인천지방법원 2025타경35374. 부천시 오정구 원종동 유성스카이빌 4층 402호는 2018년 사용승인된 5층 규모 건물의 다세대주택입니다. 감정가는 333,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 표면적으로는 일반적인 신건처럼 보이지만, 등기부상 2021년부터 점유·전입한 임차인의 346,000,000원 보증금이 확인됩니다. 이 보증금은 매각대금만으로 모두 배당하기 어려워 매수인에게 남을 수 있다는 점이 사건의 핵심입니다.

특히 임차인의 전입·점유 개시일인 2021.11.23은 말소기준권리로 산정된 2023.02.01 압류보다 앞섭니다. 따라서 뒤에 등기된 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다. 등기 말소와 보증금 반환책임의 소멸을 혼동해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

권리관계에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 김재권의 전입일과 보증금입니다. 김재권은 2021.08.17 임대차계약을 체결하고 2021.08.19 확정일자를 받았으며, 2021.11.23 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리로 산정된 압류보다 앞선 점유·전입이므로 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 시세 비교 — 실질취득은 비교 거래의 113.4%

유성스카이빌은 10세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래는 2025.06 거래 1건으로, 전용 62.32㎡, 2층이 310,000,000원에 거래됐습니다. 본건의 비교 대상 전용면적은 59.91㎡로 면적과 층이 다르므로, 이 가격을 해당 호실의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.

최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 310,000,000원이지만, 표시된 실제 거래월은 2025.06입니다. 분석 시점인 2026.10.22 기준으로는 12개월 이전 거래이므로 최신 시세로 해석하는 데 주의가 필요합니다. 표본이 1건뿐이어서 가격 추세도 판단하기 어렵습니다.

최저매각가 333,000,000원만 비교해도 실거래가의 107.4%입니다. 하지만 이 사건에서는 보증금 인수를 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다. 333,000,000원 + 18,462,000원 = 351,462,000원이므로 실질취득은 비교 실거래가의 약 113.4%입니다. 이는 단순히 신건 감정가가 시세보다 높은 문제를 넘어, 낙찰 후 보증금 인수로 실제 부담이 더 커지는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)

집행비용 5,462,000원을 먼저 공제한 뒤 김재권에게 327,538,000원을 배당하는 가정입니다. 주택도시보증공사 신청채권은 별도 표시하되, 김재권과의 실제 대위·승계관계가 확인되지 않아 청구액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 국세·지방세의 당해세 우선순위 및 석승원의 권리는 확정되지 않아 실제 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수액을 보라

최저매각가는 333,000,000원에서 213,120,000원으로 낮아질 수 있지만, 같은 시나리오에서 매수인 보증금 인수액은 18,462,000원에서 136,663,680원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 349,783,680원~351,462,000원 수준입니다.

2회 유찰 가정에서도 실질취득은 비교 실거래가 310,000,000원보다 높습니다. 따라서 최저가가 감정가의 64%가 된다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 배당비용 추정 차이로 회차별 합계가 조금씩 달라질 수 있지만, 보증금 346,000,000원이 사실상 실질취득 부담의 하방을 형성한다는 점은 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 원종동 오정초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 남서측 근거리에 원종역이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.11.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수시설, 난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 주거용 건부지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가 표기액은 2,108,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로 비교 거래가 1건뿐입니다. 충분한 실거래 표본이 확보되지 않아 시장가격의 신뢰구간과 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
• 민간임대주택. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대사업자 관련 의무가 경매 매수인에게 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지거래 규제. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일의 규제 적용 여부는 최신 현황을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김재권의 대항력 확인. 전입·점유 개시일 2021.11.23, 확정일자 2021.08.19, 임차권등기 2023.11.24를 원본 서류와 대조하고 대항력 유지 여부를 확인하세요.
• 보증금 인수액 확인. 김재권 보증금 346,000,000원 중 예상 미배당액 18,462,000원을 기준으로 하되 실제 배당 결과 및 세금 우선변제 여부를 확인하세요.
• 석승원 점유 확인. 보증금 1,000,000원, 월세 900,000원인 임차인의 전입일, 점유범위, 배당요구 및 대항력 여부를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 관계 확인. 경매신청채권 346,000,000원과 김재권 보증금 346,000,000원의 관계를 확인하고, 대위변제·채권양도·승계 및 반환청구권의 최종 귀속을 명확히 하세요.
• 세금 압류 확인. 국세 및 지방세 압류 3건에 관한 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하여 실제 배당순위와 임차보증금 부족분을 재산정하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 매각에 따른 관련 규제 및 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 최저매각가만 보지 말고 낙찰가·보증금 인수액·취득세·명도비용 등을 합산해 판단하세요.
• 실거래 원본 확인. 비교 거래가 2025.06의 1건뿐이므로 인근 유사 다세대주택 거래와 해당 호실의 면적·층·상태를 추가로 검토하세요.
• 관리비 및 명도 확인. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자, 인도 가능 여부 및 명도비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 할인보다 보증금 인수가 더 중요하다”

부천 유성스카이빌 402호의 핵심 위험은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크다는 점입니다. 김재권의 보증금은 346,000,000원이고, 신건 가정에서 매수인이 인수할 금액은 18,462,000원입니다. 이를 합친 실질취득액 351,462,000원은 비교 실거래가 310,000,000원을 웃돕니다.

더 큰 문제는 유찰 이후입니다. 2회 유찰 가정에서 최저매각가는 213,120,000원까지 낮아지지만, 인수액이 136,663,680원으로 증가해 실질취득은 여전히 349,783,680원입니다. 입찰가만 낮아질 뿐 경제적 부담은 보증금 규모에 묶여 있습니다.

석승원의 대항력 여부, 세금 압류에 따른 배당 변동, 주택도시보증공사의 권리귀속 관계도 추가 확인이 필요합니다. 반면 비교 실거래는 2025년 6월의 1건에 그쳐 가격 판단의 신뢰도도 제한적입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험이 크고 가격 메리트도 확인되지 않은 D등급 유형으로 평가합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 보증금 인수관계와 배당 결과가 명확해지고, 실질취득 총액이 충분한 안전마진을 확보할 수 있는지를 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 단순한 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율은 이 사건의 투자 매력을 설명하지 못합니다.