인천지방법원 2025타경35505. 경기도 부천시 소사구 괴안동의 '라온107' 2층 201호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 전용면적은 65.5055㎡입니다. 2019년 준공된 18세대 규모의 건물로, 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층에 위치합니다.

현재 소유자는 김훈입니다. 2021년 4월 23일 거래가액 336,000,000원으로 소유권이 이전됐고, 이후 국세 압류와 국민건강보험공단 압류 등이 순차적으로 등기됐습니다. 2025년 12월 29일에는 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다.

이 사건의 핵심은 소유권이나 압류 등기보다 먼저 형성된 임차인의 대항력입니다. 조민호는 2021년 4월 23일 전입신고, 4월 24일 점유개시, 4월 8일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2021년 6월 2일 국의 압류보다 앞선 권리관계이므로, 경매에서 보증금 전액을 배당받지 못한다면 그 부족분이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 보증금은 남는다

이 사건의 말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 갑구 5번 국의 압류입니다. 이 권리와 후순위 압류 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 일부 압류는 이미 해제·말소됐습니다.

그러나 임차인 조민호는 말소기준일보다 먼저 전입신고와 점유개시를 마쳤습니다. 이후 2023년 5월 31일 주택임차권등기까지 완료했습니다. 임차권등기 자체의 매각 말소 여부와 기존 대항력에 따른 보증금 반환채무의 존속은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 확인

낙찰가가 낮아지면 왜 위험할까요? 보증금이 매각대금보다 큰 선순위 대항력 임대차에서는, 매각대금으로 충당되지 않은 보증금이 매수인에게 남습니다. 따라서 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액은 커지는 방향으로 움직입니다. 이것이 이 물건을 단순히 최저매각가로 평가해서는 안 되는 이유입니다.

③ 시세 비교 — 실제 취득금액이 비교가격보다 높다

라온107은 18세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 비교 가능한 실거래는 전용 64.91~65.5㎡의 2건으로, 대상 물건의 전용면적 65.5055㎡와 유사합니다.

다만 확인되는 두 거래의 시점은 모두 2021년입니다. 거래 통계상 최근 12개월 평균으로 표시되는 311,500,000원도 확인 가능한 거래 내역은 2021년 2건이므로, 이를 2026년의 최신 시장가격으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 가격 판단에는 거래 시점이 오래됐다는 한계가 있습니다.

감정가와 최저매각가 325,000,000원은 비교평균 311,500,000원의 104.3%입니다. 최저가 자체도 비교평균을 웃돕습니다.

더 중요한 것은 보증금 인수를 합산한 실질취득금액 341,350,000원입니다. 이는 비교평균보다 29,850,000원 높고, 비율로는 109.6%입니다. 가장 마지막으로 확인되는 2021년 10월 거래금액 283,000,000원과 비교하면 120.6%에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

매각대금 325,000,000원에서 추정 집행비용 5,350,000원이 우선 공제되고, 나머지 319,650,000원을 임차인 조민호에게 배당하는 시나리오입니다.

임차인의 전체 보증금은 336,000,000원이므로 16,350,000원이 부족합니다. 대항력이 유지되는 선순위 임차인이라는 전제에서 이 미배당 보증금이 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사의 별도 신청채권 배당은 0원으로 계산됐지만, 그 미배당액 자체를 매수인이 추가 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.

위 예상배당은 집행비용 추정치를 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 배당 우선순위, 당해세, 법정기일 및 실제 배당요구액에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 세금이 배당에 참여하면 임차인의 미배당 보증금이 확대될 가능성이 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질 부담은 비슷하다

이 사건은 대항력 있는 보증금 336,000,000원이 핵심인 인수형 구조입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회, 2회 유찰을 가정해도 보증금 미배당액이 커지기 때문에 실질취득금액은 크게 내려가지 않습니다.

2회 유찰 시나리오의 실질취득금액 339,712,000원도 비교평균 311,500,000원을 웃돕니다. 따라서 80%, 64%로 최저가가 낮아지는 현상만으로 시세 대비 할인이라고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 부천시 괴안동 소재 남부천세무서 서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 판넬 및 드라이비트 마감, 창호는 하이새시 창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 12m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 중로3류(폭 12~15m)와 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지로, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 532.3㎡, 공시지가는 3,436,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 이력이 있습니다. 해당 기간이 지난 후의 지정 연장 여부 및 적용 대상은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 건물이고 비교 가능한 실거래는 2021년 2건입니다. 최근 거래를 통한 현시세 확인이 어려워 매수·매도 시 가격 산정에 신중할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 선순위 대항력. 조민호의 전입신고일 2021.04.23, 점유개시일 2021.04.24와 말소기준권리일 2021.06.02를 대조해야 합니다. 대항력 존속 여부와 실제 점유관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 보증금 반환채무. 임차보증금 336,000,000원 중 예상 미배당액 16,350,000원이 매수인에게 승계될 가능성을 반영해야 합니다. 최저매각가만으로 입찰가를 판단해서는 안 됩니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사유와 조민호의 임차보증금 채권 간 관계, 보증금 대위변제 및 채권승계 여부를 확인해야 합니다. 동일한 보증금 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 확인. 2023.05.31 접수된 을구 1번 주택임차권등기, 임차권등기명령 2023카임1530의 현재 효력과 말소 조건을 확인해야 합니다. 등기 말소와 보증금 반환의무 해소를 혼동하지 마세요.
• 국세·지방세 우선배당. 2021.06.02 국 압류와 관련된 체납세액·법정기일·우선순위를 확인해야 합니다. 세금 배당에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 압류 말소 현황. 부천시 압류는 2024.12.31, 광주광역시 북구 압류는 2026.10.12 말소됐습니다. 남은 국 및 국민건강보험공단 압류는 경매 매각에 따른 말소 예정 여부와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 판단. 현재 회차 341,350,000원, 1회 유찰 340,440,000원, 2회 유찰 339,712,000원의 실질취득 시나리오로 검토하세요. 입찰가가 낮아져도 인수 보증금이 커집니다.
• 최근 시세 확인. 확인된 실거래는 2021년 2건뿐입니다. 311,500,000원이라는 비교평균을 2026년 현재의 확정 시세로 간주해서는 안 되며, 현시점의 매매 가능가격을 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자가 누구인지, 실제 퇴거 여부와 보증금 반환 전후의 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납액이 있다면 별도 부담 문제가 발생할 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 채권계산서 및 세금 교부청구 내역을 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지는 물건은 아니다”

부천 라온107 201호의 핵심은 선순위 대항력 임차인과 보증금 인수입니다. 2021년 4월 전입과 점유를 시작한 임차인 조민호는 2021년 6월 말소기준권리보다 앞선 권리관계를 갖추고 있습니다. 보증금은 336,000,000원이며, 현재 신건 낙찰가를 가정한 미배당액은 16,350,000원입니다.

따라서 최저가 325,000,000원은 온전한 취득원가가 아닙니다. 예상 실질취득금액은 341,350,000원으로, 실거래 비교평균 311,500,000원의 109.6%입니다. 다만 비교 거래가 2021년에 집중되어 있어 현재 시세를 더 확인해야 하며, 확인 가능한 거래만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

1회 또는 2회 유찰돼도 실질취득은 약 340,440,000원, 339,712,000원으로 보증금 주변에 머뭅니다. 여기에 세금 우선배당으로 인수액이 커질 수 있는 불확실성, 보증기관 채권관계 확인 필요성, 18세대 소규모 건물의 환금성 문제까지 고려해야 합니다.