인천지방법원 2025타경35386. 부천시 원미구 심곡동 정우펠리스 4층 402호, 전용 49.92㎡ 규모의 집합건물입니다. 경매 용도는 다세대이며 집합건축물대장상 연립주택으로 기재돼 있습니다. 감정가는 243,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 허영희이며, 2021년 10월 6일 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 14일 설정된 이수경의 근저당권 39,000,000원입니다. 그 뒤로 압류·가압류와 주택임차권등기, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 일반적인 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건에서는 등기 순위보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다.

바로 임차인 원정혜입니다. 원정혜의 전입일은 2021년 9월 15일이고, 확정일자는 2021년 9월 3일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023년 9월 20일에 이루어졌지만, 임차권등기가 늦다는 이유만으로 선순위 대항력이 사라지지 않습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분을 낙찰자가 부담할 수 있다는 점이 이 사건의 결정적인 권리 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인의 전입

권리 판단의 출발점은 2022년 1월 14일의 말소기준 근저당권입니다. 현재 소유자인 허영희 명의로 설정된 이 근저당권의 채권최고액은 39,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 서울보증보험주식회사·주택도시보증공사의 가압류, 국민건강보험공단·부천시·국·광주시의 압류 및 강제경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 원정혜의 임차보증금 240,000,000원은 별도로 보아야 합니다. 원정혜는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유를 시작했고 확정일자를 갖췄으며, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 등기된 임차권 자체가 매각으로 말소되는 것과 미회수 임차보증금의 매수인 인수 가능성은 구분해야 합니다.

과거 등기에도 확인할 지점이 있습니다. 2014년과 2016년 설정된 신한은행 근저당권은 2019년 공매 과정에서 말소·회복 기재가 있었고, 2019.06.03 해지에 의한 말소 기록이 있습니다. 을구 8번·9번의 회복등기와 최종 말소 관계는 등기부 원본으로 연결해 확인해야 합니다. 또한 과거 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 관련 공매 진행 이력과 현재 경매 절차의 관계도 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 보증금이 핵심

원정혜는 2021년 8월 16일 임대차계약을 체결했고, 전입·점유는 2021년 9월 15일, 확정일자는 2021년 9월 3일입니다. 보증금은 240,000,000원이며 2023년 9월 20일 임차권등기가 접수됐습니다. 선순위 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인으로, 배당 후 부족액이 발생하면 매수인의 인수 위험이 남습니다.

차휘진의 전입일은 2025년 1월 3일로, 말소기준권리인 2022년 1월 14일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적인 점유·임대차 관계는 확인이 필요합니다. 선순위 보증금을 인수하지 않는다는 판단과 실제 명도에 문제가 없다는 판단은 별개입니다.

③ 시세 비교 — 최신 거래 1.8억, 실질취득은 약 2.44억

정우펠리스 동일 면적 49.92㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 거래 표본은 2건으로 많지 않지만, 2025년 5월 거래가 180,000,000원이라는 점이 가격 판단에서 중요합니다. 2021년 거래가 240,000,000원과 비교하면 25.0% 하락한 수준입니다.

전체 평균은 210,000,000원이지만, 여기에는 2021년의 240,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에 이 평균만 적용하면 시장 수준을 높게 평가할 위험이 있습니다. 비교 우선순위는 확인된 최신 거래인 2025년 5월 180,000,000원과 -25.0%의 하락 추세입니다. 다만 최신 거래도 평가 기준일보다 과거의 거래이므로, 입찰 직전 추가 거래 여부를 반드시 확인해야 합니다.

신건 최저가 243,000,000원 자체가 최신 거래가의 135.0%입니다. 여기에 신건 예상 인수액 1,202,000원을 합친 실질취득 244,202,000원은 최신 거래가의 약 135.7%입니다. 이 수준에서는 시세보다 저렴하다는 판단을 할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)

국세·지방세 압류와 관련된 당해세가 우선 배당 대상이 되면 원정혜에게 돌아갈 배당액이 감소할 수 있습니다. 따라서 신건 인수액 1,202,000원은 확정된 상한이 아닙니다. 배당순위와 세금 채권의 성격을 입찰 전에 확인해야 합니다. 을구 8번·9번의 회복등기 관련 채권은 금액을 확인할 수 없어 예상배당에서 제외된 상태이며, 최종 말소 여부의 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 취득비용은 그대로

이 사건에서 가장 경계해야 할 착시는 유찰에 따른 최저가 하락입니다. 원정혜의 보증금 240,000,000원이 선순위 대항력으로 보호되므로, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 그 결과 낙찰가와 인수액을 합한 실제 부담은 보증금 수준 부근에서 유지됩니다.

