의정부지방법원 2026타경67. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 5층 씨에이05-069호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기부는 집합건물이며 감정평가서의 이용상태는 지식산업센터입니다. 따라서 일반적인 토지 단독 물건이나 주거용 아파트로 해석하지 말고, 건물 내 개별 호실의 이용상태와 대지권 등 매각 대상을 확인해야 합니다.

등기부상 소유자는 허준헌입니다. 2022년 6월 하나자산신탁 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 해 12월 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 신탁등기 말소를 거쳐 현재 소유자에게 소유권이 이전되었습니다. 그 과정에서 설정된 국민은행 근저당권 147,600,000원이 말소기준권리입니다.

국민은행은 2026년 3월 임의경매를 신청했고 청구금액은 126,334,485원입니다. 말소기준보다 앞서 존속하는 별도 인수권리가 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 모든 회차의 매수인 인수금액이 0원입니다. 그러나 채무가 매각대금에서 얼마나 회수되는지와 낙찰자가 얼마의 가치를 취득하는지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 소멸

핵심은 2022년 12월 13일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 147,600,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2026년 3월 23일 접수된 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그보다 앞선 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소된 상태입니다. 신탁등기가 현재까지 존속하여 낙찰자가 별도로 인수해야 하는 구조로 나타나지는 않습니다. 소유권이전등기는 현재 소유관계를 나타내는 등기이며, 근저당권과 동일하게 채무 부담액으로 계산할 대상은 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가와 시장가격은 다르다

이 물건의 감정가는 153,000,000원이고, 신건 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않았기 때문에 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 하지만 지식산업센터의 가치는 개별 호실의 위치, 면적, 실제 이용 가능성, 임대수요와 거래 유동성에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 경매 회차별 예정 최저가입니다. 동일 건물 또는 유사 호실의 최근 실거래가격을 대조하지 않은 상태에서는 153,000,000원을 시세보다 낮은 가격이라고 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 유찰 할인율은 실제 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

회차별 예정 최저가가 낮아져도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 인수액만 반영한 실질취득 기준액은 각 회차의 최저가와 같습니다. 다만 취득세, 명도비용, 관리비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)

현재 최저가인 153,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,942,000원, 국민은행 근저당 관련 배당 147,600,000원을 배분하고 소유자에게 2,458,000원이 남는 계산입니다.

위 배당은 채권최고액 147,600,000원을 배당 산정 기준으로 적용한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 126,334,485원이며, 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다릅니다. 실제 배당은 채권계산서, 집행비용, 당해세 및 우선변제 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 부족액 — 매수인 인수와는 구별

1회 유찰 시 국민은행 근저당권의 채권최고액 기준 미배당액은 27,713,600원, 2회 유찰 시에는 51,842,560원으로 증가합니다. 그러나 이 금액은 배당계산상 채권 미회수액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 두 경우 모두 예상 매수인 권리 인수액은 0원으로 유지됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변환경. 남양주시 다산동행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 대단위 아파트단지와 상업시설이 혼재합니다. 업무용 공간의 접근성과 주변 배후수요를 검토할 수 있는 입지입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하며 버스 등 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로 여건. 서측으로 대로에 접하고 나머지 세 방향도 중로 포장도로에 접합니다. 차량 접근 측면의 장점은 있으나 실제 호실 접근성과 주차 여건은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 지상 10층·지하 4층 규모의 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 페인팅 및 글라스 마감이며 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 지형은 평탄하며 토지의 형상은 사다리형입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고 전체 토지면적은 17,986.5㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가 기준은 4,301,000원/㎡입니다. 이 전체 토지면적 및 단위면적 공시지가는 개별 경매 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 지역·지구. 준주거지역, 남양주 다산진건 공공주택지구의 지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역, 공공주택지구, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등의 지정사항이 있습니다. 학교 관련 상대보호구역 저촉사항도 확인됩니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등과 주택 용도를 대상으로 하는 2025.08.26 지정 토지거래계약허가구역 사항이 기재되어 있습니다. 본건의 실제 이용상태는 지식산업센터이므로 매수인 유형과 매각 대상에 대한 해당 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주 가능한 업종, 이용 목적, 해당 호실의 경쟁력, 매매·임대수요에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있습니다. 단순히 도로 접근이 양호하다는 이유만으로 환금성이 높다고 판단하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 등기 및 지식산업센터 이용상태를 대조하세요. 전유부분, 공용부분, 대지권과 실제 매각대상 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.12.13 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 신탁등기 말소와 소유권이전 내역을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 공실 또는 소유자 점유라고 단정할 수는 없습니다. 현황조사, 실제 이용자 및 점유권원을 확인한 뒤 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 실거래가격 대조. 같은 건물 및 인근 유사 지식산업센터 호실의 최근 거래가격, 전유면적, 층별 가격 차이와 거래 빈도를 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가격을 결정하지 마세요.
• 임대수익 검토. 실제 임대 가능 여부, 적용 가능한 업종, 공실률, 임대료와 관리비 부담을 확인한 뒤 예상 수익성을 검토하세요.
• 입주자격 및 용도 제한. 지식산업센터의 입주 적격성, 허용 업종, 사용 관련 제한사항과 관리규약을 관련 기관 및 관리주체에 확인하세요.
• 관리비·공용시설. 장기 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 주차장 이용조건, 공용시설 관리상태 등을 확인하세요.
• 배당액의 의미. 국민은행 채권최고액 147,600,000원과 경매 청구금액 126,334,485원은 동일한 개념이 아닙니다. 배당표상 미배당액을 매수인 인수채무로 잘못 계산하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원입니다. 각각의 가격이 실제 시세와 임대수익 기준으로 적정한지 별도로 판단해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 규제사항을 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

이 물건의 장점은 분명합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정도 소멸하며, 확인된 임차인과 매수인 인수액이 없습니다. 등기상 권리 인수에 관한 불확실성은 비교적 낮은 유형입니다.

반면 가격과 환금성은 별도입니다. 지식산업센터로 이용되는 호실을 감정가 153,000,000원에 취득하는 것이 적정한지는 비교 실거래가격과 실제 이용·임대 가능성을 확인해야 판단할 수 있습니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 낮아진다고 해도 그 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.

특히 사건상 대지 표기와 감정평가상 지식산업센터 이용상태를 함께 검토하고, 집합건물의 매각대상, 입주자격, 실제 점유 및 환금성을 확인해야 합니다. 현재 기준 결론은 권리구조는 양호하나, 가격 적정성과 이용조건은 검증이 필요한 물건입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 보류. 시세 비교와 현장 확인이 선행되어야 입찰가를 합리적으로 정할 수 있습니다.