,000원이 실제로 전액 배당되는지 확인해야 합니다. 배당이 부족하면 대항력에 따른 매수인 인수 가능성이 핵심 위험입니다.
• 주택도시보증공사 대위·승계 관계. 신청채권 123,900,000원과 임차보증금 123,900,000원이 동일 채권 관계인지, 배당받을 정당한 권리자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건. 2024.08.30 접수된 을구 5번 주택임차권등기가 어떤 조건으로 말소되는지, 보증금 변제와 인도 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득비용. 1회 유찰 시 126,189,600원, 2회 유찰 시 125,832,160원이라는 추정 총부담을 기준으로 판단하고 최저매각가만으로 수익성을 계산하지 않아야 합니다.
• 실거래 최신성. 현재 비교 가능한 최신 기재 거래는 2024.08입니다. 2026년 입찰 시점의 시장가격을 별도로 조사해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 방수·누수, 최상층 유지관리 상태 및 건물 내부 하자를 조사해야 합니다.
• 등기·명세서 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계 및 최신 권리 변동을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 임차보증금이 먼저다”

부천 월드맨션 나동 501호는 신건 최저매각가가 133,000,000원이고, 비교 기준시세가 125,000,000원인 다세대주택입니다. 신건 가격 자체가 기준시세의 106.4%이므로 시작부터 가격상 매력은 제한적입니다.

더 중요한 것은 김수현의 선순위 대항력 임차보증금 123,900,000원입니다. 신건 예상배당에서는 인수액이 0원이지만, 유찰이 진행되면 보증금 부족분이 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다. 그 결과 1회·2회 유찰 후의 실질취득비용도 약 1.26억 수준으로 유지됩니다.

소규모 단지, 제한적인 실거래 표본, 평균 5.3회 유찰이라는 환금성 관련 지표까지 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 주택도시보증공사와 임차인의 채권관계 및 실제 배당구조를 명확히 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.

결론은 권리 인수 확인이 최우선, 가격 메리트는 미확보입니다. 최저가가 크게 낮아지는 구간에도 실질취득비용은 보증금 수준에 묶이므로, 단순 유찰을 기다리는 전략만으로는 충분하지 않습니다. 임차권 정리 조건과 실제 취득비용을 검증한 뒤, 현재 시세에 비추어 응찰 여부를 결정해야 합니다.