인천지방법원 2025타경35397. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 5층 510호, 전용면적 26.16㎡의 소형 아파트입니다. 주택도시보증공사가 140,000,000원을 청구하며 진행한 강제경매이고, 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원입니다. 겉으로 보면 후순위 근저당·압류·임차권등기가 매각으로 정리되는 구조처럼 보이지만, 말소기준권리의 재판정과 신탁기간 중 체결된 임대차의 유효성이라는 중요한 문제가 남아 있습니다.
2020.10.23 등기된 부천시 압류는 2020.10.29 말소됐습니다. 따라서 그 압류를 현재의 말소기준권리로 유지하는 판단은 적절하지 않습니다. 현재 확인되는 중요한 근저당은 2022.08.17 양철용 명의 150,000,000원입니다. 반면 임차인 홍세미는 2022.04.15 전입 및 점유했고, 확정일자는 2022.03.22입니다. 임대차 효력이 적법하게 성립했다면 근저당보다 앞서는 대항력·우선변제권 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 제5층 제510호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 26.16㎡ · 10층 건물 중 5층 |
| 건물규모 | 80세대 · 사용승인 2014.01.12 |
| 소유자 | 유경미 · 2015.06.11 소유권이전 · 거래가액 139,564,425원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 주요 근저당 | 양철용 · 2022.08.17 설정 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 주요 임차권 | 홍세미 · 임차보증금 140,000,000원 · 2024.04.24 임차권등기 |
| 등기 발급일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 봐야 한다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
홍세미는 건물 전부를 대상으로 보증금 140,000,000원의 주거 임대차를 주장하는 임차권등기권자입니다. 임대차계약일은 2022.03.20, 확정일자는 2022.03.22, 전입·점유개시일은 2022.04.15입니다. 임차권등기는 2024.04.24에 이루어졌으며, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍세미 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.04.15 확정 2022.03.22 계약 2022.03.20 |
140,000,000원 | 선순위 가능 신탁기간 계약 유효성 확인 |
선순위 가능 배당요구 확인 |
대위관계 미확인 기관 청구와 중복 검증 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이고, 실제 임차인으로 확인되는 사람은 홍세미 1명입니다. 공사의 청구금액 140,000,000원과 홍세미의 임차보증금 140,000,000원이 같지만, 동일한 보증금채권에 대한 대위·승계인지 여부는 확인이 필요합니다. 따라서 공사를 별도의 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 140%
대준블루온은 80세대 규모이며, 비교되는 거래는 전용 16.04~20.3㎡의 소형 주택입니다. 본건 전용면적은 26.16㎡로 거래표본과 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 참고지표이지 본건의 동일평형 감정 시세가 아닙니다. 거래 시점 역시 오래됐습니다. 제시된 가장 최신 거래가 2023.12입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4층 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8층 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7층 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8층 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8층 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 5건 | 100,700,000원 |
| 전체 표본 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 104,291,666원 |
최근 12개월 평균은 제시된 과거 거래표본에서 산출된 지표로, 2026년 현재의 최근 12개월 거래를 뜻하지 않습니다. 본건과 거래표본의 전용면적도 일치하지 않아 직접적인 동일평형 가격 비교에는 한계가 있습니다.
전체 12건 평균은 104,291,666원이고, 비교표본의 최근 12개월 평균은 100,700,000원입니다. 최근 평균은 전체 평균보다 낮으며, 과거 표본 대비 최근 거래 추세는 -5.8%입니다. 가장 최신 거래인 2023.12 거래가격은 62,000,000원입니다.
