인천지방법원 2025타경35512. 김포시 풍무동에 있는 앨리스빌2동 4층 401호, 전용 58.53㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2016년 12월 준공됐으며, 해당 동은 8세대 규모입니다. 현재 소유자는 문현순으로, 2022년 9월 30일 매매를 원인으로 같은 해 10월 6일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2022년 11월 30일 오케이에프앤아이대부 주식회사의 가압류인데, 임차인 강한솔은 이미 2022년 8월 31일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022년 6월 3일로, 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 나중에 이루어졌더라도 임차인의 선순위 대항력과 보증금 미배당분 인수 가능성을 반드시 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임차인의 대항력

② 임차인 분석 — 보증금 260,000,000원의 무게

임차인 강한솔에게는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금은 260,000,000원이고 신건 예상배당액은 251,616,000원입니다. 부족한 8,384,000원은 대항력에 따라 매수인이 부담할 것으로 추정됩니다. 이 경우 매수인이 실제로 부담하는 취득금액은 낙찰대금과 인수보증금의 합계로 봐야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 취득원가 하락은 아니다

이 사건의 가장 중요한 수학적 구조는 낙찰가가 떨어지면 선순위 임차인의 미배당 보증금이 증가한다는 것입니다. 신건 최저가만 보고 할인율을 계산하면 실질취득 비용을 크게 오판할 수 있습니다.

실질취득액 = 매각가 + 예상 인수보증금. 각 회차의 배당 및 인수 추정액을 기준으로 계산했으며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출은 포함하지 않았습니다. 배당순위나 집행비용이 달라지면 실제 인수액도 변동될 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 94.8%라는 숫자의 함정

앨리스빌2동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일·유사 평형 실거래는 2021~2022년 3건이며, 전체 평균은 268,000,000원입니다. 2022년 거래 2건의 평균은 270,000,000원입니다.

최저가 256,000,000원은 2022년 거래 평균 270,000,000원의 94.8%입니다. 겉보기에는 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 인수보증금까지 더하면 신건 실질취득액은 264,384,000원, 과거 거래 평균의 97.9%입니다. 실제 가격 차이는 5,616,000원에 불과합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

집행비용 4,384,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 251,616,000원을 배당하는 추정입니다. 임차보증금 미배당액 8,384,000원은 매수인 인수로 계산했습니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 등은 미반영된 수치이며, 실제 배당금과 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권과 임차보증금 사이의 대위·승계 관계도 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 등으로 이루어진 주거지역이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 풍무역이 있습니다. 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 등으로 마감됐고 승강기·난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 공동주택 부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역으로, 재정비촉진지구·고도지구·성장관리권역·교육환경 상대보호구역 등 여러 도시계획 제한이 중첩돼 있습니다.
• 공시지가. 1,426,000원/㎡이며, 토지면적은 280.0㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 거래가격 확인 표본이 제한적입니다. 최근 매매사례·전세수요·주변 신축 및 구축 다세대의 실제 매물 가격을 추가 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 강한솔의 전입신고·점유·확정일자와 임차권등기 상태를 주민등록 관련 자료, 임대차계약서, 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
• 인수보증금 계산. 입찰금액에 배당 부족분을 더해 실질취득액을 산정해야 합니다. 신건 기준 예상 인수금액은 8,384,000원입니다.
• 유찰 시 착시 경계. 1회 유찰 시 예상 인수 58,867,200원, 2회 유찰 시 99,253,760원입니다. 최저가 하락을 그대로 수익으로 계산하면 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 채권 관계. 신청채권자 주택도시보증공사와 임차인 강한솔의 보증금 대위변제·채권양도·승계 여부를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 계산하지 않도록 유의해야 합니다.
• 세금 압류와 우선배당. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 법정기일, 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 과거 실거래 3건만으로 2026년 현재 가치를 평가하기 어렵습니다. 동일 건물과 인근 다세대의 최신 거래 및 실제 매도호가를 비교해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현장 점유 상태와 인도 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납액 및 승계 가능 부담을 확인해야 합니다.
• 토지이용규제. 재정비촉진지구와 고도지구 등의 제한사항을 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류 및 배당관계 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득가가 중요하다”

이 물건은 단순히 감정가 256,000,000원이 과거 실거래 평균 270,000,000원보다 낮다는 이유로 매력적인 경매라고 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 260,000,000원이기 때문입니다.

신건 기준 예상 인수금액은 8,384,000원이고, 실질취득액은 264,384,000원입니다. 1회 유찰 시 263,667,200원, 2회 유찰 시에도 263,093,760원입니다. 즉 유찰이 진행되어도 매수인의 실질 부담은 거의 줄지 않습니다.

여기에 비교 대상으로 활용할 실거래는 2021~2022년의 3건에 불과하고, 해당 건물은 8세대 소규모 다세대주택입니다. 조세채권의 우선배당 가능성과 보증기관 채권 관계까지 확인해야 하므로 권리·가격 모두 신중하게 판단할 필요가 있습니다.