인천지방법원 2025타경35453. 경기도 부천시 오정구 고강동 에스케이랑데뷰 5층 504호, 전용 33.75㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 이주연이며, 2021년 12월 20일 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 신한금융플러스주식회사 명의의 근저당권이 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 2023년 4월 10일 신한금융플러스주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인이 존재한다는 점이 핵심입니다. 이의영은 2021년 11월 23일 전입했고, 확정일자는 2021년 10월 5일입니다. 비록 임차권등기 자체는 2023년 12월 8일에 이뤄졌지만, 선행하는 전입·점유 사실 때문에 보증금 미배당분의 인수 가능성을 반드시 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 404-9 에스케이랑데뷰 5층 504호 도로명: 경기도 부천시 오정구 고리울로64번길 77-15 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 전용 33.75㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2019.05.14 |
| 단지 규모 | 에스케이랑데뷰(SK랑데뷰) · 16세대 |
| 소유자 | 이주연 (2021.12.20 소유권이전 · 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.10 신한금융플러스주식회사 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 확인일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 먼저다
2019년 설정된 우리은행 근저당권은 2021년 11월 23일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 4월 10일 설정된 신한금융플러스주식회사의 근저당권입니다. 이후 같은 회사의 추가 근저당권 36,000,000원, 금정세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 등기상 담보권의 소멸과 선순위 임차보증금 반환채무의 인수는 별개의 문제입니다. 근저당권이 말소된다고 해서 선순위 대항력 임차인의 미변제 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.05억의 무게
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이의영 | 2021.11.23 | 2021.10.05 | 205,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 미배당분 인수 |
| 김미라 | 2024.08.07 | 미상 | 미상 | 전입 기준 후순위 우선변제 미상 | 기재된 전입일 기준 대항력 없음 · 임대차관계 확인 |
| 정명희 | 2025.08.13 | 미상 | 미상 | 전입 기준 후순위 우선변제 미상 | 기재된 전입일 기준 대항력 없음 · 임대차관계 확인 |
임차권자·전입자로 확인되는 인원은 이의영·김미라·정명희 등 3명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 경매 신청채권자로 기재되어 있으며 위 인원에 추가되는 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다
에스케이랑데뷰는 16세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 33.75㎡에 대해 확인되는 실거래는 2021년 12월, 5층, 205,000,000원입니다. 거래 표본이 한 건이고 거래 시점도 오래됐으므로 현재 시세를 정밀하게 대표하는 가격으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 33.75㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 33.75㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
최저매각가 206,000,000원은 확인 거래가 205,000,000원의 100.5%입니다. 최저가 자체도 비교 거래보다 높습니다. 여기에 선순위 임차보증금 미배당분을 더하면 실질취득금액은 208,684,000원으로 증가합니다.
이는 확인 거래가 대비 101.8%입니다. 즉 신건 최저가로 낙찰받더라도 확인된 실거래보다 저렴하지 않습니다. 취득 관련 부대비용까지 고려하면 매수인의 실제 자금부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 이의영 보증금 | 205,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 신한금융플러스 · 을구 3번 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한금융플러스 · 을구 4번 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 205,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | — | 2,684,000원 |
제시된 배당 시뮬레이션에 따른 추정치입니다. 집행비용 3,684,000원을 공제하고 임차인 이의영에게 202,316,000원이 배당되는 가정입니다. 신한금융플러스 근저당권과 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 없으며, 이들 후순위 채권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 채권승계 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다
대항력 임차인 보증금 205,000,000원을 기준으로 현재 회차와 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 실질취득금액은 각 회차의 예상 낙찰가에 매수인 인수 추정액을 더한 값입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 206,000,000원 | 2,684,000원 | 208,684,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 164,800,000원 | 43,307,200원 | 208,107,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 131,840,000원 | 75,805,760원 | 207,645,760원 |
각 회차의 집행비용 추정액이 달라 실질취득금액에는 소폭 차이가 발생합니다. 그러나 경제적 구조는 동일합니다. 낙찰가 감소분의 대부분이 선순위 임차보증금 인수액 증가로 전환되므로, 유찰 횟수만으로 투자 매력도가 높아지는 사건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 고강초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 504호로, 집합건축물대장상 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 사용승인일은 2019.05.14입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면(진입표면구역)·가축사육제한구역에 해당합니다. 소로2류 도로에 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 확인되므로 입찰 시점의 적용 여부와 대상을 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,026,000원/㎡입니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 상태나 누수·하자에 대한 보증을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로 확인된 동일 면적 거래가 한 건에 그칩니다. 대규모 아파트에 비해 거래 표본이 제한적이므로 실제 매도 가능 가격과 매도 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 이의영의 보증금 205,000,000원과 전입·점유개시일 2021.11.23, 확정일자 2021.10.05 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조하세요.
- 미배당 보증금 인수 확인. 신건 기준 인수 추정액은 2,684,000원입니다. 실제 배당액 및 매수인 부담은 배당순위·세금·채권관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사의 지위 확인. 경매 신청채권 205,000,000원과 이의영의 임차보증금 205,000,000원이 동일채권의 승계·대위변제 관계인지 확인하세요. 보증금 중복 계산과 채권자별 권리행사를 구분해야 합니다.
- 다른 전입자 조사. 김미라·정명희의 임대차계약, 보증금, 실제 점유와 선행 대항력 취득 여부를 확인하세요. 현재 기재된 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 임대차관계가 확정된 것은 아닙니다.
- 점유·명도 확인. 실제 거주자와 임차권등기권자가 일치하는지, 임차권자의 보증금 반환 및 명도 조건은 무엇인지 조사하세요. 임차권등기만을 이유로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
- 배당 시나리오 재검증. 신건·1회 유찰·2회 유찰의 실질취득금액은 각각 208,684,000원·208,107,200원·207,645,760원입니다. 낙찰가 대신 총부담액을 기준으로 판단하세요.
- 시세 조사. 확인 거래가 205,000,000원은 2021년 12월 한 건입니다. 동일 면적 및 인근 유사 다세대의 현재 거래 가능 가격을 추가로 확인하세요.
- 체납·부대비용. 관리비, 당해세, 취득 관련 비용과 명도 비용을 확인하세요. 이 비용은 실질취득금액에 추가될 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역과 기타 토지이용 규제의 입찰·취득 시점 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구자료 및 임차권등기 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 핵심 위험은 후순위 근저당권이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 205,000,000원입니다. 신건 최저가 206,000,000원에 낙찰받더라도 미배당 인수 추정액 2,684,000원을 더하면 실질취득 208,684,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 최저가가 164,800,000원, 다시 131,840,000원으로 내려가도 매수인 인수액이 늘어나 실질취득금액은 각각 208,107,200원, 207,645,760원으로 크게 달라지지 않습니다. 이는 대항력 임차인 인수형 경매의 전형적인 가격 구조입니다.
확인 가능한 실거래가격은 2021년 12월의 205,000,000원으로, 신건과 유찰 시나리오의 실질취득금액은 모두 이를 웃돕니다. 최근 거래 표본도 부족하고 16세대 소규모 다세대의 환금성 검증이 필요합니다. 여기에 주택도시보증공사의 채권승계 관계와 다른 전입자들의 점유관계까지 확인해야 합니다.
결론은 신중한 접근입니다. 단순한 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 확보되는 사건이 아닙니다. 선순위 임차보증금의 실제 귀속과 인수 범위를 명확히 확인하고, 현재 시세를 별도로 검증해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라, 보증금 인수 위험을 포함한 실질취득금액을 정확히 아는 데 있습니다.