현재 신건에서 실질취득은 244,202,000원입니다. 1회 유찰하면 최저가는 194,400,000원으로 내려가지만, 인수액이 49,121,600원으로 증가하여 실질취득은 243,521,600원입니다. 2회 유찰해 최저가가 155,520,000원까지 떨어져도 인수액은 87,457,280원으로 증가하고 실질취득은 242,977,280원입니다.

이는 각 회차의 집행비용 추정에 따른 소폭의 차이를 제외하면 보증금 240,000,000원 수준으로 총 부담이 사실상 고정된다는 의미입니다. 최신 확인 실거래 180,000,000원과 비교하면 어느 회차에서도 실질취득이 시세보다 높은 상태입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 일반상업지역 내 집합건물입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 부천역 등 대중교통시설이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 석재·스톤스프레이 등으로 마감됐으며 위생·급배수설비, 승강기와 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 374.5㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 기재는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로, 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 정우펠리스는 12세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건이며, 2021년 240,000,000원에서 2025년 180,000,000원으로 하락했습니다. 소규모 연립·다세대의 거래 유동성과 시세 변동을 보수적으로 보아야 합니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 비용은 별도 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 원정혜의 대항력 유지 여부. 2021.09.15 전입·점유, 2021.09.03 확정일자 및 2023.09.20 임차권등기의 연결 관계를 주민등록·등기부·명세서로 확인하세요.
• 배당요구와 보증금 인수. 보증금 240,000,000원의 실제 배당 가능액과 미배당액을 다시 산정하세요. 신건 기준 1,202,000원, 1회 유찰 기준 49,121,600원, 2회 유찰 기준 87,457,280원이 예상됩니다.
• 임차권등기 말소 조건. 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 미회수 보증금이 소멸한다고 판단하지 마세요. 배당 후 잔여 보증금과 인도·명도 조건을 확인해야 합니다.
• 차휘진의 점유관계. 2025.01.03 전입으로 선순위 대항력은 인정되지 않지만, 보증금·계약관계·현실 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류와 당해세의 우선 배당 여부를 확인하세요. 세금 배당이 늘면 선순위 임차인 배당이 감소해 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 과거 근저당 회복등기. 2019년 회복·변경·말소 기록과 을구 8번·9번의 법적 상태를 원본으로 대조해 선순위 잔존권리 여부를 확인하세요.
• 공매 이력. 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기와 과거 강제경매 취소 기록을 확인하고 현재 매각 절차에 미치는 영향이 없는지 점검하세요.
• 시세 재검증. 2025.05 확인 거래 180,000,000원 이후 동일 면적 거래와 현재 매물 호가, 실제 거래 가능 가격을 조사하세요. 전체 평균 210,000,000원을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 점유자와의 인도 협의, 명도비용 및 내부 수선 상태를 확인하세요.
• 입찰 상한. 낙찰가만 보지 말고 인수 보증금·세금·명도비용·취득 부대비용까지 합산해 판단하세요. 확인된 최신 거래 대비 실질취득이 크게 높습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 직전 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸져도, 실제로 싸지는 것은 아니다”

부천 정우펠리스 402호는 선순위 대항력 임차인의 보증금이 매수인의 실제 취득비용을 결정하는 경매입니다. 신건 최저가 243,000,000원에 인수 예상액 1,202,000원을 더하면 실질취득은 244,202,000원입니다. 유찰되어 최저가가 194,400,000원, 155,520,000원으로 낮아져도 인수액이 커지므로 실제 부담은 각각 243,521,600원, 242,977,280원으로 유지됩니다.

확인된 최신 동일 면적 실거래는 180,000,000원이고, 과거 거래 대비 가격은 25.0% 하락했습니다. 현재 실질취득은 최신 거래의 약 135.7%로, 가격 메리트가 없으며 유찰만으로도 이 문제가 해결되지 않습니다. 여기에 소규모 단지의 환금성, 차휘진의 임대차 조건 미상, 세금 배당 변동 가능성과 과거 등기의 확인사항까지 남아 있습니다.

결론은 D등급, 적극 입찰보다 권리·시세 재검증이 우선입니다. 이 사건은 최저가 할인율에 주목할 것이 아니라, 선순위 임차보증금의 미회수액을 포함한 실질취득이 현재 시장가격을 충분히 밑도는지를 기준으로 판단해야 합니다. 현재 확인되는 수치에서는 그 조건을 충족하지 못합니다.