본건 신건 최저가 141,000,000원은 비교표본 최근 평균의 140.0%, 전체 평균의 135.2%입니다. 본건 면적이 더 크다는 점은 반드시 고려해야 하지만, 이 비교자료만으로 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다. 더욱이 임차보증금 인수가 발생하면 실제 취득비용은 최저가보다 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정 · 임차권 우선순위 재검증 필요)
아래는 현재 산출된 배당분배안입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 양철용 근저당에 잔액을 배당하는 구조지만, 홍세미의 선순위 우선변제권이 인정될 가능성은 반영되지 않은 구조입니다. 따라서 이를 확정 배당표나 매수인 인수액의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,774,000원 |
| 1. 근저당 · 양철용 | 150,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배당·비용 | — | 141,000,000원 |
산출상 채권자 총청구 290,000,000원, 채권자 배당 138,226,000원, 미배당 151,774,000원입니다. 공사 청구액과 홍세미 보증금의 대위·승계관계 및 임차인의 우선순위가 반영되면 실제 배당 항목과 순위는 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 별도 검토 대상입니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 취득비용 하락은 다르다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 산출 채권 미배당 | 임차보증금 인수 검토 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 141,000,000원 | 151,774,000원 | 미확정 임차인 배당순위 재검토 |
| 1회 유찰(80%) | 112,800,000원 | 179,579,200원 | 인수 가능 보증금 미배당액 증가 가능 |
| 2회 유찰(64%) | 90,240,000원 | 201,784,320원 | 인수 가능 낙찰가와 인수액 합산 필요 |
회차별 채권 미배당액은 기존 근저당·신청채권자 배당 산출에 따른 수치로, 임차보증금 미배당액과 동일하지 않습니다. 임차인 인수액을 별도 확정하기 전까지 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
홍세미의 선순위 대항력이 인정된다는 가정에서는, 낙찰가가 임차보증금 140,000,000원보다 낮아지는 회차부터 단순한 최저가 비교가 특히 위험해집니다. 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수 부담이 커져 실질취득비용은 보증금 수준을 중심으로 유지될 수 있습니다. 집행비용과 배당순위에 따라 총취득비용은 그보다 높아질 수도 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 제반 주위여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 부천역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 510호입니다. 사용승인은 2014.01.12이며, 기본 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 인접도로와 대체로 평탄한 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어, 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았고 내부현황은 탐문과 건축물현황도 등을 참고해 조사됐습니다. 실내 상태와 실제 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 80세대의 소규모 건물이고, 제시된 거래는 본건 전용 26.16㎡보다 작은 면적에 집중돼 있습니다. 거래표본의 최근 추세는 -5.8%이며 최신 거래도 2023.12에 머뭅니다. 동일면적 거래 근거가 부족해 환금성과 현재 매매가치를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2020.10.23 부천시 압류가 2020.10.29 말소된 사실을 확인하고, 2022.08.17 양철용 근저당과 임차인의 선후관계를 다시 분석해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 2015.06.11 신탁과 2022.04.18 신탁등기 말소 사이에 체결된 홍세미의 임대차계약이 적법한 권한에 의해 이루어졌는지 확인해야 합니다. 당시 수탁자 동의 여부가 핵심입니다.
- 임차인 인수 여부. 홍세미의 전입·점유일 2022.04.15, 확정일자 2022.03.22, 임차권등기 2024.04.24를 계약서·주민등록·등기 원본과 대조하고, 대항력 및 우선변제 순위를 확정해야 합니다.
- 보증기관 대위관계. 주택도시보증공사의 청구금액과 홍세미 임차보증금이 모두 140,000,000원인 이유를 확인해야 합니다. 대위변제 및 채권양도 관계를 검토해 중복 채권 계산을 피해야 합니다.
- 세금 압류. 남부천세무서장의 2025.03.14 압류와 부천시의 2025.08.29 압류가 존재합니다. 매각에 따른 등기 소멸과 별개로 당해세 등의 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재작성. 현재 산출안은 근저당에 138,226,000원을 배당하지만 임차인 우선변제권 검토 결과에 따라 배당 순위가 바뀔 수 있습니다. 국세·지방세 및 임차보증금 배당을 반영한 재계산이 필요합니다.
- 실거래 재검증. 현재 비교표본은 본건 면적 26.16㎡와 일치하지 않고, 최신 거래가 2023.12입니다. 동일면적·동일건물의 최근 거래와 매물가격을 확인하기 전에는 감정가를 적정 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 실질취득비용 기준. 유찰가가 낮아지더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수할 수 있다면 그 금액을 취득원가에 포함해야 합니다. 단순히 최저매각가만으로 수익성을 계산하는 것은 위험합니다.
- 점유·관리비·명도. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태를 확정할 수는 없습니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 신탁원부, 임대차계약서, 배당요구 관계서류, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 대조한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가도 높고, 인수도 확정되지 않았다”
부천 대준블루온 510호는 가격과 권리의 불확실성이 동시에 존재하는 물건입니다. 신건 최저가 141,000,000원은 제시된 최근 실거래 평균 100,700,000원의 140.0%입니다. 거래 추세는 -5.8%로 하락 방향이고, 비교거래도 본건보다 작은 면적이며 오래된 거래입니다. 따라서 현재 감정가가 적정한지조차 추가 확인이 필요합니다.
권리 문제는 더욱 중요합니다. 2020년 부천시 압류는 이미 말소됐고, 실제 검토해야 할 2022.08.17 근저당보다 홍세미의 전입·점유가 빠릅니다. 다만 임대차계약이 신탁기간 중 체결됐으므로, 신탁관계와 계약의 유효성을 확인하지 않은 상태에서 대항력 유무를 확정해서는 안 됩니다. 보증금 140,000,000원이 인수되는 구조라면 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준을 중심으로 유지될 수 있어, 낮아진 최저가만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
80세대의 소규모 건물, 평균 유찰 2.0회, 오래된 거래표본과 하락 추세까지 고려하면 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 종합 판단은 D등급 수준의 고위험·보수적 접근 대상입니다. 이 물건의 우선 과제는 입찰가를 정하는 것이 아니라, 홍세미 임차권의 유효한 대항력과 실제 인수액을 먼저 확정하는 것입니다. 해당 문제가 해소되더라도 현재 확인되는 거래가격만으로는 신건의 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
